Institutionele beleggers blijven weg uit Amsterdam

Amsterdamse raad hoort institutionele beleggers over middenhuurmarkt
Institutionele beleggers blijven weg uit Amsterdam

Nederlandse institutionele beleggers mijden vooralsnog Amsterdam. Alleen een drastische beleidswijziging met lagere grondprijzen en meer ruimte voor hogere huren kan daar verandering in brengen. Dat was maandagavond 29 oktober de centrale boodschap van vijf grote beleggers en brancheorganisatie IVBN aan de gemeenteraad.

VVD-raadslid Hala Naoum Néhmé vindt het een beangstigend idee dat in een tijd van grote tekorten op de woningmarkt grote institutionele beleggers niet meer bereid zijn in Amsterdam te investeren. Op haar initiatief werd daarom afgelopen maandag in de Stopera een gesprek belegd met vertegenwoordigers van Syntrus Achmea, Bouwinvest, Vesteda, Amvest en Wonam. Tezamen bezitten zij meer dan 15.000 huurwoningen in de hoofdstad. Er zijn nog enige duizenden woningen in ontwikkeling, maar voor nieuwe bouwprojecten bestaat nagenoeg geen belangstelling meer. Bij de afgelopen vijftien gemeentelijke tenders waren deze beleggers ook niet van de partij.

Grondprijzen

Gemeente en beleggers staan lijnrecht tegenover elkaar. Hoe komt dat? De grondprijzen zijn te hoog. Er wordt volgens beleggers in de gemeentelijke rekensystematiek onvoldoende rekening gehouden met alle bouw- en bijkomende kosten. 
Annemarie Maarse, director assetmanagement Woningen van Syntrus Achmea, verwijt de gemeente gebrek aan realiteitszin. Syntrus Achmea is bijvoorbeeld met Grond en Ontwikkeling in gesprekken verwikkeld over een locatie in de Sluisbuurt voor de bouw van een honderd meter hoge woontoren. “Bouwen boven zeventig meter is door extra veiligheidseisen extreem duur, maar de grond is even duur als bij de bouw van een veel lagere woontoren. En dan verlangt de gemeente ook nog een ingenieus systeem voor afvalinzameling. De prijs daarvan is onbekend. Dat klopt gewoonweg niet.”
Ook in lopende tenderprocedures - waar zich volgens de gemeente nog voldoende serieuze gegadigden voor hebben aangemeld- zullen volgens haar projectontwikkelaars de komende tijd stuklopen. Simpelweg omdat zij uiteindelijk geen financiering kunnen vinden. Maarse maakte een verwijzing naar een lopende procedure in de Reimerswaalbuurt. “Wij hebben al die partijen aan ons bureau gehad. De plannen vallen vanwege te hoge grondkosten en een veelheid aan eisen beslist niet rond te rekenen. Wij zullen niet de enige partij zijn die tot zo’n conclusie komt. De kans is groot dat ontwikkelaars zo’n tender na twintig maanden noodgedwongen moeten teruggeven.”

Huurbeleid

Het toekomstige huurbeleid bij de realisatie van nieuwe huurwoningen in het middensegment is een ander heikel punt. De gemeente wil de jaarlijkse huurverhoging beperken tot de inflatie. Volgens Frank van Blokland, directeur van de IVBN, is dat volstrekt onvoldoende. Juist omdat sommige exploitatiekosten harder stijgen dan de gemiddelde inflatie, moet voor een belegger de jaarlijkse huurverhoging minimaal inflatie plus 1 procent bedragen.   
Helemaal afwijzend staan de IVBN-leden tegenover regulering van de huren van reeds bestaande middenhuurwoningen. Van Blokland verwacht op korte termijn meer duidelijkheid van minister Ollongren over de zogeheten ‘noodknop’: een mogelijkheid voor gemeenten om op basis van de WOZ-waarde excessen op de vrije huurmarkt te bestrijden. Maar Van Blokland wantrouwt de gemeente. Amsterdam wil volgens hem de ruimte hebben om zelf een afweging te maken of ze de noodknop hanteren, welk percentage ze invoeren en welke woningen daaronder komen te vallen. “Op die manier wordt de huurhoogte onderdeel van politieke afwegingen. En telkens wisselende wensen. Juist pensioenbeleggers hebben voor hun investeringsbeslissingen behoefte aan duidelijkheid en stabiliteit voor de lange termijn.”

Andere sfeer

Het Amsterdamse college heeft afgelopen jaar tot twee keer toe een voorstel vanuit de IVBN-leden om in de hoofdstad duizenden middenhuur-woningen te bouwen afgewezen, terwijl met de gemeente Utrecht wel een woonakkoord is afgesloten. Waarom wordt elders wel geïnvesteerd? Daar past volgens de beleggers maar één antwoord op: daar is de sfeer anders en is de gemeente wel bereid rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van investeerders. Overigens zijn in Utrecht de locaties voor al die woningen niet zomaar voor handen.