Stad op slot?

‘Stad op slot?’ heette het onderzoek dat Piet van Diepen, Jaap Draaisma en Anita van der Stap van het onderzoeks- en adviesnetwerk Stad in Beweging vorig jaar maakten in opdracht van het Amsterdams Volkshuisvestings Overleg (AVO). Het rapport bevatte een inventarisatie van de verhuur van ruimten aan sociale en culturele functies door corporaties en stadsdelen. Na enkele incidenten rond huurverhoging wilden politici en bestuurders weten hoe moeilijk deze organisaties aan betaalbare huisvesting kunnen komen. Hoewel veel stadsdelen en corporaties weinig gedetailleerde gegevens hadden, konden de onderzoekers toch een globaal beeld schetsen van de situatie. Zo blijkt er veel variatie in de huurprijzen te zitten die niet kan worden verklaard uit het waardeverschil tussen afzonderlijke locaties. Ook blijken scholen en zorg-/welzijnsinstellingen vaak dezelfde huren te betalen als gebruikers van kantoren en winkels (100-150 euro per m2 per jaar). Kunstenaars zijn voor hun atelier met bedragen tussen 30 en 70 euro per vierkante meter per jaar nog het goedkoopst uit. Vooral stadsdelen bieden deze ruimten tegen lage tarieven aan. Voor de andere functies zijn er weinig verschillen tussen de prijzen van corporaties en stadsdelen. Door de slechte economische situatie worden sociale functies op dit moment ook amper verdrongen door economisch sterkere sectoren. Volgens de onderzoekers zit de stad voor sociaal-maatschappelijke en culturele functies nu dan ook niet op slot. Omdat veel corporaties en stadsdelen toewillen naar kostendekkende of zelfs marktconforme huren, is het de vraag of dit in de toekomst zo blijft.

Acht jaar geleden vroegen enkele Ghanese kerken de christelijke woningcorporatie Patrimonium om hulp. Door de vernieuwing van de Bijlmer verdwenen steeds meer parkeergarages en flatbergingen waar de kerkgenootschappen hun vieringen hielden. Kon de corporatie niet zorgen voor een nieuw onderkomen? De woningverhuurder haalde het stadsdeel erbij. Dat kwam – evenals de gemeente - met geld over de brug en zorgde voor Europese subsidies, waardoor Bijlmerorganisaties in het gebouw eigen kantoor- en vergaderruimten konden krijgen. Rochdale - de opvolger van Patrimonium – besloot uit oogpunt van leefbaarheid enkele tonnen onrendabel in het gebouw te stoppen. Uit een potje voor optimalisering van grondgebruik kwamen nog aanvullende subsidies. En op de grondprijs werd een korting verleend vanwege de maatschappelijke functie. Na tussenkomst van enkele personen uit de Protestantse Kerk Nederland konden afgelopen jaar met de Ghanese kerken tenslotte sluitende exploitatieovereenkomsten worden gesloten. Begin juli gingen de eerste palen van De Kandelaar in de grond.
Het is niet de eerste keer dat een corporatie onrendabel investeert in een gebouw met een culturele of sociaal-maatschappelijke functie. In het verleden is door gemeente en stadsdelen regelmatig een beroep gedaan op het maatschappelijk vermogen van sociale verhuurders. Toch benadrukten deze organisaties keer op keer dat zij hun geld in de eerste plaats in de bouw van betaalbare woningen wilden stoppen. Onrendabel investeren in sociaal nuttige voorzieningen was en is voor veel corporaties geen vanzelfsprekende taak.

Druk uit Den Haag

Vanuit de landelijke politiek worden de corporaties de laatste tijd echter vaker aangesproken op hun verantwoordelijkheid voor leefbare buurten. Sociale verhuurders moeten niet alleen in sociale huurwoningen investeren, maar ook in gebouwen voor welzijnsinstellingen en huisartsen, betogen Tweede-Kamerleden als de PvdA’er Staf Depla. Amsterdamse corporaties lijken nu – de een meer schoorvoetend dan de ander - mee te gaan in dat pleidooi. Al was het maar omdat investeringen in de woonomgeving zichzelf terugbetalen in een stijgende vastgoedwaarde van hun bezit.
Het is voor corporaties daarbij prettig dat zij als gevolg van de stadsvernieuwing van de jaren tachtig bijna zesduizend bedrijfsruimten in oude wijken bezitten. Voor een klein deel – minder dan 20 procent - worden deze aan welzijns-/zorginstellingen en kunstenaars verhuurd tegen niet-commerciële prijzen (zie kader). Vroeger waren veel corporaties deze ‘restruimten’ liever kwijt dan rijk, omdat de verhuur weinig opleverde. Maar met de groeiende aandacht voor leefbaarheid bieden deze vierkante meters allerlei mogelijkheden om buurten aantrekkelijk te maken. Met wat creatievelingen in de straat en een gezellig buurtwinkeltje op de hoek raakt een wijk misschien wel uit zijn neergaande spiraal.

“De vraag blijft toch wie de onrendabele investeringen betaalt. Het is niet vanzelfsprekend dat wij dat in alle gevallen zijn”

Woningcorporatie Het Oosten, die steeds meer werkt vanuit strategische gebiedsvisies, kijkt bij de verhuur van bedrijfsruimten tegenwoordig dan ook goed welke functie op een bepaalde plek zou moeten komen. De huurprijs kan daarbij erg variëren. “Als wij ergens graag een bepaalde instelling of bedrijf willen hebben, houden wij nadrukkelijk rekening met de prijs die zij kunnen betalen. Desnoods laten we de ruimte leegstaan totdat een geschikte kandidaat is gevonden”, aldus directeur bedrijfsruimten Brigit Gerritse. Die houding geldt zowel voor commerciële als voor sociaal-maatschappelijke functies. Van de 1200 eigen bedrijfsruimten wordt ongeveer 20 procent aan de laatste groep tegen niet-commerciële prijzen verhuurd. Meestal gaat het om kunstateliers, kinderopvangcentra en praktijkruimten voor huisartsen, die jaarlijks huurprijzen tussen de 40 en 90 euro per vierkante meter betalen. De corporatie is nog niet zover dat ze per sociale functie een vast bedrag in rekening brengt, maar wil wel die kant op. In elk geval ziet Het Oosten voor zichzelf een belangrijke rol weggelegd in het huisvesten van dit type instellingen en personen. Gerritse zegt dat onlangs intern is afgesproken dat de komende jaren minimaal 20 procent van de nieuwbouwopgave voor sociaal-maatschappelijke functies moet worden gereserveerd. De onrendabele investeringen die daarmee samenhangen, moeten worden terugverdiend met de nieuwbouw van commercieel bedrijfsonroerend goed.

Wie betaalt onrendabele top?

Ook De Key – met bijna duizend eenheden na Het Oosten de corporatie met het meeste zakelijk onroerend goed – wil best een grotere rol spelen in de huisvesting van sociale en culturele functies. Maar welke organisaties wel en niet voor lage huren in aanmerking moeten komen en hoeveel geld dat mag kosten, is onduidelijk. “De vraag blijft toch wie de onrendabele investeringen betaalt. Het is voor ons niet vanzelfsprekend dat wij dat in alle gevallen zijn”, aldus senior beleidsmedewerker Dési van de Swaluw. Een belangrijk deel van de bedrijfsruimten van De Key bestaat uit winkels. Dat zijn geen sociale functies, maar toch wordt de organisatie er vaak op aangekeken als een bijzonder winkeltje zijn huur niet meer kan betalen en moet sluiten. “Dat zijn lastige discussies met bewoners en stadsdelen”, erkent Van de Swaluw. “Toch zijn wij in bepaalde gevallen best bereid om geld te laten liggen. Op de Haarlemmerdijk hebben wij meegewerkt aan een streng toewijzingsbeleid om de uitstraling van de straat te verbeteren. Daardoor stonden sommige ruimten langer leeg.”
Beide corporaties mogen bereid zijn vaker in sociale en culturele functies te investeren, ze stellen daarbij wel een aantal harde voorwaarden. Zo willen De Key en Het Oosten alleen onrendabel aan maatschappelijk belangrijke functies bijdragen als ze veel bezit in de betrokken buurt hebben. Dat lijkt op het eerste gezicht logisch, maar dat betekent wel dat in wijken met veel particuliere verhuurders de lasten voor een stadsdeel erg hoog kunnen worden. Ook willen de corporaties hun vrijheid behouden om per locatie of instelling individuele huurprijzen af te spreken. Maar de gemeente en de stadsdelen willen juist toe naar uniforme bedragen die hooguit per functie mogen verschillen. Een zorginstelling in Oud-West betaalt dan per vierkante meter dezelfde huur als haar collega in het centrum. Dat zorgt niet alleen voor duidelijkheid bij de gebruiker, maar ook bij de organisatie die de subsidie verleent.

Wel of geen normhuren

Vóór de zomer hebben alle betrokken partijen al een keer met elkaar gesproken om te kijken of er desondanks stadsbreed afspraken kunnen worden gemaakt over normhuren voor sociale en culturele functies. Om nieuwbouw van voorzieningen gemakkelijker te maken, wordt ook gedacht aan het koppelen van een sociale grondprijs aan een sociale huurprijs voor een afgesproken periode. Na die termijn van bijvoorbeeld tien of vijftien jaar zou een corporatie het gebouw tegen commerciële prijzen mogen verhuren. Om te voorkomen dat zulke gedetailleerde afspraken tot nieuwe bureaucratie leiden, zou alles zoveel mogelijk in erfpachtcontracten geregeld moeten worden. De rest, zoals de monitoring van de afspraken, kan meelopen in de bestaande verplichtingen.
Dési van de Swaluw is optimistisch over de uitkomst van de gesprekken. “Als iedereen het onderwerp belangrijk vindt, moet je er met zijn allen toch uit kunnen komen.” Wethouder Els Iping van stadsdeel Centrum helpt het haar hopen, maar moet nog zien of corporaties bereid zijn zich vast te leggen op normbedragen die ook voor de lucratieve binnenstad gelden. “Het kost mij in afspraken met corporaties al erg veel moeite om de huren van sociale woningen op een redelijk niveau te houden”. Zelf heeft het stadsdeel, dat ongeveer 570 bedrijfsruimten bezit en verhuurt, vorig jaar al wel vaste huurprijzen ingesteld voor verschillende typen sociale en culturele functies. De bedragen sluiten zoveel mogelijk aan op wat elders in de stad wordt gevraagd. Alleen voor welzijnsinstellingen is het gemiddelde van 120 euro verlaagd naar 93 euro per vierkante meter per jaar. Dat is hetzelfde bedrag dat culturele instellingen in het stadsdeel voortaan kwijt zijn aan hun huisvesting. Ideële organisaties die “een functionele relatie met de binnenstad hebben” kunnen ook rekenen op huren onder commercieel niveau. Al moet nog worden bepaald wat er nu precies wel en niet binnen die definitie valt.

Hoge bedragen

Hoewel het stadsdeel met de vaste bedragen duidelijkheid schept, krijgen veel organisaties na afloop van hun vijfjaarlijks huurcontract wel met soms forse huurverhogingen te maken. Om de pijn te verzachten mogen zij stapsgewijs aan de hogere huur wennen. Maar compensatie via hogere subsidies zit er niet in. “Ik acht veel organisaties goed in staat om binnen hun bedrijfsvoering rekening te houden met de hogere huisvestingslasten”, aldus Iping. Directeur Monique Ruimschotel van de stichting Welzijn Binnenstad ziet die mogelijkheden niet en voorspelt dat er door de hogere huren minder geld zal zijn om de welzijnstaken uit te voeren. “Het gaat simpelweg af van het besteedbare budget.”
Voor nieuwe huurders liggen de nieuwe normbedragen nog moeilijker, omdat zij geen beroep kunnen doen op de huurgewenning. Wie dan ook nog eens verhuist naar een nieuw gebouw, is aan huisvesting helemaal veel kwijt. Nu valt het aantal instellingen met nieuwbouwplannen in de binnenstad waarschijnlijk mee. Maar in de herstructureringsgebieden als Amsterdam Zuidoost en de Westelijke Tuinsteden lopen goedbedoelde initiatieven nogal eens spaak door de hoge huurlasten voor welzijnsinstellingen. Zo staat in het gloednieuwe Cultureel Educatief Centrum Grubbehoeve aan de Bijlmerdreef een jaar na oplevering nog altijd ruimte leeg, omdat de huur – ondanks het aangepaste tarief - voor veel sociaal-maatschappelijke organisaties te hoog is. Om dezelfde reden vragen bestuurders en projectleiders in de Kolenkitbuurt zich op dit moment af of het geplande Welzijnsverzamelgebouw er wel moet komen. Misschien kunnen de welzijnsorganisaties ook elders in bestaande gebouwen worden ondergebracht.