Wie langs de eerste appartementengebouwen van de nieuwe woonwijk Overhoeks wandelt, ziet iets merkwaardigs. Uit de gloednieuwe gevels steken her en der uit de kluiten gewassen balkons. Vanaf de vijfde of zesde verdieping vallen de gevels iets terug en is er ook ruimte ontstaan voor royale terrassen. De luxe penthouses bovenin de gebouwen beschikken zelfs over heuse ‘dakpleinen’, waar je met gemak een tuinfeest voor vijftig mensen kunt houden. Zoveel buitenruimte is de afgelopen jaren in Amsterdamse nieuwbouwprojecten nauwelijks vertoond.
Woordvoerder Jolbert ten Napel van de ontwikkelcombinatie Overhoeks - een samenwerkingsverband van Ymere, Vesteda en ING Real Estate - heeft er een simpele verklaring voor. “Appartementen met een royale buitenruimte verkopen nu eenmaal beter dan woningen zonder. Alleen een kleine groep van expats en drukbezette tweeverdieners nemen nog genoegen met een Frans balkon of loggia.” Daarnaast was in het stedenbouwkundig plan bepaald, dat de woningen op deze plek zich maximaal naar buiten moesten richten. Overhoeks is immers ruim en groen opgezet en ligt aan de zonnige kant van het IJ. Bewoners moeten daarvan kunnen genieten vanaf een eigen balkon of dakterras.

Hoe anders is de situatie aan de Piet Heinkade op de zuidelijke IJ-oever. Strakke appartementenblokken met gladde gevels domineren er het straatbeeld. Al in 2001 legde de gemeente in het stedenbouwkundig programma van eisen vast, dat er geen balkons of terrassen uit de gevels mochten steken. De ‘trein van gebouwen’ moest herinneringen oproepen aan de oude pakhuizen en silo’s, die hier vroeger stonden en deels zijn afgebroken. Van de buitenkant mocht je niet kunnen zien of er in de nieuwe gebouwen werd gewoond.
Emile Spek, directeur projectontwikkeling van Ymere en één van de grotere ontwikkelaars op de locatie, zat er destijds behoorlijk mee in zijn maag. “Het ging vrij slecht op de woningmarkt. Veel mensen die op deze locatie wilden wonen, haakten af omdat we ze geen buitenruimte konden bieden. Toen we de woningen van project De Loodsen al in aanbouw hadden genomen, hebben we daarom alsnog een aantal balkons aan de gevels gehangen, zowel in de koop- als in de markthuursector. Voor de sociale huurwoningen waren we te laat en lag het qua architectuur ook een stuk lastiger. Anders hadden we het daar ook gedaan. Wij beschouwen het balkon als een basiskwaliteit van een Amsterdams appartement.”

‘Naïeve deregulering’

Nog voordat veel projecten aan de Piet Heinkade waren opgeleverd, schrapte het ministerie van VROM in het kader van de deregulering de verplichte buitenruimte uit het landelijk Bouwbesluit. “Een naïeve actie”, verklaart PvdA-gemeenteraadslid Michiel Mulder achteraf. “In een krappe woningmarkt zoals wij die al jaren in Amsterdam hebben, worden wensen van consumenten stelselmatig genegeerd.” Cijfers van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA) geven Mulder gelijk. Uit de jaarlijkse evaluatie van opgeleverde woningcomplexen blijkt dat tussen 2004 en 2008 een kwart tot een derde van de nieuwe huizen het zonder eigen balkon, dakterras of tuin moest stellen. De gemeente verleende tot 2006 nog wel subsidie om de aanleg van buitenruimten te stimuleren. Maar dat heeft weinig geholpen. Amsterdam kreeg er in deze periode ruim vijfduizend woningen zonder individuele buitenruimte bij.
Architectuurhistoricus en adviseur Sabine Lebesque van het OGA legt de schuld voor het ontstaan van deze balkonloze appartementen volledig bij de ontwikkelaars. Ze zouden zich blindstaren op de aanlegkosten, die amper zijn terug te verdienen met een hogere vrij-op-naam-prijs. “Die wordt vooral bepaald door de locatie en het aantal vierkante meters binnen.” Als een ontwikkelaar ergens op moet bezuinigen om zijn winstmarge veilig te stellen, wordt naar haar idee de buitenruimte dan ook als eerste opgeofferd. “In een krappe markt wordt een woning toch wel verkocht, zonder of met balkon.”
“Flauwekul”, typeert Spek de uitspraken van Lebesque. “Een woning zonder buitenruimte is veel lastiger te verkopen en verhuren dan eentje zonder. Het is voor ons ook geen geldkwestie. Toen de buitenruimte uit het Bouwbesluit was gehaald, hebben wij nog volop woningen met balkons of terrassen gebouwd. Kijk maar naar Frankendijke in Osdorp of de Stadstuinen in Slotervaart. Het Franse balkon is ook geen uitvinding van ontwikkelaars, maar het resultaat van welstandseisen. Ontwerpers bepalen nog altijd in grote lijnen het gezicht van de stad.”

Markt allesbepalend

Wie er ook gelijk heeft, gemeenteraadslid Michiel Mulder nam vanaf 2006 met de situatie geen genoegen meer. Samen met collega Hettie Willemse amendeerde hij in de gemeenteraad ieder stedenbouwkundig plan waarin privé-buitenruimten ontbraken. Ymere, dat de voortdurende discussies met stedenbouwers zat was, organiseerde in 2008 ook een prijsvraag en een manifestatie in de Zuiderkerk om het balkon hoger op de politieke agenda te krijgen. Het stadsbestuur bleek gevoelig voor de kwestie en stuurde nog hetzelfde jaar een brandbrief naar de minister met het verzoek om de verplichte buitenruimte weer in het Bouwbesluit op te nemen. Na een aangenomen motie van Tweede Kamerlid Stef Depla over de kwestie ging de bewindsvrouw zonder problemen overstag.
Dit jaar worden de eerste projecten opgeleverd die zijn ontworpen volgens het nieuwe Bouwbesluit. Maar het groeiend aantal balkons dat in de stad zichtbaar wordt, lijkt daar weinig mee te maken te hebben. Uit de jaarlijkse OGA-evaluatie van gerealiseerde woningen blijkt dat het aantal buitenruimten in de nieuwbouw al weer toenam voordat het balkon weer verplicht werd. Voor ontwikkelaars is het in de huidige woningmarkt simpelweg onmogelijk geworden om de wensen van de consument te negeren. Jolbert ten Napel van de ontwikkelcombinatie Overhoeks, is er heel helder over. ”Uiteindelijk bepaalt de marktsituatie wat er wordt gebouwd.”