Woningen voor lage inkomens

Nieuwbouw: de corporaties hebben vastgelegd dat er tot 2016 jaarlijks minimaal 1500 sociale huurwoningen worden gebouwd.

Bestaande voorraad: tot nu toe moesten de ‘kernvoorraadafspraken’ garanderen dat lager betaalden voldoende aan bod kwamen op de woningmarkt. Gemeente, corporaties en vooral huurdersorganisaties wilden wel van die aanpak af, omdat de omvang van de kernvoorraad weinig zegt over de beschikbaarheid van woningen. Daarom komen er nu ‘aanbiedingsafspraken’. Dat werkt zo: de corporaties garanderen dat er jaarlijks gemiddeld 8500 huurwoningen (65%) wordt toegewezen aan mensen met een inkomen tot de voormalige ziekenfondsgrens. Minimaal 6500 (20%) van deze woningen zijn bedoeld voor de mensen met een echt laag inkomen (primaire doelgroep). Deze woningen worden gelijkmatig verdeeld over de stad, die is opgedeeld in drie gebieden. De aantallen zijn gebaseerd op de situatie in 2005. Mochten er onverhoopt meer woningen vrijkomen, dan worden de aantallen min of meer naar rato verhoogd.

De Huurdersvereniging Amsterdam, toch mede-initiator van de aanbiedingsafspraak, wijst het akkoord overigens af. De HA wil harde afspraken over de woningvoorraad met huren tot 340 en 480 euro. Volgens Dagmar Letanche, vice-voorzitter van de Huurdersvereniging Amsterdam, garanderen de huidige aanbiedingsafspraken “op cruciale punten onvoldoende dat er genoeg betaalbare woningen zullen zijn voor huurders met minimum- en lage middeninkomens”. Overigens is dat risico kleiner geworden, nu de Eerste Kamer de liberaliseringsplannen van Dekker heeft tegengehouden.

Woningen voor speciale doelgroepen

Nieuw: in de bestaande voorraad worden woningen gelabeld voor studenten en jongeren. Het gaat de komende vier jaar om 1600 (kleine) goedkope huurwoningen. Daarnaast worden er duizend studentenwoningen bijgebouwd en gaan de corporaties duizend woningen tijdelijk verhuren aan jongeren en studenten. Ook zullen zij de komende vier jaar drieduizend onzelfstandige eenheden (kamers met gedeelde keuken en/of sanitair) aan studenten verhuren. Een meerderheid van de gemeenteraad (PvdA en Groenlinks) blijkt overigens tegenstander van labeling van reguliere huurwoningen voor studenten.

Voor grote gezinnen worden jaarlijks 375 grote woningen bijgebouwd. Een zelfde aantal verrijst als zorgwoning (voor ouderen en mensen die speciale zorg nodig hebben). Daarnaast worden er aanpasbare woningen gebouwd. Er is bovendien een aparte aanbiedingsafspraak gemaakt voor grote woningen: 2500 woningen in vier jaar

Woningen voor middeninkomens

Tot op heden bestond er alleen een inkomenstoets voor kernvoorraadwoningen (tot 390 euro). Vanaf nu hebben lage inkomens (tot de ziekenfondsgrens) voorrang bij een groter deel (85%) van het corporatiebezit. Kunnen de middeninkomens daardoor straks moeilijker aan een woning komen dan voorheen? Volgens alle deskundigen gaat dat meevallen. In 2005 werd maar twaalf procent van de corporatiewoningen toegewezen aan inkomens boven de ziekenfondsgrens. “Daar komt bij dat door nieuwbouw en verkoop van huurwoningen er voor de middeninkomens meer woningen beschikbaar komen. De ervaring van de afgelopen jaren wijst uit dat sociale huurwoningen juist door die groep worden gekocht,” aldus directeur Hans van Harten van het AFWC. De komende tien jaar zouden er ruim 22.000 woningen beschikbaar komen voor deze groep. Volgens Van Harten speelt de inkomenstoets vooral in het centrumgebied. “Ik verwacht dat we daar in de minder populaire gebieden helemaal niet op letten, juist om daar de menging te bevorderen.”

Nieuwbouw

De gemeente en corporaties willen vijfduizend woningen per jaar in aanbouw nemen. Gelet op het planaanbod moet dit geen probleem zijn. Bovendien werd in 2006 een vliegende start gemaakt met bijna 6500 woningen. De Amsterdamse woningcorporaties hebben vastgelegd jaarlijks 1500 sociale huurwoningen te bouwen. Daarnaast gaan de corporaties ook investeren in duurdere huurwoningen en koopwoningen, vooral voor middeninkomens.

Verkoop van sociale huurwoningen

Maarten van Poelgeest was als GroenLinks-fractieleider verklaard tegenstander van de verkoop van sociale huurwoningen, maar in de onderhandelingen kwamen partijen overeen de huidige verkoopregeling uit te breiden tot 2017. Het bestaande quotum wordt daarmee met 9500 woningen verhoogd. Dat betekent dat corporaties nog zeker tien jaar gemiddeld drieduizend huurwoningen per jaar mogen verkopen. Voor de grote nieuwbouwlocaties IJburg, Zuidas en Zeeburgereiland zijn beperkende regelingen, maar verder mogen ook nieuwbouwwoningen straks al na eerste verhuur worden verkocht. De gemeenteraad wil dat formeel beperken, zeker voor grote woningen en zorgwoningen, maar uit hun schriftelijke antwoorden blijkt dat Herrema en Van Poelgeest daar geen reden toe zien. Het gaat de eerste vier jaar om marginale aantallen. Bovendien is het voor corporaties zowel vanwege de financiële baten als vanwege de opbouw van hun vastgoedportefeuille aantrekkelijker hun oude bezit af te stoten.

In het collegeakkoord wordt nog gesuggereerd toestemming voor verkoop te verbinden aan nieuwbouw. Zo’n directe koppeling komt er niet, zeker niet per corporatie. Uit het akkoord valt af te leiden dat de corporaties voor elke sociale huurwoning die ze bouwen er twee mogen verkopen.

Wie betaalt welke rekening?

Duidelijk is dat de verhouding tussen gemeente en corporaties grondig is gewijzigd. Een vijftal jaren terug was de gemeente ‘rijk’ en de Amsterdamse corporatiesector relatief arm. Dat is nu andersom. Vlak voor zijn aftreden maakte wethouder Stadig bekend dat het geld van de ruimtelijke fondsen op was. Zijn opvolger moet het zonder extra potjes doen en zonder dekking voor tegenvallers. De oplossing? De investeringen in de sociale woningbouw voortaan volledig door de corporaties laten betalen. Dat is in grote lijnen in dit akkoord ook verwezenlijkt. De gemeente rekent voortaan een veel hogere grondprijs voor sociale nieuwbouwwoningen. De ‘sociale grondprijs’ is geen vast laag bedrag meer maar een percentage (33%) van de marktprijs. Daarnaast gaan corporaties meer geld aan de gemeente afdragen bij de verkoop van een sociale huurwoning (€ 5.000 ipv € 2.000). Door al deze maatregelen stroomt ongeveer 179 miljoen euro extra naar de gemeentelijke ruimtelijke fondsen.

Maar er is meer. De corporaties betalen voortaan de verhuiskostenvergoeding bij herhuisvesting. Dit scheelt de gemeente weer 40 miljoen euro. Subsidies voor doelgroepwoningen zijn afgeschaft: weer 3 miljoen.

In totaal bespaart de gemeente aldus in deze collegeperiode zo’n 222 miljoen euro. Dat bedrag komt bijna volledig ten laste van de corporatiesector. Dezelfde corporaties verwachten tot 2011 in totaal 2,3 miljard euro te investeren in nieuwe sociale huurwoningen, herstructurering, woningverbetering en leefbaarheid. Ruim 1 miljard euro hiervan is verlies. Daarbij laten de corporaties met de aanbiedingsafspraak mogelijkheden liggen om huren te verhogen, al is die potentiële ‘verdiencapaciteit’ weer een stuk lager nu het plan Dekker niet door lijkt te gaan.

Hoe komen de corporaties aan al dat geld? Door woningen te verkopen. In totaal mogen ze tussen 2007 en 2017 nog zo’n 31.000 woningen verkopen. Een verkochte woning levert de corporatie een gemiddelde boekwinst van 70.000 euro, per jaar dus ongeveer 210 miljoen euro.