Analyse van de bouwstart van meer dan 7.100 woningen
Bouwproductie Amsterdam 2019

De afgelopen zes jaar zijn er in hoofdstad gemiddeld meer dan 7.000 woningen per jaar in aanbouw genomen. Ook in 2019 werd er stevig doorgebouwd, al valt de productie met 7.125 in aanbouw genomen woningen wel flink lager uit dan in het recordjaar 2018 (8.639 woningen). Opvallend is het grote aantal dure huurwoningen dat nu wordt gebouwd.

Bouwpiek (nog?) niet over

klik op grafiek voor vergroting
In 2019 zijn er in de hoofdstad met 7.125 stuks veel minder woningen in aanbouw genomen dan in het recordjaar 2018 (8.639 woningen). Maar het streefcijfer van gemiddeld 7.500 woningen per jaar staat na twee jaar nog fier overeind. Dat geldt bij lange na nog niet voor die andere streefgetallen van dit college: de 40-40-20 verhouding. Er zijn 1.913 sociale huurwoningen (27%) en 1.228 middeldure huurwoningen (17%) in aanbouw genomen. De rest van de productie bestond uit 1.434 koopwoningen en 2.550 dure huurwoningen.
N.b. Middeldure huurwoningen zitten in het segment tussen de 720 en 1.000 euro.
 

Dip in nieuwbouw sociale huur 

klik op grafiek voor vergroting
De bouwproductie van de Amsterdamse woningcorporaties, 1.601 woningen, moet wethouder Ivens zorgen baren. Die blijft namelijk nog ver achter bij de streefcijfers uit de nieuwe prestatieafspraken 2020-2023: vanaf volgend jaar staan de corporaties op de rol voor gemiddeld 2.500 sociale huurwoningen per jaar. Maar wellicht houden de corporaties nog even de adem in. In 2019 gelden nog de oude prestatieafspraken voor de periode 2016-2019. En aan die afspraken voldoen de corporaties ondanks de terugval.
Het gros van de corporatieproductie komt in 2019 voor rekening van Woningstichting De Key die meer dan duizend studentenwoningen in aanbouw nam in Noord en Nieuw-West. Naast de 1.077 studentenwoningen gingen er slechts 524 reguliere sociale huurwoningen in productie, waarvan 152 woningen voor jongeren/starters. Ondanks deze magere score voldoen de corporaties aan de prestatieafspraken 2016-2019. Daarbij werd ingezet op een gemiddelde jaarproductie van minimaal 1.200 sociale huurwoningen, waarvan minimaal 800 voor niet-studenten. De corporaties bouwden over vier jaar gemiddeld 1.490 sociale huurwoningen per jaar, waarvan 981 reguliere en 509 voor studenten. Onder 'regulier' vallen ook de zelfstandige jongerenwoningen.
 
Opvallend genoeg namen commerciële ontwikkelaars in 2019 geen enkel complex met studenten- of jongerenhuisvesting in aanbouw. Dat was de vier jaar daarvoor wel anders, met projecten als Little Manhattan, Change= en diverse grootschalige transformatieprojecten. Of hier sprake is van toevallige omstandigheden of een trend moet nog blijken. Commerciële ontwikkelaars namen wel 312 reguliere sociale huurwoningen in aanbouw, en dat is weer opvallend veel. Het betreft projecten op Oostenburg en NDSM-Werf.

Constante bouwstroom van middeldure huurwoningen

klik op grafiek voor vergroting
Amsterdam heeft sinds 2015 een redelijk constante productie in het middensegment, zo tussen de 1.150 en 1.250 huurwoningen. Daarbij gaat om huren tussen de 720 en 1000 euro. Deze woningen worden voornamelijk door commerciële partijen ontwikkeld en veelal door institutionele beleggers afgenomen. In 2019 werden 1.228 middeldure huurwoningen in aanbouw genomen, vooral in Zuidoost (547) en Oost (352). Van de 40-40-20 ambitie van het college is in de bouwcijfers nog niets te zien. Vanwege de lange duur van de projectontwikkeling kan dat zelfs nog wel enige jaren duren. In 2019 bestond 27 procent van de nieuwbouwproductie uit sociale huurwoningen en 17 procent uit middeldure huur.

Heel veel dure huur

klik op grafiek voor vergroting
Ontwikkelaars bouwen in Amsterdam in het vrije marktsegment steeds meer dure huurwoningen en minder koopwoningen. In 2019 werden er maar liefst 2.550 dure huurwoningen (huur > 1000 euro) in aanbouw genomen tegenover 1.434 koopwoningen. Tot de kredietcrisis in 2008 bestond het vrije marktsegment grotendeels uit koopwoningen. Na de crisis tekent zich vanaf 2017 een kentering af en vanaf 2019 worden er voor het eerst meer dure huur- dan koopwoningen in aanbouw genomen. De nieuwbouw van koopwoningen is gehalveerd ten opzicht van 2018! 
De bouw van vrije sector huurwoningen met hoge huren is op dit moment kennelijk commercieel aantrekkelijker. Daarbij geeft het ontwikkelaars in een vroeg stadium financiële zekerheden als vooraf een flink deel van een nieuwbouwproject is verkocht aan een belegger. 

Amsterdam Noord is nu de bouwkampioen

 
klik op grafiek voor vergroting
Vooral in Amsterdam-Noord zijn in 2019 veel woningen in aanbouw genomen, met name langs de IJ-oever en het CAN-gebied. In Oost is de bouwproductie al jaren hoog dankzij de grote bouwlocaties  IJburg, Zeeburgereiland en Amstelkwartier. Maar ook in het Centrum werden opvallend veel woningen in aanbouw genomen, dankzij nieuwbouwlocatie Oostenburg. In stadsdeel West heerste diepe rust: slechts 69 eerste palen. 
 

Feiten over de nieuwbouw in de sociale huursector

klik op grafiek voor vergroting
Sociale huurwoningen worden gebouwd door woningcorporaties (groen) én commerciële ontwikkelaars (rood). Marktpartijen droegen na de crisis tot 2019 flink bij aan de sociale huursector. In 2017 zelfs voor de helft en in 2018 voor 43 procent! Ze bouwden vooral kleine studio's voor studenten en starters, waarmee dankzij hoge huurprijzen per vierkante meter en de huurtoeslag een nieuwe lucratieve markt werd ontgonnen. Het aantal woningen fluctueert in dit segment sterk per jaar, afhankelijk van de bouwstart van de veelal grootschalige projecten. Zo ging in 2018 bijvoorbeeld OurDomain in aanbouw, een campus met 995 studentenwoningen in Holendrecht Zuidoost. In 2015 namen marktpartijen enkele vergelijkbare grote projecten met kleine studio's in aanbouw zoals Little Manhattan in Nieuw-West. Ook Change= bouwde de afgelopen jaren twee grote complexen voor jongeren. In 2019 namen commerciële ontwikkelaars geen groot complex voor studenten/jongeren in aanbouw. Of er sprake is van een trendbreuk moet nog blijken. De gemeente heeft wel de eisen aangescherpt wat betreft huurstijgingen en servicekosten.
 
klik op grafiek voor vergroting
De Key nam in 2018 en 2019 de meeste corporatiewoningen in aanbouw, veelal kleine studio's voor jongeren en studenten. Rochdale, Eigen Haard, Ymere en de Alliantie startten in 2019 met weinig nieuwe projecten. Ook de piek in de bouw van tijdelijke complexen (niet in de cijfers opgenomen) ligt achter ons. In 2018 verrezen er 1.251 tijdelijke woningen, gemengde huisvestingsprojecten voor jonge statushouders en Amsterdamse jongeren. In 2019 werden er 116 tijdelijke woningen in aanbouw genomen.
 
Bron: gemeente Amsterdam, Grond & Ontwikkeling, basisbestand woningbouwlocaties

Trefwoorden: