Interview:
prof. dr. Peter Boelhouwer wil verplichte visitatie voor corporaties

In 2003 gaven de Nederlandse corporaties 800 miljoen euro uit aan verliesgevende woningen voor de laagste inkomens. Dat is 22 procent van de totale investeringen. Aldus de Aedes. Tegelijk blijft het gezamenlijke corporatievermogen toenemen. In 2003 steeg dat volgens de rapportage van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting met tien procent tot een kleine 37 miljard. Worden de corporaties slapend rijk terwijl de woningnood toeneemt? Dat roept natuurlijk de vraag op van wie dat vermogen nu is. Of liever: van wie zijn de corporaties eigenlijk?
Boelhouwer: “Dat is een heel interessante discussie. De bruteringsoperatie was het financiële sluitstuk van de verzelfstandiging die met de nota Heerma in 1990 is gestart. Dat heeft heel goed uitgepakt, niet alleen voor de overheid die van al die subsidies af was. Maar ook voor de corporaties, die zijn er mede door de lage rente heel goed uitgesprongen. Je ziet nu de laatste twee jaar heel veel herfinancieringen van leningen. Met de huidige rentestand kan het niet meer stuk. Maar het had ook anders kunnen uitpakken.”
“Laat één ding duidelijk zijn. Vanaf het moment dat de overheid de subsidies afschafte, waren de corporaties zelfstandig. Dat betekent dat de overheid geen greep in de kas kan doen, nu dat zo uitkomt. Iets anders is dat in de doelstelling van corporaties is besloten dat het vermogen wordt ingezet voor de volkshuisvesting. Dat is in het BBSH vastgelegd. En daar kun je met elkaar afspraken over maken. Omvat dat bijvoorbeeld ook leefbaarheid en zorg? Sommige corporaties gaan daar heel ver in. Van origine blijft het natuurlijk maatschappelijk kapitaal wat je investeert. We praten niet over privé-ondernemingen. Checks and balances vanuit de overheid zullen blijven.”
Net is het ministerie van VROM een onderzoek gestart naar eventuele onrechtmatige handelingen bij 87 corporaties. De jaarverslagen geven volgens het ministerie onvoldoende inzicht in de prestaties en/of voornemens voor de komende jaren. Boelhouwer onderschrijft dat laatste: “De verantwoording is de afgelopen jaren mager geweest. Dat leidde tot veel kritiek en trok de aandacht van de politiek. Dat is wel terecht. Je moet je afwegingen zorgvuldig beargumenteren. Wat je nu ziet, is dat corporaties steeds rijker worden terwijl er allerlei maatschappelijke vraagstukken onopgelost blijven. Maar komt dat omdat die corporaties lamlendig zijn? Of zijn er andere factoren in het spel? Als je kijkt naar nieuwbouw en herstructurering, dan ontbrak het niet aan plannen. Maar vergeet niet dat de overheid in 2000 heeft besloten om bijna geen sociale huurwoningen meer te bouwen. Maximaal tienduizend woningen per jaar, dan hebben we het eigenlijk alleen nog maar over vervangende nieuwbouw. Daar hebben corporaties zich maar aan te houden. Dus duurt het voordat er nieuwe plannen zijn ontwikkeld. Dan kun je niet de zwarte piet bij de corporaties leggen. Je kunt ze wel vragen op de actuele situatie in te spelen, maar dan moeten de gemeentes natuurlijk wel locaties beschikbaar stellen. En financieel haalbare plannen presenteren. Corporaties kunnen niet tot in het oneindige bijfinancieren. Wie betaalt dan de kosten van leefbaarheid? Of van de herstructurering? “

Visitatie

Corporaties hebben volgens Boelhouwer een slag moeten maken van uitvoeringskantoren van de overheid tot zelfstandige organisaties met een bedrijfsmatige structuur. “Die bedrijfsmatige impulsen zijn heel goed geweest, maar dat is doorgeslagen. Kijk eens naar het salaris van die corporatiedirecteuren. Datzelfde proces speelt zich overigens bij ziekenhuizen af en elders waar publieke organisaties zijn verzelfstandigd.” Volgens Boelhouwer komen veel corporaties alweer terug van het vastgoedondernemen sec. “Dat is toch ook niet interessant, alleen maar winst genereren. Financieel gezond beleid faciliteert de maatschappelijke taak. Uiteindelijk moeten de mensen voor de corporatie centraal staan.”
Het werkterrein van de corporaties is behoorlijk uitgebreid. In de Nota Wonen uit 2000 verbreedde VROM het werkdomein voor corporaties tot ‘wonen, woondiensten en woonmilieus’. Dat betekent dat corporaties grote vrijheid hebben om hun maatschappelijke doelen te kiezen. Moeten ze zoveel ruimte hebben?
“Juist”, begint Boelhouwer, “de problematiek in Amsterdam verschilt van die in Emmen, dat kun je niet vanuit een centraal punt, vanuit het Rijk aansturen. Iets anders is dat de overheid de controle helemaal uit handen heeft gegeven. Gemeentes zijn helemaal dramatisch. Bij steden als Amsterdam is het een ander verhaal, maar ik maak het mee dat gemeenten helemaal geen beleid hebben en dat je als corporatie aan de gemeente moet vragen wat ze willen. Het is de omgekeerde wereld. Mijn ervaring is dat corporaties graag willen investeren. De beeldvorming is juist andersom.
“Ook om die reden ben ik voorstander van een verplicht systeem van visitaties, zoals je dat ook in de academische wereld hebt. Dus niet vrijblijvend, zoals het nu gebeurt. Als ik met mijn vakgroep slecht presteer en een visitatiecommissie stelt dat vast, dan is het einde oefening. Corporaties zouden om te beginnen een ondernemingsplan moeten maken, gebaseerd op degelijke analyses van de problematiek in de regio. Dat moet je goed afstemmen met alle belangengroepen, welzijnsorganisaties, huurdersverenigingen, het onderwijs misschien en natuurlijk de gemeenten. Zet alles op een rij, maak een afweging en stop het in je ondernemingsplan. Maak het transparant. Er staat bijvoorbeeld in dat gemeenten vragen om complexen te slopen, terwijl anderen willen dat je een nieuwe zorginstelling voor ze neerzet. De volgende vraagt weer om leefbaarheidsinvesteringen. En dat moet natuurlijk allemaal binnen je financiële kader passen. Een onafhankelijke commissie moet bepalen of die afweging op een goede manier heeft plaatsgevonden. De verantwoordelijkheid ligt bij de desbetreffende corporatie. Als het maar getoetst wordt. Dan ga je implementeren en wordt eenmaal in pakweg zes jaar gevisiteerd. In een midtermreview leg je je beleid tussentijds uit, minder algemeen dan in jaarverslagen. Hoe pakten je plannen uit? Zijn er nieuwe vraagstukken bijgekomen? Moet je die voorrang geven? Leg dat maar na zes jaar aan een onafhankelijke commissie voor. Die kan je beleid afzetten tegen dat van andere corporaties, investeringen checken. Je moet dan echt een goed verhaal hebben als corporatie. Ook ten overstaan van je stakeholders. Op basis van je evaluatie maak je dan een nieuw ondernemingsplan, een nieuwe start. Dat is een continu proces. Als blijkt dat het toezicht niet goed heeft gefunctioneerd, moet je de raad van commissarissen vervangen en misschien zelfs de directeur, of beide. Er moeten wel sancties verbonden zijn aan zo’n visitatiesysteem.“

Daklozen en studenten

Corporaties hoeven zich, aldus Boelhouwer, niet te beperken tot traditionele taken. De vrijheid om zelf een brede taakopvatting in te vullen is geen luxe, maar het enige alternatief voor centrale aansturing. Met een goed functionerend visitatiesysteem – inclusief sancties – zou de sector financieel gezond kunnen blijven én aan haar maatschappelijke opgave kunnen voldoen.

“Waartoe zijn wij op aarde?”, denkt hij hardop. “Wat is onze missie? Corporaties zijn gestart als een soort emancipatiebeweging. Dat moet je weer terugbrengen. Geef mensen mogelijkheden om zich te ontwikkelen. Richt die extra taken op speciale groepen, empower ze. Dat kun je als corporatie niet alleen, maar je kunt het wel organiseren. Zorg voor een ketenbenadering, samen met welzijn, onderwijs, politie. In steden zijn corporaties eigenaar van een groot deel van het vastgoed en hebben ze de financiële middelen. Ze kunnen dus echt betekenis toevoegen aan ontwikkelingen in bepaalde buurten.
Neem de kamerverhuur in grote steden. Het is toch van de gekke dat louche figuren die in handen hebben. Dat is toch een corporatietaak? Dat geldt ook voor de opvang van daklozen.
Een tijdje geleden riepen corporaties alleen nog maar dat ze de huren omhoog wilden trekken, alles moest marktconform. Dat is zo’n fout signaal geweest! Nu zeggen ze dat ze die hogere huren niet nodig hebben om te kunnen functioneren…”

‘Geld is niet het probleem’

Is het vrijgeven van huren in dat opzicht echt nodig om nieuwbouw te financieren? Volgens Boelhouwer niet. “Het geld is niet het probleem. Dat slaat helemaal nergens op. Bovendien, de huren zijn echt hartstikke hoog in Nederland, historisch en internationaal bekeken. Misschien is Amsterdam een uitzondering. Maar als je landelijk ziet wat mensen overhouden aan besteedbaar inkomen, dat is voor heel veel groepen minimaal. Als de woonquote 26 procent is en je telt je vaste lasten erbij op… Inkomens staan toch al onder druk door bezuinigingen en andere prijsstijgingen. Vooral de middeninkomens, die worden het kind van de rekening. Die kunnen geen kant op, want kopen kan niet. En dan zegt de minister doodleuk dat ze drie jaar de tijd hebben om iets anders te zoeken! – Corporaties zullen hun verantwoordelijkheid moeten nemen. Hoewel ik mijn hand niet voor de hele sector in het vuur durf te steken.”
“We moeten niet vergeten dat de Nederlandse volkshuisvesting een goede uitgangspositie heeft. Al zijn er dan te weinig woningen, de kwaliteit is goed. In de VS hebben ze de hele sector afgeschaft nadat die totaal was gemarginaliseerd. In het Verenigd Koninkrijk was het ook een grote sector, maar daar is sterk geprivatiseerd. Huizen zijn verkocht en weggegeven. Meer dan een miljoen woningen. Wat overbleef kampt nu met stigmatisering. Je ziet segregatie en concentratie van problemen.
In Duitsland heeft men altijd het systeem gehad van sociale huurwoningen die na vijftien jaar tot twintig jaar particulier worden, als de exploitatiesubsidies aflopen. Daarmee faseer je de sociale voorraad vanzelf weg. En in Frankrijk, daar is men qua bouw zo de mist in gegaan. Verschrikkelijke dingen zie je daar, bijvoorbeeld rond Marseille. Daar is onze segregatieproblematiek niks bij. Als we onszelf vergelijken met andere westerse landen staan we er gewoon heel goed voor. Dat we te weinig woningen hebben is wel een probleem…”