02.04.20
Kabinetsplan: aandeel WOZ in woningwaardering maximeren op 33 procent
Liberaliseren sociale huurwoningen wordt stuk lastiger

Veel meer particuliere huurwoningen blijven in de gereguleerde sector als de kabinetsplannen worden uitgevoerd om het aandeel van de WOZ in het puntenstelsel tot 33 procent te beperken. Volgens berekeningen van de gemeente Amsterdam gaat het om tienduizenden woningen. De verwachting is dat de minister binnenkort zijn uitgewerkte plannen presenteert. Wat betekent dit voor woningzoekenden, bestaande huurders en verhuurders? Een verkenning.

Op Prinsjesdag 2019 maakte het kabinet bekend het aandeel van de WOZ-waarde in het puntenstelsel tot 33 procent te gaan beperken. Het kabinet wil dat in overspannen woningmarkten de huizenprijs de maximale huurhoogte minder gaat bepalen. Het voornemen is het aandeel van de WOZ (Wet waardering onroerende zaken) in de totale woningwaardering tot maximaal een derde te beperken. Binnenkort wordt een uitwerking hiervan verwacht. Deze maatregel heeft voor Amsterdam grote consequenties. Het betekent dat een aanzienlijk kleiner deel van de particuliere gereguleerde huurwoningen kan worden geliberaliseerd. Op dit moment kan vanwege de enorme WOZ-stijging het gros van de particuliere huurwoningen bij leegkomst worden geliberaliseerd. En dat gebeurt ook. 

Na invoering van de maatregel blijft bijna 70 procent van de 58.000 particuliere sociale huurwoningen ook na mutatie in het gereguleerde segment, zo schrijft wethouder Ivens in een brief aan de gemeenteraad. Goed nieuws voor met name lage middeninkomens, denkt Ivens. 
Minder goed nieuws voor de vastgoedeigenaren, met name die partijen die de laatste jaren woningblokken hebben opgekocht om deze in de loop der jaren te gaan liberaliseren. Vastgoedeigenaren zullen ongetwijfeld naar andere wegen gaan zoeken om voldoende punten bij elkaar te sprokkelen, maar dat gaat veel lastiger dan via de WOZ-component.

1. Hoe zit het met dat puntenstelsel?

Het puntensysteem voor sociale huurwoningen geeft de kwaliteit van de woning aan. Bij het puntenaantal hoort een maximale huurprijs. De woning krijgt punten voor onder meer de oppervlakte van de vertrekken, voorzieningen in de keuken en het sanitair, de energieprestatie en - sinds een aantal jaren - ook de WOZ-waarde. De maximale huur in de gereguleerde huursector bedraagt dit jaar 737,14 euro. Dat is de liberalisatiegrens. Woningen met meer dan 145 punten in het Woningwaarderingssysteem (WWS) vallen daarboven.

Donnerpunten
Tot 2011 telde de locatie nauwelijks mee in het WWS; een woning in Delfzijl had daardoor snel meer punten dan een wat kleinere woning in hartje Amsterdam. Dat stuitte op steeds meer kritiek. Minister Donner introduceerde daarom in 2011 de 'schaarstepunten', beter bekend als Donnerpunten. Wat overigens weer op felle kritiek stuitte uit een andere hoek: huurdersorganisaties. Woningen in de regio Amsterdam kregen er zomaar 25 punten bij, oftewel een potentiële huurverhoging van 120 euro. Dat leidde binnen een jaar al tot forse stijgingen van de aanvangshuren, binnen de Amsterdamse corporatiesector al zo'n 13 procent. En het maakte de weg vrij voor liberalisering van veel meer gereguleerde huurwoningen, een van de achterliggende doelstellingen. 
 
WOZ in WWS 
In 2014 paste het kabinet Rutte-Asscher het puntenstelsel opnieuw aan. De WOZ-waarde werd onderdeel van het puntenstelsel; de Donnerpunten en andere locatieafhankelijke items werden geschrapt. Doel was net als bij de Donnerpunten om de populariteit en de locatie van de woning beter tot uitdrukking te laten komen in de huren. Het kabinet nam bij de invoering als uitgangspunt dat de woningwaarde gemiddeld zo'n 25 procent van het aantal punten zou gaan bepalen. Het PvdA-smaldeel heeft daarbij zitten slapen door geen maximum te eisen. Toen in de jaren daarna de huizenprijzen exponentieel stegen werd in overspannen woningmarkten het WOZ-deel steeds bepalender en kon daardoor een steeds groter deel van de gereguleerde voorraad worden geliberaliseerd.
In Amsterdam lag vorig jaar het gemiddelde WOZ-aandeel in de waardering van particuliere huurwoningen al op 45 procent, aldus onderzoeksbureau RIGO. De huizenprijs bepaalt dus bijna de helft van de maximale huurhoogte in het gereguleerde segment. Het huidige plan om het WOZ-aandeel te beperken tot 33 procent is zo bezien een forse maar nog altijd gedeeltelijke correctie, gelet op het uitgangspunt van 25 procent. 

2. Wat betekent dit voor de Amsterdamse woningvoorraad?

Er zijn in Amsterdam 125.700 particuliere huurwoningen, waarvan er nog 58.000 in het gereguleerde segment worden verhuurd (WiA2019). 
In het huidige stelsel kan daarvan 77 procent (circa 45.000 woningen) potentieel worden geliberaliseerd. Maar bij een 33 procent WOZ-aandeel blijft bijna 70 procent ook bij mutatie in het gereguleerde segment, zo schrijft wethouder Ivens in een brief aan de gemeenteraad. En daarbij is nog niet meegerekend dat geliberaliseerde woningen bij nieuwe verhuring weer kunnen terugvallen in het gereguleerde segment. 

3. Voor wie is dit goed nieuws?

De maatregel heeft vooral betekenis voor woningzoekenden met een huishoudinkomen tot 45.550 euro. Voor gereguleerde particuliere huurwoningen is namelijk een huisvestingsvergunning nodig en daarvoor geldt dit maximum-inkomen.
Bestaande vrijesectorhuurders hebben er niet veel aan. Je moet namelijk binnen een half jaar bezwaar aantekenen tegen de huurprijs. Daarna is die onherroepelijk. 
Huurders van gereguleerde huurwoningen die nu een hoge huur betalen, doen er na invoering goed aan hun huurprijs te controleren. Wellicht ligt de huidige huurprijs hoger dan de maximum huur volgens het puntenstelsel. Dat kan met name opgaan voor huurders met een hoger inkomen in gereguleerde woningen die jarenlang inkomensafhankelijke huurverhogingen tot 5 à 6 procent voor hun kiezen hebben gehad. In veel gevallen zijn daardoor de huren van hun 'gereguleerde' woningen flink opgelopen, soms zelfs tot boven de 1.000 euro. 

4. Voor wie is dit slecht nieuws?

Deze maatregel is natuurlijk slecht nieuws voor vastgoedeigenaren. Zij zien hun toekomstige verdienmogelijkheden afnemen. Wethouder Ivens spreekt dan ook al de vrees uit dat verhuurders "zich willens en wetens proberen te onttrekken aan het WWS" om hun leeggekomen woning toch te liberaliseren. Om 'huisjesmelkers' te ontmoedigen roept hij daarom de minister op uitvoering te geven aan de Kamermotie Asscher/Heerma, waarin wordt gepleit voor bestuurlijke boetes voor verhuurders die doelbewust te hoge huren vragen. Hij verwacht ook dat verhuurders punten bij elkaar gaan sprokkelen om maar boven de 145 punten uit te komen. Maar anders dan bij de WOZ vraagt dat investeringen, bijvoorbeeld in verduurzamingsmaatregelen en comfortverhogende verbouwingen. Mogelijk wordt uitponden - voor zover toegestaan - weer een aantrekkelijker alternatief.

Het is nog niet bekend wanneer de minister haar plannen presenteert en welke invoeringsdatum het kabinet nastreeft.