De huiseigenaar die bij verkoop van zijn woning onverminderd een flink hogere opbrengt denkt te kunnen incasseren, komt in Amsterdam steeds vaker bedrogen uit. De gemiddelde transactieprijs per vierkante meter stijgt nog wel, in het tweede kwartaal van dit jaar ligt die mediane transactieprijs 2,5 procent hoger dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Maar in de rest van Nederland ligt de prijsstijging aanmerkelijk hoger, zo blijkt uit nieuwe cijfers van Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) en NVM. Bovendien is sprake van een dalende transactieprijs.
De mediane transactieprijs voor een woning in Amsterdam kwam dit kwartaal uit op 607.000 euro. De gemiddelde transactieprijs van woningen in Amsterdam daalde met 0,4 procent ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. In Nederland is op jaarbasis juist sprake van een prijsstijging van 6,2 procent. Volgens MVA-voorzitter Floris van der Peijl wordt deze daling veroorzaakt door de toenemende verkoop van kleinere woningen, die doorgaans een lagere verkoopprijs hebben. “Het lijkt alsof de huizenprijzen dalen, maar de onderliggende prijsontwikkeling is stijgend. Dit effect is duidelijk te zien bij Amsterdamse appartementen: de transactieprijs daalde licht (-1,4 procent) naar 574.000 euro, maar de transactieprijs per vierkante meter steeg met 2,1 procent naar 8.779 euro. Als wordt gecorrigeerd voor de verschillen in woninggrootte, dan is in Groot-Amsterdam sprake van een stijging per vierkante meter van 2,2 procent”, aldus de MVA-voorzitter.
Stijgend aanbod
Potentiële kopers zien het aanbod flink stijgen. “Er is voor kopers op dit moment meer keus. Deze ontwikkeling sluit aan bij wat we in het voorgaande kwartaal al zagen: het aantal uitpondwoningen, voormalige huurwoningen die door (particuliere) beleggers verkocht worden, blijft stijgen. Vaak zijn dit kleinere en minder luxe woningen, wat zorgt voor een daling van de gemiddelde transactieprijzen”, zo verklaart Van der Peijl. Het afgelopen kwartaal is een recordaantal woningen te koop gezet; sinds 2008 was het aanbod niet zo omvangrijk. In totaal werden bijna vierduizend woningen nieuw in aanbod gebracht in de gemeente Amsterdam, 22 procent meer dan een jaar eerder. Er stonden eind juni 2.763 woningen te koop, maar liefst 53 procent meer dan een jaar geleden. Landelijk nam het aanbod toe met 23 procent.
Er werden in Amsterdam in het tweede kwartaal van dit jaar in totaal 2.703 woningen verkocht, 16 procent meer ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder. In alle stadsdelen is er meer activiteit op de woningmarkt, het sterkst geldt dat voor West (+43 procent meer transacties ten opzichte van het vorige kwartaal) en Zuid (+38 procent). Ook in Weesp worden veel meer woningen verkocht. De verschillen binnen de stad zijn groot: in Zuid bedraagt de mediane transactieprijs 767.000, in Zuidoost 379.000. Van der Peijl verwacht dat het uitponden van woningen tot volgend jaar doorzet en het aanbod groot blijft. “Het is aannemelijk dat uitponden doorzet, zolang tijdelijke huurcontracten aflopen en deze woningen op de markt komen.” Of de trend van dalende transactieprijzen zal doorzetten, daarover spreekt de voorzitter van de Amsterdamse makelaars zich niet uit. “Het blijft gissen, het kan ook een tijdelijk effect zijn. Wel is het zo dat het effect van licht dalende transactieprijzen in Amsterdam sterker zichtbaar is, dan in de rest van Nederland.”
Afnemende prijsstijging
Uit landelijke cijfers van de Nederlandse vereniging van makelaars (NVM) blijkt dat de stijging op jaarbasis afneemt. De gemiddelde transactieprijs voor een bestaande woning ligt nu op 495.000 euro, 4 procent hoger dan een kwartaal eerder. Op jaarbasis is sprake van een afnemende stijging: stegen de prijzen medio 2024 nog met meer dan 14 procent in een jaar tijd, op dit moment komt de toename van de transactieprijs op jaarbasis uit op ruim 6 procent. Dit komt, aldus Lana Goutsmits-Gerssen, vakgroepvoorzitter Wonen door een sterke verruiming van het aanbod, veroorzaakt door uitponden.
Verder meldt de NVM een daling van de verkoop van nieuwbouwwoningen. Zo zijn er in Nederland het afgelopen kwartaal 6.700 nieuwbouwwoningen verkocht, vierhonderd minder dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Volgens Goutsmits komt de daling niet door afnemende vraag, maar door een mismatch tussen het aanbod en wat woningzoekenden willen. Er komen steeds minder grotere eengezinswoningen beschikbaar. Wel groeit de verkoop van kleinere appartementen. Voor een stijgende prijs: voor het eerst ligt de vierkantemeterprijs van nieuwbouw boven de vijfduizend eurogrens. Bovendien vinden de makelaars dat er te weinig nieuwbouw op komst is. [BP]