Top
De rekenkamer
Huurverhoging kan voor 'scheefwoners' wel flink oplopen
Corporatiehuren stijgen gemiddeld met zo'n 2 procent

Binnenkort valt bij veel huurders de jaarlijkse aankondiging van de huurverhoging weer in de bus. Na een jaar van huurbevriezing mogen de huren weer stijgen, althans meebewegen met de nog relatief lage inflatie over 2021: 2,3 procent. De corporaties verhogen de huren per 1 juli gemiddeld met 2,0 procent. De inkomensafhankelijke huurverhoging kan dit jaar wel flink oplopen. En in de vrije huursector geldt een maximale huurverhoging van 3,3 procent.

Gemiddeld verhogen corporaties per 1 juli 2022 de huren met 2,0 procent. Dat meldt koepelorganisatie Aedes op basis van een enquête. In totaal zou 63 procent van de sociale huurders een lagere huuraanpassing krijgen dan het wettelijke maximum van 2,3 procent, de inflatie over 2021. De verhoging is vanwege de oplopende inflatie wel de hoogste sinds 2017.

Image
Gemiddelde huurverhoging Aedes 2017-2022
Bron: Aedes

Sommige corporaties, zoals Rochdale, de Alliantie en Lieven de Key, hebben aan enkele regels genoeg om hun huurverhogingsbeleid voor 2022 uit te leggen. Andere corporaties passen veel meer maatwerk toe, voor verschillende soorten woningen, verschillende huurklassen of verschillende inkomensgroepen. Zo voert circa 3 op de 10 corporaties een lagere of geen huuraanpassing door voor woningen met een energielabel E, F of G; de grote corporaties uit de regio Amsterdam zitten daar overigens niet bij. Ook geven sommige corporaties huishoudens die in 2021 recht had op een eenmalige huurverlaging dit jaar geen of een gematigde huurverhoging. Ymere en Eigen Haard bevriezen bijvoorbeeld voor deze groep de huren. En zo zijn er nog tal van andere maatwerkregelingen  waardoor de totale huursomstijging bij veel corporaties lager dan de maximale 2,3 procent uitkomt. Ymere en Eigen Haard verhogen de huren gemiddeld het minste: +1,6 procent.
Veel Amsterdamse corporaties maken overigens wel gebruik van de nieuwe mogelijkheid om hele lage huren (<€300) met een vast bedrag, 25 euro, te verhogen.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

Vorig jaar waren vanwege de pandemie alle huren bevroren. Dit jaar mogen corporaties de inkomensafhankelijke huurverhoging weer doorvoeren voor huishoudens met een hoger inkomen. Alle Amsterdamse corporaties doen dat ook, terwijl landelijk slechts zo'n 40 procent van de corporaties die mogelijkheid benut, aldus Aedes. 

Image
Perc. corporaties dat inkomensafhankelijke huur toepast 2017-2022
Bron: Aedes

De inkomensafhankelijke verhoging is dit jaar op een andere leest geschoeid: de verhoging kan ook een vast bedrag zijn, tot maximaal 50 en 100 euro. Dat kan dus flink oplopen. De gemiddelde verhoging komt voor de lage middeninkomens uit op 4,2 procent of 41 euro en voor hoge middeninkomens op gemiddeld 5,8 procent of 81 euro.
Hier staat tegenover dat veel minder huishoudens in aanmerking komen voor deze inkomensafhankelijke verhoging: niet alleen is de inkomensgrens duizenden euro's omhoog gegaan, ook de huishoudsamenstelling wordt meegewogen (zie tabel). Gelijktijdig vervallen uitzonderingen voor ouderen en grote gezinnen. De inkomensgrens is opgetrokken naar bijna 48.000 euro voor singles en ruim 56,5 duizend euro voor meerpersoonshuishoudens. 

Dat levert bij elkaar dit beeld op:

  Lage inkomens Middeninkomens Hoge inkomens
Eenpersoonshuishoudens
< €47.948
€47.948 – 56.527
> € 56.527
Meerpersoonshuishoudens
< €55.486
€55.486 – 75.369
> €75.369
MAXIMALE HUURVERHOGING 2,3% of €25 bij huren <300

2,3% of €50 *

2,3% of €100 *
*) Maar niet verder dan de maximale huurprijsgrens van de woning            

Grote verschillen

Bij de in Amsterdam gevestigde corporaties openbaren zich grote verschillen bij het beleid rond de inkomensafhankelijke huurverhoging. Alle corporaties benutten de mogelijkheid om huren met een vast bedrag te verhogen. Hoge inkomens die nog een huur onder de liberalisatiegrens betalen kunnen er zo 100 euro bij krijgen. Maar de ene corporatie heeft meer compassie voor wat we vroeger 'scheefwoners' noemden dan de andere. Dat geldt met name voor middeninkomens die al een huur boven de liberaliseringsgrens hebben (zie tabel). Deze inkomensafhankelijke huurverhoging raakt volgens een schatting van de AFWC rond 6 à 10 procent van de Amsterdamse huurders in sociale huurwoningen.

Image
Huurverhogingen 2022 Amsterdamse corporaties
Bronnen: AFWC,Amsterdamse corporaties (klik op tabel voor vergroting)
Fred van der Molen