Corporatievisies: Eigen Haard en Rochdale

'Doorgaan met huidige projecten' versus 'nauwelijks nieuwbouw, sobere renovaties'
Corporatievisies: Eigen Haard en Rochdale

Eigen Haard zal de komende tijd geen projecten schrappen. Wel wordt het tempo van sloop/nieuwbouw gematigd. Ook kijkt de woningstichting kritischer naar de kosten van renovatie en onderhoud. Er wordt 10 procent op de bedrijfslasten bespaard. Bij Rochdale zal van nieuwbouw de komende vijf jaar nagenoeg geen sprake meer zijn. Twee toekomstbeelden.

Toekomstbeeld 1: Eigen Haard

Wat doet Eigen Haard nog?

+ Nieuwbouw koopwoningen
+ Nieuwbouw vrije sector huurwoningen
+ Nieuwbouw sociale huurwoningen
+ Renovatie (minder luxe)
+ Onderhoud (doelmatig)

Werkgebied: Amsterdam, Diemen,
Stadsregio Zuid en Stadsregio Noord, Almere
Aantal huurwoningen: 61.000

Het kabinetsbeleid heeft ook voor Eigen Haard ingrijpende financiële gevolgen. Aan verhuurderheffing moet tot 2017 163 miljoen euro worden betaald. Daar staat volgens berekeningen van de woningstichting slechts 30 miljoen aan extra huurinkomsten tegenover. En de redding van collega-corporatie Vestia heeft zijn prijs; dit jaar moet 12 miljoen euro saneringssteun worden betaald.
Toch leidt het verslechterende financiële perspectief niet tot het daadwerkelijk schrappen van projecten, zo verklaart bestuursvoorzitter Nico Nieman.

Herstructurering gaat door

“Buurten waar we eerder herstructurering hebben toegezegd, die kunnen op ons blijven rekenen. Bijvoorbeeld in Amsterdam Nieuw-West. In de Kolenkitbuurt. Of het Overtoomse Veld. In dergelijke gebieden zullen we onze plannen om woningkwaliteit en leefbaarheid te verbeteren onverminderd doorzetten.”
Ook Amstelveen hoeft volgens hem niet te vrezen voor afnemende investeringen. “We zijn daar de enige corporatie; afstel van investeringen is niet aan de orde. Bovendien merken we dat er voor nieuwbouw in bijvoorbeeld Amstelveen-Westwijk nog steeds belangstelling bestaat. Ook daar gaat verkoop minder makkelijk, maar kunnen we in een zeker tempo doorgaan met aantrekkelijke nieuwbouw.”

Bezuinigingen

Bezuinigingen kunnen volgens Eigen Haard worden gerealiseerd door alle nieuwbouw cq. sloopplannen kritisch te bekijken. “We zullen onze nieuwbouwplannen vaker opknippen. Dan kunnen we als het nodig is de bouw temporiseren. Ook kijken we kritischer naar voorverkooppercentages. We scheren niet alles over één kam. In buurten waar meer differentiatie dringend gewenst is en het risico beperkt blijft, zullen we eerder gaan bouwen dan in meer risicovolle buitengebieden. Daar kan pas sprake zijn van nieuwbouw als daadwerkelijk 70 procent is verkocht.”
Verder verwacht Eigen Haard besparingen te kunnen realiseren door versterking van de efficiency. “We spannen ons erg in ‘lean en mean’ te ontwikkelen. De ontwikkeling van de Koningsvrouwen van Landlust was wat dat betreft een leerzame oefening. Door efficiënter te werken kunnen we zowel op voorbereidingskosten, als op bouwkosten besparen.” Uiteindelijk verwacht Eigen Haard dat de jaarlijkse investering in nieuwbouw met 10 tot 20 procent zal afnemen.
De voorgenomen renovaties worden eveneens onder het vergrootglas gelegd. “We kiezen onverminderd voor kwaliteitsverbetering. Maar het is denkbaar dat bij bepaalde projecten sprake is van een wat minder luxe aanpak. ” Eigen Haard geeft jaarlijks 90 miljoen euro uit aan onderhoud. “We houden de geplande activiteiten in stand, maar het moet wel goedkoper. We zien ruimte voor slimmere inkoop en meer efficiëntie.”

Wel koopwoningen bouwen

Het lukt Eigen Haard de investeringen op peil te houden, zo verklaart Nieman, door de voorzichtige financiële ramingen in het verleden. “We hebben de traditie om voor een project financiële voorzieningen op te nemen. Als we een project toezeggen, dan weten we dus dat we het kunnen betalen. Dat is zoals Eigen Haard werkt. Die aanpak maakt dat wij in moeilijke tijden minder gas hoeven terug te nemen.”
Verder is Eigen Haard niet van plan nu al vooruit te lopen op de politieke wens de taak van corporaties te beperken tot het louter bouwen en beheren van sociale huurwoningen. “De wensen van de politiek zijn nog niet heel duidelijk. PvdA-kamerlid Jacques Monasch heeft kort geleden nog laten weten dat corporaties actief moeten zijn voor middeninkomens tot 43.000 euro. We wachten af welk standpunt het Rijk uiteindelijk zal innemen. Voor ons als corporatie geldt onverminderd dat het voor het realiseren van gedifferentieerde wijken belangrijk is niet alleen sociale huurwoningen, maar ook vrije sector huurwoningen en koopwoningen te bouwen.
“Een paar jaar geleden hebben we project Fountainhead in Amsterdam-Oost geannuleerd. Dergelijke bouwprojecten, met alleen koopwoningen in het dure segment, zullen we ook in de toekomst niet meer doen.”

 

Toekomstbeeld 2: Rochdale

 

Wat doet Rochdale nog?

X Nieuwbouw koopwoningen
X Nieuwbouw vrije sector huurwoningen
X Nieuwbouw sociale huurwoningen
(een enkel project uitgezonderd)

+ Renovatie (sober,doelmatig)
+ Onderhoud

Werkgebied: Amsterdam, Zaanstad, Purmerend, Diemen en Landsmeer. Aantal huurwoningen: 39.000

De introductie van de verhuurderheffing en het opleggen van saneringssteun voor de redding van Vestia kan volgens Grotendorst door zijn corporatie maar op één manier worden beantwoord: inkomsten en uitgaven moeten nog beter met elkaar in evenwicht worden gebracht.

Schrappen nieuwbouwprogramma

Rochdale schrapt om die reden grotendeels het nieuwbouwprogramma. “We hebben in het verleden heel wat sloopplannen gemaakt. Niet zelden vanuit een modelmatige benadering: een complex is vijftig jaar oud, klein en gehorig. Dus kan het beter worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Ook al is sprake van een forse onrendabele investering. Dat kunnen we ons simpelweg niet meer permitteren. Dan moeten we eerder overgaan tot renovatie. Alleen voor de Havenbuurt in Zaandam maken we een uitzondering. Bewoners dringen aan op renovatie, maar wij hebben uiteindelijk de keuze gemaakt voor sloop/nieuwbouw en de bouw van onder meer 25 nieuwe sociale huurwoningen.”

Afstoten projecten

Van andere nieuwbouwplannen wordt onverbiddelijk afscheid genomen. Al kan soms door de introductie van een nieuwe partij afstel worden voorkomen. Nieuwbouw in de wijk Jeruzalem in Amsterdam-Oost dient als bijzonder voorbeeld. Na jarenlange discussies zegde Rochdale toe nieuwe woningen voor senioren te zullen bouwen, maar daarvoor ontbreken nu de benodigde middelen. Twee jaar geleden werd al besloten tot uitstel, maar de plannen worden alsnog uitgevoerd door Habion, een landelijk toegelaten instelling voor ouderenhuisvesting. Rochdale treedt op als ontwikkelaar. “Aanvankelijk zouden we met Habion een project doen in de Bijlmer. Daar bestaat onvoldoende vraag naar ouderenhuisvesting. Toch willen zij graag in Amsterdam aan de slag. De overname van ons bouwplan is voor hen een goed alternatief.”

Geen vrije sector huur

De bouw van vrije sector huurwoningen rekent Grotendorst helemaal niet tot zijn business. “Dat laten we liever over aan de markt. Wel zijn we graag behulpzaam. Met goede resultaten. Syntrus Achmea heeft woningen van ons overgenomen in Amsterdam-Noord. Ook hebben we de realisatie van het Wicherskwartier door Boelens de Gruyter en belegger ASR mogelijk gemaakt.”
De eigen inspanning richt zich vervolgens op verbetering van de bestaande huurwoningvoorraad. Ook daar kijkt Rochdale met meer nuchterheid naar eerder ontwikkelde plannen, zegt Grotendorst. “Voor woningen aan de De Boelelaan dachten we in het verleden aan een buitengewoon kostbare ingreep. Extra bouwlagen. Een parkeergarage. Het hele pand ging op zijn kop tegen hoge kosten. Nu handhaven we de plattegronden. Wel worden isolatiemaatregelen genomen en installaties vernieuwd. En de investering bedraagt minder dan de helft,” aldus Grotendorst.
De bewoners zijn er volgens hem niet rouwig om. “Bewoners krijgen meer comfort. En de huurverhoging blijft beperkt. De eerlijkheid gebiedt te zeggen: we voeren het plan uit waar de bewoners in het verleden om hebben gevraagd. Zij zagen indertijd al niks in het overhoop halen van hun woningen.” Ook elders werkt dat recept. “In de Voermanstraat in Amsterdam Nieuw-West dachten we ook aan sloop. Nu wordt het sobere renovatie. Bewoners zijn er blij mee; hun woningen gaan er op vooruit, maar blijven betaalbaar.”
Ook benadrukt Rochdale voldoende middelen beschikbaar te hebben voor regulier onderhoud. “We beknibbelen niet op het onderhoud. Wel denken we het onderhoud efficiënter, dus goedkoper te kunnen organiseren.” Bovendien introduceert Rochdale een serviceabonnement voor de huurders. “Als enige Amsterdamse corporatie betaalden we nog onderhoud dat eigenlijk voor rekening komt van de huurder. De kosten voor de reparatie van bijvoorbeeld een lekkende kraan gaan we voortaan doorberekenen. Daarvoor kan tegen een gering bedrag een abonnement worden afgesloten. Of de huurder moet het zelf doen.”