Akkoord over nieuwbouwproductie, verkoop en aanbod goedkope huurwoningen

Akkoord over nieuwbouwproductie, verkoop en aanbod goedkope huurwoningen
Gemeente en corporaties vinden elkaar snel

Over kleinere onderwerpen hebben corporaties en gemeente wel eens langer gebakkeleid. In enkele maanden tijd draaiden beide partijen een veelomvattend akkoord in elkaar waarin afspraken over de bouwproductie en verkoop van huurwoningen voor de komende tien jaar werden vastgelegd. Bovendien werden de eventuele ongewenste segregatie-effecten van de huurwet van Dekker ondervangen in ‘aanbiedingsafspraken’. Last but not least accepteerde de corporatiesector in ruil voor meer verdiencapaciteit een lastenverschuiving van ruim 200 miljoen euro van gemeente naar de corporaties.

Zoals het bij een goede overeenkomst betaamd, tonen de betrokken partijen zich zeer tevreden. De wethouders Tjeerd Herrema (Volkshuisvesting) en Maarten van Poelgeest (Ruimtelijke Ordening en Grondzaken) wijzen erop dat veel ambities uit het collegeprogramma zijn verzilverd: voldoende aanbod van goedkope woningen, ook in de populaire wijken; meer keuze voor de middeninkomens, waardoor de doorstroming wordt bevorderd; extra woningen voor grote gezinnen, ouderen, studenten en jongeren. Tenslotte bezorgt het totaalpakket het college enkele honderden miljoenen extra inkomsten.

Dan de corporatiesector. Die heeft zich gecommitteerd aan enorme investeringen in de stad. Volgens directeur Hans van Harten van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) sluiten de afspraken aan op de visie van de corporaties op de stad: “Tot 2011 zullen corporaties ongeveer 2,3 miljard euro investeren in nieuwe sociale huurwoningen, herstructurering, woningverbetering en leefbaarheid. Ruim 1 miljard euro hiervan is verlies. We investeren omdat het maatschappelijk gewenst is om bijvoorbeeld oude wijken op te knappen en nieuwe gebieden als IJburg en de Zuidas te ontwikkelen.”

De corporaties kunnen dat doen doordat hun belangrijkste financieringsbron is veiliggesteld: de verkoop van huurwoningen. De komende tien jaar mogen de corporaties jaarlijks gemiddeld drieduizend woningen verkopen. Bovendien is de gunstige erfpachtregeling voor sociaal woningbezit tot 2018 verlengd. Van Harten: “Zonder verkoop kunnen wij niet investeren. We hebben met dit akkoord langetermijnzekerheid gekocht. Dat is voor het nemen van investeringsbeslissingen rond woningen en ander vastgoed heel belangrijk.”

De onderhandelingen over het veelomvattende en gecompliceerde akkoord hebben ‘slechts’ enkele maanden geduurd. Haast was geboden om de continuïteit in de bouwproductie niet in gevaar te brengen. De gemeente moest haar financiën op orde krijgen en de corporaties wilden zekerheid over hun inkomsten uit verkoop van huurwoningen. De zogeheten Parkstad-deal hangt er bijvoorbeeld op. De corporaties nemen daarbij in ruil voor meer ondernemingsruimte 170 miljoen euro aan risico’s van de gemeente over, maar wel onder de voorwaarde dat de verkoop van huurwoningen kan doorgaan.

Aanbiedingsafspraken

Voorheen maakten gemeente en corporaties ‘kernvoorraadafspraken’. Daarvoor in de plaats komen nu ‘aanbiedingsafspraken’ (zie kader voor details). Daarmee wilde de gemeente niet alleen garanderen dat lager betaalden aan bod komen op de woningmarkt, maar ook de dreigende segregatie-effecten van het plan Dekker voor zijn. Als gevolg daarvan tekenden zich namelijk forse huurstijgingen af in de populaire gebieden. De Amsterdamse corporatiesector heeft overigens de afgelopen jaren steeds betoogd dat het zo’n vaart niet zou lopen. Van Harten: “We hebben altijd gezegd dat we bereid zijn voor de ongedeelde stad eventueel lagere huren te rekenen dan de markthuur en dat er met ons over dit onderwerp afspraken waren te maken. Wij hebben de belofte aan de stad hiermee ingelost’.”

Pikant genoeg strandde pal na het sluiten van het akkoord de huurwet alsnog in de Eerste Kamer. En omdat de huurliberalisering op het lijstje ‘breekpunten’ van Wouter Bos staat, is de kans klein dat het plan Dekker in deze vorm terugkomt. Voorlopig blijft alles bij het oude; verhuurders krijgen geen extra ruimte voor huurverhogingen. Het huidige puntenstelsel blijft de norm. De corporatiesector levert hiermee wederom ‘verdiencapaciteit’ in. Wethouder Tjeerd Herrema is er blij mee: “We hadden liever in het akkoord meer beperkingen opgenomen om huren te verhogen. Dat hebben we niet kunnen uitonderhandelen. Maar als het plan Dekker van tafel gaat, is dat punt vanzelf geregeld.“

Van kernvoorraad naar aanbiedingsafspraak
In de jaren negentig werden de begrippen ‘kernvoorraad’ en ‘primaire doelgroep’ geïntroduceerd als instrument om voldoende betaalbare huurwoningen (de kernvoorraad) te waarborgen voor de lage inkomens. De verhouding tussen kernvoorraad en doelgroep groeide in de jaren daarna steeds verder uit elkaar, met name doordat de gemiddelde Amsterdammer steeds meer ging verdienen. Maar ondanks deze groeiende ‘overmaat’ merkte de woningzoekende sociale huurder daar niets van: de inschrijfduur nam alleen maar toe. De verklaring daarvoor is heel simpel: een flink deel van de goedkope huurwoningen wordt bewoond door huishoudens met een hoger inkomen. De huurdersorganisaties kregen genoeg van de discussies over die enorme overmaat aan goedkope huurwoningen en pleitten voor een nieuw monitorsysteem waarin het niet meer draaide om de aanwezigheid, maar de beschikbaarheid van woningen. Deze denkrichting is door gemeente en corporaties omarmd. Eerst kwam er een ‘slaagkansenmonitor’ en nu dus de’ aanbiedingsafspraak’. Daarbij draait het wel om de feitelijke beschikbaarheid van woningen.
Amsterdam heeft overigens al sinds 2004 een beperkte aanbiedingsafspraak. Deze afspraak regelt dat minimaal driekwart van de woningen met een huur tot de huurtoeslaggrens (ca. € 615) aangeboden wordt voor lagere huren (tot de aftoppingsgrens van ca. € 520, en daarvan weer minimaal de helft tot de kernvoorraadgrens van ca. € 390 euro). In het akkoord tussen gemeente en corporaties wordt deze regeling vervangen door de nieuwe aanbiedingsafspraak. (zie Woningen voor lage inkomens)


Aanbiedingsafspraak op jaarbasis voor periode 2007-2011
Totaal verhuringen Aan primaire doelgroep
Inkomensgrens conform BBSH
Aan inkomens tot
voormalige ziekenfondsgrens

bij 10.000 of minder

Minstens 6500

Minstens 8500

bij 10.000 – 12.000

Minstens 65%

Minstens 85%

bij 12.000 of meer

Minstens 7800

Minstens 10.200

In de aanbiedingsafspraak is een staffel opgenomen. Dat werkt zo: als er minder dan 10.000 woningen vrijkomen, moeten er minstens 8500 aan inkomens tot de ziekenfonds worden toegewezen en 6500 aan de laagste inkomens (= de primaire doelgroep). Deze laatste groep mag een maximale huur worden berekend van maximaal de hoge aftoppingsgrens (per 1 juli 2006 € 520), tenzij de gemeente voor de huurtoeslag een hogere huur fiatteert.

Het minimum aantal jaarlijks vrijkomende goedkope huurwoningen (tot € 390) zal volgens Herrema nu eerder bij de achtduizend dan bij de in het akkoord genoemde 6500 komen te liggen. Daarmee lijkt eenvoudiger tegemoet te kunnen worden gekomen aan de bezwaren van de Huurdersvereniging Amsterdam. De HA wil hardere garanties dat er voldoende woningen overblijven met lage huren in diverse categorieën: voor huren tot 340 euro en voor huren tussen 340 en 480 euro. Dagmar Letanche, vice-voorzitter van de HA, wijst erop dat wel heel gemakkelijk over hogere huren wordt gesproken. Vanaf ?340 hebben huurders al te maken met een kwaliteitskorting op de huurtoeslag, waardoor bij hogere huren de woonlasten stijgen. Ze geeft een aantal rekenvoorbeelden waarbij minimuminkomens maar ook lage middeninkomens snel 26 tot 40 procent van hun inkomen (de huurquote) aan huur kwijt zijn. Van Harten kent de rekensommen zoals de Nibud die ook maakt: “Het is een landelijk probleem. We willen dat best met de HA in Den Haag aankaarten. Maar dan nog komen er in Amsterdam veel meer woningen onder die grens beschikbaar dan in veel andere gemeenten.”

Niettemin vraagt ook de gemeenteraad eind december via een motie van PvdA/GroenLinks om garanties voor het aantal woningen dat in de laagste prijsklasse (tot € 390) wordt aangeboden.

Drie gebieden in plaats van vijftien stadsdelen

Amsterdam in drie economische gebieden

De stadsdelen – die evenals de HA bij de onderhandelingen ontbraken - hebben zich inmiddels achter het akkoord geschaard. Stadsdeelwethouder Duco Adema van Zuideramstel heeft alleen bedenkingen bij de grootschalige verkoop van sociale huurwoningen. “Daar zijn we minder gelukkig mee, maar we vertrouwen erop dat we met de corporaties daarover nog in gesprek kunnen gaan.” Hij wijst erop dat de corporaties in zijn stadsdeel helemaal niet zo happig zijn op verkoop. “Maar de helft van het quotum is tot dusver verkocht.”

Niet onbelangrijk is dat de nieuwe afspraken niet meer per stadsdeel worden ingevuld. Dat geldt zowel voor de aanbiedingsafspraken als – vanaf 2011 – de verkoopquota. De stad wordt nu opgedeeld in drie gebieden die soms dwars door stadsdeelgrenzen heen lopen. De indeling is gemaakt op basis van de ‘marktpotentie’:

  • Gebied 1: Centrum, Oud Zuid, Zuideramstel, Oud-West, Oostelijk Havengebied, Overhoeks
  • Gebied 2: Westerpark, Baarsjes, Oost/Watergraafsmeer, IJburg, Zeeburgereiland
  • Gebied 3: Zuidoost, Geuzenveld-Slotermeer, Slotervaart, Osdorp, Noord, Bos en Lommer en de Indische Buurt

De percentages in de aanbiedingsafspraken gelden per gebied. Voor de verkoop van huurwoningen gelden tot 2011 de huidige quota per stadsdeel. Maar daarna is het de bedoeling dat ook deze op gebiedsniveau worden opgedeeld. Neemt hiermee de invloed van de stadsdelen af? Adema: ”We moeten zien hoe dat verder gaat. Wij willen in ieder geval ook op stadsdeelniveau afspraken met corporaties maken.“ De gemeenteraadsfracties van PvdA en GroenLinks stellen in een motie dat “de stadsdelen zeggenschap moeten houden over de te verkopen woningen”.

Nieuwe rolverdeling

Met het akkoord lijkt een nieuwe rolverdeling tussen gemeente en corporaties definitief zijn beslag te krijgen: de gemeente ontwikkelt locaties, investeert in de openbare ruimte en verzorgt de sociale pijler. De corporaties realiseren nieuwbouw, investeren in de vernieuwing van hun bezit en in het beheer en de leefbaarheid. Bij zo’n partnerschap hoort – stellen beide partijen – “vertrouwen, de wil om er met elkaar uit te komen en het geven van ruimte om initiatieven zo goed mogelijk te ontplooien”. Zo is het maar net. Waar de nieuwe verhouding toe kan leiden, toont de ophanden zijnde ‘Parkstad-deal’. De corporaties nemen daar zelfs de regie over de gebiedsontwikkeling (en de daarbij horende risico’s) van de gemeente over. Ze dragen niet alleen zorg voor woningbouw en bedrijfsruimten, maar ook buurthuizen en scholen, het ‘maatschappelijk onroerend goed’.

De gemeente concentreert zich in dit gebied op de sociale vernieuwing.

Fred van der Molen

Akkoord over nieuwbouwproductie, verkoop en aanbod goedkope huurwoningen
Gemeente en corporaties vinden elkaar snel

Over kleinere onderwerpen hebben corporaties en gemeente wel eens langer gebakkeleid. In enkele maanden tijd draaiden beide partijen een veelomvattend akkoord in elkaar waarin afspraken over de bouwproductie en verkoop van huurwoningen voor de komende tien jaar werden vastgelegd. Bovendien werden de eventuele ongewenste segregatie-effecten van de huurwet van Dekker ondervangen in ‘aanbiedingsafspraken’." data-share-imageurl="">