'Handhaaf huidige bestemming zorgvastgoed'

Nieuwe seniorenhuisvesting in marktsector blijkt moeilijk te realiseren
'Handhaaf huidige bestemming zorgvastgoed'

Institutionele beleggers en particuliere investeerders willen best nieuwe woonvoorzieningen voor ouderen bouwen. Maar het blijkt lastig de juiste locaties te bemachtigen. Gemeenten kunnen behulpzaam zijn door de combinatie van wonen en zorg als maatschappelijke bestemming te handhaven.

“De zorgvastgoedmarkt staat nog in de kinderschoenen”, zegt Erwin Drenth, manager van het zorgvastgoedfonds van Bouwinvest. “Zorgverleners komen uit een sterk gereguleerde wereld. Decennia gold: voldeed men aan de regels, dan financierde de overheid de bouwactiviteiten. Nu is sprake van het scheiden van wonen en zorg, het wegvallen van verzorgingshuiszorg en een andere vergoedingenstructuur in de verpleeghuiszorg. De branche moet voor de aanpassing van gebouwen de kapitaalmarkt op, maar daar gelden andere regels. Banken en beleggers kijken heel bewust naar de risico’s van zorgvastgoed.”

Eerste project

Het Pensioenfonds voor de Bouw stelde vorig jaar 300 miljoen euro beschikbaar om te beleggen in voorzieningen voor ouderen en gehandicapten en de bouw van gezondheidscentra. Daarvan heeft Drenth inmiddels zo’n 40 miljoen in zorgvastgoed belegd. Voor eind 2017 moet het resterende bedrag een bestemming vinden. “De herontwikkeling van het Ingenhouszhof in Amsterdam-Oost was ons eerste project. Het complex is kortgeleden opgeleverd. Amsta verleent daar intensieve zorg aan elf groepen van elk zes dementerenden.” Hij omschrijft zijn eerste investering als een spannende opgave. “Dergelijke zware zorg wordt door de overheid bekostigd. Wij zijn voor ons rendement dus sterk afhankelijk van het handelen van de overheid. Nederland vergrijst. Het aantal zware zorgbehoevende ouderen groeit. Wij verwachten dat ons land deze mensen niet in de kou laat staan en durven daarom die investering te doen, maar wel tegen een iets hoger rendement. Dat klinkt heel erg zakelijk, maar dat is de verplichting die we als belegger tegenover onze pensioenfondsen hebben.”
Bouwinvest heeft inmiddels ook in een ouderenproject in Haarlem geïnvesteerd. En afgelopen maand nog werd een contract gesloten voor de ontwikkeling van een luxe woonzorgcomplex in Zeist. Hij zou graag meer in Amsterdam investeren. “In zekere zin lijkt in Amsterdam de vraag naar nieuwe voorzieningen voor ouderen niet zo groot. De stad is populair bij studenten en starters. Maar er is een grote groep Amsterdammers die op een plek woont die niet heel geschikt is om op een goede manier oud te worden. Met multifunctionele complexen met aantrekkelijke middensegment huurwoningen en goede zorg onder handbereik als het leven wat brozer wordt, zouden wij in de vraag naar passende woonruimte en goede zorg kunnen voorzien.”

Gedifferentieerde producten

Bovendien is Amsterdam volgens hem heel geschikt om gedifferentieerde producten te ontwikkelen. Hij denkt dan aan speciale voorzieningen op grond van etniciteit, religie, leefstijl of seksuele geaardheid. “Het gaat erom dat oudere mensen op een waardige manier invulling kunnen geven aan hun leven. Met gelijkgestemden. Het is heel triest als oudere homoseksuelen op het moment dat ze een zorgvraag krijgen weer ‘in de kast’ moeten. Waarom zouden we niet meer doelgroepgerichte voorzieningen realiseren?”, zo stelt Drenth.
Syntrus Achmea Real Estate & Finance, al jaren actief op de zorgvastgoedmarkt, heeft hetzelfde segment op het oog: comfortabele middensegment huurappartementen in een veilige omgeving met goede zorg op afroep. Eerdaags wordt de Makroon opgeleverd. “Wij bieden op de plek van het voormalige Sint Bernardus mooie appartementen in het middensegment. Amstelring heeft een van de tussenverdiepingen van ons afgenomen en verleent daar zware zorg. Zij bieden ook service en ondersteuning aan de bewoners van de appartementen,” aldus ontwikkelingsmanager Ralph Sommer.

Sint Jacob aangekocht

Syntrus Achmea gaat deze formule ook toepassen elders in de hoofdstad. “Wij hebben Sint Jacob aan de Plantage Middenlaan (tegenover Artis) aangekocht en gaan dat complex op soortgelijke manier ontwikkelen. Het monumentale middendeel van het oude complex zal na renovatie plaats bieden aan 32 eenheden voor kwetsbare ouderen. Daar realiseren wij ook ontmoetingsruimtes en ondersteunende zorgfuncties. Rondom het monumentale gebouw realiseren wij 317 nieuwe levensloopbestendige appartementen van gemiddeld 81 m2. Hoogwaardig afgewerkt en allemaal voorzien van tuin of balkon.”
Oplevering is voorzien in 2019. De vernieuwing van Sint Jacob vraagt van de deelnemende pensioenfondsen een investering van circa 123 miljoen euro. Volgens Sommer snijdt het mes aan meerdere kanten. “Op een geweldige locatie midden in Amsterdam realiseren we aantrekkelijke woningen waarin ouderen ook kunnen blijven wonen als hun zorgbehoefte toeneemt. En voor onze fondsen is sprake van een gezonde investering. Wij voorzien voor de lange termijn een grote vraag naar levensloopbestendige appartementen. Vastgoed kent in Amsterdam een vaste waardeontwikkeling. En met Amstelring hebben we een samenwerkingsovereenkomst kunnen afsluiten voor twintig jaar.”

Hoger segment

Particulier zorgaanbieder Domus Magnus richt zich op een aanmerkelijk hoger marktsegment. Zij hebben enkele jaren geleden zorgcentrum De Uylenburgh aan de Lauriergracht geopend. “Wij bieden ouderen – de gemiddelde leeftijd is 85+ - een mooie woning, aantrekkelijke voorzieningen en indien nodig intensieve zorg. Dat doen we allemaal met eigen personeel”, aldus directeur Erwin Miedema. De prijs voor zo’n compleet arrangement bedraagt circa 4000 euro in de maand. De zorgkosten komen voor rekening van de gemeente en de zorgverzekeraars.  Miedema wil niet spreken van een ‘elitaire voorziening voor de rijken’. “In Amsterdam woont een grote groep ouderen die in het verleden goed heeft geboerd. Of flink heeft geprofiteerd van de sterk gestegen woningprijzen. Zij hebben de middelen om in de laatste fase van het leven comfortabel en veilig te wonen.”
Miedema beschouwt Amsterdam als een van de plekken waar hij zijn activiteiten graag zou uitbreiden. “We merken dat we uit Amsterdam en andere grote steden veel verzoeken krijgen om informatie. Er is dus veel vraag naar ons product, maar de verwerving van nieuwe locaties is nog niet zo makkelijk.” Hij wijdt dat deels aan het strenge programma van eisen. “We zoeken niet alleen mooie locaties, maar ook naar goed toegankelijke gebouwen. Veel grachtenpanden met een sterk niveauverschil tussen het voor en het achterhuis vallen dan af.” Ook zegt Miedema de afgelopen tijd pech te hebben gehad. “We hadden zowel interesse in de aankoop van de Valeriuskliniek, als het voormalige Prinsengrachtziekenhuis.  Verwerving is ons niet gelukt. Voor het laatste gebouw hadden we wel de hoogste bieding gedaan, maar onze financier trok zich op het laatste moment terug. Vervolgens kregen we van de eigenaar niet de tijd een nieuwe oplossing te vinden.”

Weinig kansen

Ook Syntrus Achmea en Bouwinvest zien kansen op de Amsterdamse vastgoedmarkt, al is het heel lastig goede locaties te bemachtigen. “Parels als Sint Bernardus of Sint Jacob zijn heel schaars. We zoeken ook wel naar goed renderende projecten in bestaand vastgoed, maar er zijn weinig projecten die voldoen aan onze kwaliteitseisen”, aldus Sommer.
Drenth  denkt dat de gemeente een belangrijke rol kan spelen om de realisatie van nieuwe woon-zorgconcepten makkelijker te maken. “Als verouderd zorgvastgoed weggaat tegen de hoogste prijs, dan is het niet verwonderlijk dat er geen zorg terugkomt. Juist om een goede spreiding van voorzieningen over de stad te garanderen, zou de gemeente de maatschappelijke bestemming moeten handhaven. Dat beperkt het aantal gegadigden en maakt vervolgens de kans groter dat een locatie voor de zorg behouden blijft.” Miedema is dezelfde mening toegedaan. “Bij een ruime bestemming leggen we het altijd af tegen partijen die alleen denken aan wonen of de realisatie van bijvoorbeeld een luxe hotel.”