Behoefte bedrijfsruimte

Waar is de behoefte aan kleinschalige bedrijfsruimten (vraag minus vrijkomend aanbod) het grootst? Bron: Kleinschalig Vastgoed; onderzoek naar voorraad en behoefte aan kleinschalige bedrijfsruimten in Amsterdam, dienst O&S, 2004.

Anderhalf jaar geleden kon landschapsarchitect Berno Strootman met zijn bedrijfje naar een prachtig gelegen werkplek in het Oostelijk Havengebied verhuizen. Hij had in 2002 aan de keukentafel een nieuw ontwerpbureau opgericht. Maar met de komst van een extra medewerker was het thuis te krap geworden. Een rondje langs makelaars had weinig opgeleverd. Maar de website van bemiddelingsbureau Renaval bracht hem in contact met huurders van een bedrijfsruimte die met hun onderneming stopten. Hij kon het lopende huurcontract overnemen en had daardoor vlakbij zijn woning plotseling een werkplek van 53 vierkante meter gevonden. “Met 160 euro per vierkante meter op jaarbasis was het wel een stuk duurder dan ik had gehoopt. Maar ik wilde graag in deze buurt zitten.” Nadat het bedrijf afgelopen zomer tot zeven medewerkers was uitgegroeid ging Strootman weer op zoek naar een grotere ruimte. Hij had geluk: zijn buurman vertrok. Vanaf juni kon hij de werkruimte overnemen. Met 106 vierkante meter kan hij weer even vooruit.

Niet iedere ondernemer heeft evenveel mazzel als Strootman. De vraag naar kleinschalige en betaalbare werkruimten is in Amsterdam veel groter dan het aanbod. Volgens een recent onderzoek van de dienst O&S zou er tot 2006 jaarlijks tussen de 61 duizend en 74 duizend vierkante meter aan bedrijfsruimte bij moeten komen, waarvan vijftigduizend in plinten van woningen en twintigduizend in bedrijfsverzamelgebouwen. De cijfers zijn voorzichtige schattingen. Hoe groot de vraag en het aanbod werkelijk zijn, weet niemand. Naar ruimten onder de vijfhonderd vierkante meter wordt in de vastgoedwereld niet gekeken. Makelaars en grote projectontwikkelaars verdienen aan deze kleine kantoortjes en werkplaatsen zo weinig dat zij ook amper actief zijn op deze markt.
Toch geeft het onderzoek van O&S een aardige indruk van de eisen die kleine ondernemers aan hun werkruimte stellen. Zo zoekt de helft van de ondervraagde bedrijven een werkplek onder de honderd vierkante meter waarbij de categorie 50 tot 100 vierkante meter het populairst is. Gemiddeld is de groep bereid om daarvoor maximaal 860 euro per maand exclusief servicekosten te betalen. Dat komt neer op 176 euro per vierkante meter per jaar. Ook de locatie is belangrijk. Zo is de (netto) behoefte aan kleinschalige bedrijfsruimten in het centrum en Oud Zuid met respectievelijk 13.735 tot 16.639 vierkante meter en 10.287 tot 12.442 vierkante meter het grootst. Beide stadsdelen hebben nu al veruit het grootste aanbod aan werkplekken tussen de 50 en 100 vierkante meter. Ook blijkt uit het onderzoek dat helft van de ondernemers het liefst blijft zitten in het stadsdeel waar ze nu al zitten.
De afgelopen jaren zijn er wel nieuwe bedrijfsverzamelgebouwen en kantoortjes in plinten van nieuwbouwwoningen opgeleverd. Maar het aantal staat niet in verhouding tot de vraag. Bovendien liggen met name de verzamelgebouwen vaak op plekken waar de kleine bedrijfjes niet willen zitten – buiten of tegen de ringweg. Ruimten in populaire buurten zijn door hun marktconforme huren vaak weer te duur voor beginnende ondernemers. Volgens bemiddelaar in bedrijfsruimte Renaval wordt voor sommige panden in de negentiende-eeuwse wijken al 200 euro per vierkante meter per jaar gevraagd. Alleen in Oost en Noord is het huurniveau nog redelijk betaalbaar voor starters en ligt het onder het eerder genoemde gemiddelde 176 euro per vierkante meter per jaar.

Gemeente wordt ontwikkelaar

Het grote tekort aan kleinschalige en betaalbare bedrijfsruimte is wethouder van Economische Zaken Frits Huffnagel een doorn in het oog. Vorig jaar richtte hij daarom met woningcorporatie Het Oosten een nieuw bedrijf op - de Amsterdamse Compagnie – die met een startsubsidie van 2,2 miljoen euro jaarlijks minimaal achtduizend vierkante meter moet gaan ontwikkelen. Door aarzelingen op het ministerie van VROM kon Het Oosten pas enkele maanden geleden met de eerste projecten beginnen. Inmiddels heeft Huffnagel besloten om nog een tweede publiek-private ontwikkelaar in het leven te roepen, met Eigen Haard Olympus Wonen en projectontwikkelaar Mainland, die elk 400 miljoen euro in de onderneming stoppen. “Per jaar is er zeker 60 duizend vierkante meter nodig terwijl ik met de Amsterdamse Compagnie hooguit achtduizend vierkante meter kan ontwikkelen. Dan is een tweede partij geen overbodige luxe”, aldus zijn motivatie. Toch hoopt hij als rechtgeaarde liberaal dat uiteindelijk de markt het ontwikkelen van kleinschalige bedrijfsruimten zelf oppakt. Een derde PPS-bedrijf zit er naar zijn idee voorlopig niet in.
Dat de grote projectontwikkelaars dit marktsegment laten liggen is op zich niet vreemd. Door de lage huren is het rendement op de investering laag, terwijl de risico’s van leegstand door het grote aandeel starters hoger is dan normaal. Toch zijn er ook gespecialiseerde projectontwikkelaars die zich weinig aantrekken van deze condities. Dat de risico’s te groot zouden zijn om succesvol te kunnen investeren spreken zij tegen. “Het is een specifieke markt die je goed moet kennen”, aldus Brian Abraham van Cocon Vastgoed Management BV. “In ons ondernemerscentrum aan het WG-plein hebben we met huurprijzen tussen 140 en 170 euro per vierkante meter een goede mix tussen gevestigde en startende bedrijven kunnen realiseren.” Ook Bert Heine van Kleinschalig Vastgoed Amsterdam, waarin onder andere de woningcorporaties Ymere en De Key participeren, laat zich niet van de wijs brengen. “Veel beleggers stellen hoge eisen aan projecten van grote ontwikkelaars. Maar kleinere vastgoedbedrijven zijn flexibeler en durven ook voor eigen risico te ontwikkelen zonder een huurcontract op zak.”

Investeren in leefbaarheid

De commerciële projectontwikkelaars richten zich in hun investeringen vooral op het ontwikkelen van bedrijfsverzamelgebouwen door nieuwbouw of herbestemming van oude scholen of loodsen. Maar volgens de cijfers van O&S is de behoefte aan werkplekken in woningplinten bij kleine ondernemers veel groter. Het zijn dan ook de corporaties die een belangrijke rol spelen in het aanbieden van bedrijfsruimten aan deze groep. Sommige zoals Het Oosten en Eigen Haard Olympus Wonen investeren actief in deze markt om de leefbaarheid van een wijk te verbeteren en de ontwikkeling van een buurt te sturen. “Het maakt voor een straat veel uit of er een advocatenkantoortje of een coffeeshop in de plint komt”, aldus Brigit Gerritse van Het Oosten. Woningstichting De Key die veel plinten verhuurt in de Dapper-, Spaarndammer- en Swammerdambuurt ontwikkelt alleen nieuwe bedrijfsruimte in een plint als het bestemmingsplan dat op die bepaalde locatie voorschrijft. Voor woningcorporatie Ymere is niet zozeer het gemeentelijk beleid richtinggevend maar telt vooral de vraag van ondernemers naar dit soort ruimten op een bepaalde plek. “In het centrum kun je op iedere straathoek nieuwe bedrijfsruimten in plinten opleveren. Maar voor IJburg is dat geen haalbare kaart, ook al worden we er wel actief.”, legt directeur projectontwikkeling Emile Spek uit.
Ook voor corporaties is de ontwikkeling van kleinschalige bedrijfsruimten meestal geen lucratieve investering. Zonder subsidie van de gemeente (die kan oplopen tot 225 euro per vierkante meter) is de onrendabele top op nieuwe werkruimten in plinten te hoog. De meeste corporaties proberen dan ook op populaire locaties als het centrum, Oud Zuid of delen van de Pijp marktconforme huren te vragen. Zo moet een ondernemer in het luxe appartementencomplex Boston aan de Oostelijke Handelskade dadelijk op jaarbasis 190 euro per vierkante meter aan Het Oosten betalen. Waar dit soort prijzen (nog) niet haalbaar zijn, moet de lage huur op één of andere manier gecompenseerd worden. Charles ten Have van Eigen Haard Olympus Wonen denkt daarbij bijvoorbeeld aan de verkoop van extra woningen. “Wij vinden het uit maatschappelijk oogpunt belangrijk om in kleinschalige werkplekken te investeren. Maar ook onze afdeling wordt afgerekend op zijn bijdrage aan het bedrijfsresultaat. Het is geen liefdewerk-oud-papier.”