Vlakbij de Johan Cruijff ArenA en poptempel Ziggo Dome in Amsterdam Zuidoost heeft de gemeente Oude-Amstel De Nieuwe Kern in voorbereiding. Om de plannen van de gebiedsontwikkeling financieel haalbaar te krijgen, is het aantal woningen flink verhoogd. “De bouw van 6.200 woningen is fors voor onze gemeente, maar we bieden zo ruimte aan de regionale woningbouwproductie,” zegt wethouder Victor Frequin.
In 2016 was Koen Raats vanuit de gemeente Amsterdam betrokken bij de eerste plannen voor De Nieuwe Kern, een gebied in de gemeente Ouder-Amstel, pal tegen Amsterdam aan. De gemeente Amsterdam is net als AFC Ajax, NS en ontwikkelaar VolkerWessels Vastgoed één van de grote grondeigenaren in het gebied. Volgens Raats wilde Ouder-Amstel het gebied wel ontwikkelen, maar alleen op een manier die paste bij de eigen identiteit. “Ouder-Amstel had de voorkeur voor ongeveer 2.750 nieuwe woningen en wilde bovendien dat de grondeigenaren in het gebied het volledige risico op zich zouden nemen. Mijn opdrachtgever, de gemeente Amsterdam, wilde best risicodragend participeren in de ontwikkeling, maar dat risico moest wel op een of andere manier worden afgedekt. Amsterdam had bovendien belang om veel woningen voor gezinnen, ouderen, studenten en starters te creëren, vanwege het groeiende woningtekort. We wisten zelf dat meer dan 4.000 woningen mogelijk waren, in een stedelijk maar ontspannen woonmilieu,” verklaarde Raats enkele jaren geleden op Gebiedsontwikkeling.nu. Die bescheiden inzet van Ouder-Amstel was niet verwonderlijk, want de gemeente bezit zelf nauwelijks grond in het gebied én afficheert zich graag als een landelijke gemeente met meerdere kleine kernen. De gemeente telde vorig jaar 14.450 inwoners verdeeld over Ouderkerk aan de Amstel, Duivendrecht en Amsterdam Duivendrecht, op een oppervlakte van ruim 26 vierkante kilometer.
Groen en open landschap
De lage dichtheid van Ouder-Amstel heeft alles te maken met de stedenbouwkundige opzet van Amsterdam: in ieder deel van de hoofdstad reikt een groene ‘scheg’, een royaal bemeten groengebied de stad in. Of andersom: de stadsdelen van Amsterdam – inclusief Amstelveen en Diemen en Duivendrecht – steken als de open gespreide vingers van een hand het landschap in. Op die manier blijft een groen en open landschap dichtbij de grote stad intact. De gemeente Ouder-Amstel beslaat juist het grootste deel van de groene scheg aan de zuidkant van de hoofdstad. Behoud van de eigen identiteit is dan ook een belangrijk punt binnen zijn gemeente, weet Victor Frequin sinds hij vorig jaar aantrad als wethouder Ruimtelijke ordening en wonen. “Juist daarom ben ik tevreden dat onze bewoners en dus ook de gemeenteraad het plan voor De Nieuwe Kern steeds hebben gesteund. Ook nu er toch meer woningen komen dan waar zijn gemeente aanvankelijk op had ingezet.”
Wethouder Frequin: "Wij kunnen als kleine gemeente veel voor-investeringen niet zomaar ophoesten."
Volgens Klazien Haitjema, projectmanager van De Nieuwe Kern voor de gemeente Ouder-Amstel, kwamen de ruim 4.000 woningen die Raats indertijd noemde al vroeg in het proces in beeld. “In de samenwerkingsovereenkomst werd nog uitgegaan van twee fases voor de gebiedsontwikkeling, waarvan in de eerste fase 2.750 woningen gerealiseerd zouden worden en in fase 2 een groter deel van de volkstuinen plaats zouden maken voor woningbouw. Later, in de structuurvisie is ervoor gekozen om een integraal plan te maken voor het hele gebied. Daarbij worden meer volkstuinen behouden dan aanvankelijk was bedacht en is een totaalplan met het volledige woningbouwprogramma gemaakt.” Uitgangspunt daarbij was de realisatie van 4.500 woningen, maar omdat volgens Haitjema uit de milieueffectrapportage (MER) bleek dat een hoger programma eenzelfde milieueffect liet zien, hebben college en gemeenteraad van Ouder-Amstel er bij de vaststelling van de structuurvisie voor gekozen een programma met 5.000 woningen mogelijk te maken. “Niet om financiële reden, maar na een integrale afweging van het hele project.”
Teveel losse initiatieven
|
Image
De gemeenteraad van Ouder-Amstel heeft op 25 april 2024 het stedenbouwkundig raamwerk vastgesteld. Met het bijgestelde programma: ruimte voor 6.200 woningen met bijhorende voorzieningen rond een groot stadspark:
|
Waarom nam gemeente Ouder-Amstel eigenlijk het initiatief voor de ontwikkeling van De Nieuwe Kern, dat door de A2 van de zo gekoesterde groene scheg is gescheiden? Haitjema geeft aan dat er vanaf 2008 ‘steeds vaker losse initiatieven ontstonden voor ontwikkelingen in het gebied’. “We vonden het nodig om de opgave, wat later De Nieuwe Kern ging heten, integraal te bekijken. Wat willen we op die 189 hectare dat tussen de A2, de Johan Cruijff ArenA, Amstel Business Park en de spoorlijn Amsterdam-Utrecht ligt ingeklemd?” Dat was geen vreemde vraag in een omgeving waar de honger naar meer woningen groot is, verschillende grondeigenaren – zoals AFC Ajax met trainingscomplex De Toekomst – wilden uitbreiden en de eigenaren van de volkstuinen niet per se op verandering zaten te wachten.
“We zijn toen het gesprek aangegaan met de grondeigenaren en hebben een samenwerkingsovereenkomst gesloten. De gemeente is vervolgens aan de slag gegaan om de eerdergenoemde structuurvisie voor het gebied te maken,” zegt Haitjema. Daarop werd het gebruikelijk pakket aan plandocumenten opgesteld. Haitjema somt de stappen die gezet zijn op: van een concept-structuurvisie met participatietraject in 2020 via het vaststellen van die structuurvisie een jaar later met bijbehorend milieueffectrapport en een Afsprakenkader Ontwikkelstrategie met de grondeigenaren (eveneens in 2021). Om vervolgens door te pakken naar een Concept Stedenbouwkundig Raamwerk (inclusief wederom participatie vorig jaar) en dit voorjaar te eindigen bij een vastgesteld Stedenbouwkundig Raamwerk, inclusief haalbaarheidspakket in april van dit jaar.
Veel eerder, parallel aan het opstellen van de structuurvisie door gemeente Ouder-Amstel, maakte West 8 Urban Design & Landscape Architecture al een stedenbouwkundige visie voor De Nieuwe Kern in opdracht van de grondeigenaren – gemeente Amsterdam, NS, VolkerWessels Vastgoed – en in nauwe samenwerking met gemeente Ouder-Amstel. Die stedenbouwkundige visie laat zich omschrijven als een langgerekt centraal park, dat de verschillende delen van het plan tussen station Duivendrecht en de A2 verbindt en ervoor zorgt dat alle gebouwen met tenminste één zijde aan het groen liggen. Om dit park zijn aan de westzijde vooral appartementen gesitueerd en richting station Duivendrecht wordt het programma steeds meer gemengd-stedelijk met ongeveer 300.000 vierkante meter kantoren, hotels en winkels. De maatschappelijke voorzieningen liggen verspreid over het gebied. Ajax breidt uit en er zijn diverse sportvoorzieningen gepland in het deel grenzend aan het ArenA-gebied.
Meer woningen en kleiner
Het meest opvallende aspect binnen het haalbaarheidspakket is dat het plan niet ruim 5.000 maar 6.200 woningen omvat. Volgens wethouder Frequin zijn daar verschillende redenen voor. “De bouwkosten en inflatie zijn in de afgelopen jaren flink gestegen, waardoor meer woningen nodig zijn om de gebiedsontwikkeling financieel haalbaar te maken. We hebben op alle mogelijke manieren geprobeerd het plan te optimaliseren door anders te faseren, slimmer om te gaan met technische ingrepen en anders om te gaan met de risicoreservering. Uiteindelijk hebben de grondeigenaren een extra risico van 70 miljoen euro geaccepteerd, maar dat kon niet zonder ook aanpassingen in het programma te plegen.” Daarnaast speelt mee dat nieuwe regels van – voormalig – minister De Jonge invloed hebben gehad op de definitieve rekensom voor het plan. Haitjema: “Een deel van de woningen in het middensegment zou, vanwege de nieuwe puntentelling, in de vrije sector belanden. Daardoor zou zonder aanpassingen een beperkter aanbod dan de beoogde 40 procent gerealiseerd worden in het middensegment, maar dat was niet de bedoeling.” Daarom zijn de woninggroottes in het middensegment aangepast.
|
Image
|
Image
|
| Wethouder Victor Frequin van Ouder-Amstel: "Onze bewoners hebben het plan voor De Nieuwe Kern steeds gesteund. Ook nu er toch meer woningen komen" | Kleinere middenhuur woningen? Projectmanager Klazien Haitjema: "De nieuwe regels van – voormalig – minister De Jonge hebben invloed gehad op de definitieve rekensom." |
“Als gevolg daarvan konden binnen de structuurvisie al ruim 5.400 woningen gerealiseerd worden, maar daarmee was het plan nog niet financieel haalbaar. De laatste stap naar een haalbaar plan was het ophogen van het woonprogramma tot 6.200 woningen. Dat valt buiten de grenzen van de structuurvisie maar binnen de MER. Als we een nieuw milieueffectrapport moeten laten maken, zijn we wederom veel tijd kwijt,” zegt Haitjema. Daarbij nuanceert zij het verhoogde aantal woningen in relatie tot het totale programma: “Het betekent gemiddeld 0,6 laag extra op de al bedachte woongebouwen.”
Woonmilieu: "middenstedelijk"
Frequin zegt dat het met de aanpassingen in het programma mogelijk is om de gebiedsontwikkeling richting realisatie te laten gaan. “En dat zonder dat we iets afdoen aan het woon- en werkmilieu dat we hier willen creëren.” Dat milieu karakteriseert hij als ‘midden-stedelijk’. Geen hoogbouw zoals in sommige delen van Amsterdam, maar wel hoger en stedelijker dan in de kleinere kernen in zijn gemeente: “De Nieuwe Kern krijgt een eigen identiteit.” De wethouder maakt duidelijk dat met de eerste werkzaamheden inmiddels is begonnen. Zo is sport- en evenemententerrein Borchland opgehouden te bestaan en is de bouw van een smart mobilityhub nabij de Johan Cruijff ArenA in een vergevorderd stadium; meerdere ‘asfaltplakken’ worden vervangen door een compact parkeergebouw – met drie sportvelden op het dak. Het zijn noodzakelijke stappen om ruimte te maken voor de verdere ontwikkeling van het gebied.
Behoorlijke uitgaven
Toch spelen daarbij nog wel de nodige kwesties. Zo moet het gehele gebied opgehoogd worden, iets wat de grondeigenaren voor hun rekening nemen en dat geldt ook voor de aanleg van het centrale park in de wijk. “Dat zijn behoorlijke uitgaven,” zegt Frequin. Voor de gemeente Ouder-Amstel voorziet hij die ook als het gaat om het realiseren van de nodige maatschappelijke voorzieningen in het gebied. “Omdat wij geen grondeigenaar zijn, incasseren wij pas na de oplevering inkomsten via de gemeentebelastingen, maar het vraagt van onze kleine gemeente in de komende periode vooral veel voor-investeringen die we niet zomaar op kunnen hoesten. We gaan daarover in gesprek met provincie en Rijk. Want wij willen een bijdrage leveren aan de grote vraag naar woningen in de regio, maar het kan niet zo zijn dat de maatschappelijke voorzieningen er pas zijn als de mensen er al lang en breed wonen.” Hoewel de eerste concrete stappen zijn gezet, neemt de realisatie van De Nieuwe Kern nog de nodige tijd in beslag. Als alles volgens plan verloopt, is in 2025 het Omgevingsplan gereed. Daarna kan de realisatie beginnen.
Dit artikel is eerder gepubliceerd op Gebiedsontwikkeling.nu