In december maakt wethouder Duco Stadig traditiegetrouw de productiecijfers bekend, gelijktijdig met de uitreiking van de Zuiderkerkprijs. De toon was ditmaal optimistisch. Zijn doelstelling om zestienduizend woningen in aanbouw te nemen tijdens deze collegeperiode lijkt ineens haalbaar. In 2005 moet dan de bouw van ruim 5200 woningen starten. Stadig heeft dit jaar nog de beschikking over extra financiële smeermiddelen en de inspanningen van het bureau Woningbouwregie. Zijn opvolger moet het waarschijnlijk zonder doen. De vele bouwprocedures moeten dan zo zijn vereenvoudigd dat de productie op eigen kracht op niveau blijft.

Meer en Oever: de locatiefactor

Voor bijzondere woningen op bijzondere locaties zijn altijd kopers te vinden. De verkoop bij het project Meer en Oever loopt uitstekend. In december werd de eerste paal geslagen van de Schutterstoren. In enkele maanden tijd waren de meeste woningen verkocht. Het opmerkelijke cilindrische ontwerp, dat als het ware op een voetstuk is geplaatst, spreekt kennelijk tot de verbeelding. Het uitzicht en de groene woonomgeving bij de Sloterplas zullen ongetwijfeld ook een belangrijke rol hebben gespeeld. De Schutterstoren maakt deel uit van een aantal bijzonder vormgegeven appartementencomplexen. De bouw van het eerste complex – de Zilverreiger – is vrijwel afgerond. Circa 70 procent is verkocht. In januari 2005 nemen de eerste bewoners hun sleutel in ontvangst. Eind 2005 wordt Het Bastion opgeleverd, een complex huurwoningen dat door DeltaForte(AWV)/Proper Stok wordt neergezet. Voor de verkoop van appartementen in ’t Waterfort werd op 4 december op feestelijke wijze het startschot gegeven. De bouw van dit complex huur- en koopwoningen start begin 2005, de oplevering wordt in de loop van 2006 verwacht. In totaal worden er vijf complexen gerealiseerd. www.meerenoever.nl

Er zijn in 2004 veel projecten gestart die na het inzakken van de markt zijn herontwikkeld. Woningen worden nu meer marktconform ontworpen, zoals de kopers ze graag zien. Op IJburg heeft het kleiner en minder luxe maken van de woningen goed gewerkt. De geplande woningen van 3,5 tot 4 ton euro waren onverkoopbaar. Volgens Cor de Jong, vastgoedadviseur van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA) lopen woningen tot drie ton daar nu uitstekend. “Dat was voor dat gebied in de eerste fase wel de grens, maar inmiddels groeit ook voor iets duurdere woningen belangstelling.”
De grote bouwlocaties waren in 2004 Zuidoost, IJburg en Parkstad. De meeste woningen worden momenteel gebouwd in de westelijke tuinsteden. In de vier stadsdelen Geuzenveld-Slotermeer, Osdorp, Bos en Lommer en Slotervaart zijn bijna zestienhonderd woningen in aanbouw genomen. De verkoopbaarheid van de woningen wisselt erg per locatie. De huizenverkoop van het project Meer en Oever bij de Sloterplas loopt als een trein, terwijl de voorverkoop in sommige andere gebieden van de westelijke tuinsteden, zoals Buurt 9, uitermate moeizaam verloopt. De Jong: “Het wisselt heel erg per locatie. Op moeilijke locaties lukt het soms alleen met stimuleringsmaatregelen om de bouw te laten starten.” Woningbouwregisseur Arthur Verdellen kan een aantal financiële instrumenten inzetten om ontwikkelaars over de streep te trekken en ze op voorraad te laten bouwen. Normaal gaan ontwikkelaars pas bouwen als 70 procent is verkocht. De gemeente kan het risico verminderen door een bijdrage per woning van 12.000 euro te geven. De Jong: “Dan moet er echt een serieus afzetprobleem zijn. Je ziet dan dat het in de meeste gevallen op zijn pootjes terechtkomt als de woningen eenmaal klaar zijn.” Mensen kunnen dan zien wat ze kopen. Een andere stimuleringsmaatregel is een subsidie van 15.000 euro per woning voor (tijdelijke) omzetting van koop naar huur. Voor beide maatregelen is in totaal 13,5 miljoen euro beschikbaar voor deze collegeperiode tot 2006. Het potje is nog niet leeg, zodat de gemeente ook dit jaar nog financiële smeermiddelen achter de hand heeft om vastgelopen projecten vlot te trekken. Dat neemt niet weg dat juist in Parkstad een fundamentele discussie op gang komt over de bouwprogramma’s. Kennelijk wordt er onvoldoende gebouwd wat mensen willen. Dat de verdichtingsideologie zijn grenzen heeft bereikt, is ook het bestuur duidelijk geworden. Stadig: “binnen de ring kun je stedelijk bouwen, buiten de ring zullen we meer grondgebonden woningen moeten realiseren. Er moet meer differentiatie komen.”

Middensegment

Sociale sector: huren onder 454 euro; middensegment: huren tussen 454 en 862 euro/ koop tussen 106.638 en 226.890 euro. Bron basisbestand OGA 12-2004

De stagnerende economie en het nieuwe realisme leiden ertoe dat er meer woningen voor het middensegment worden gebouwd. Dat vorig jaar alarmerende berichten naar buiten kwamen over het uiterst geringe aandeel middensegmentwoningen, blijkt op foutieve informatie te berusten. Alle woningen waarvan prijsinformatie ontbrak stonden als vrije-sectorwoningen geboekt bij de gemeente. Dat ‘registratieprobleem’ is nu grotendeels opgelost, waardoor de percentages er voor 2004 wat beter uitzien: 21,2 procent opgeleverd en 26,5 procent in aanbouw. Dat zijn voornamelijk koopwoningen. Omdat de vraag naar dure woningen is ingezakt, kan het aandeel middensegment in de periode 2003-2006 bij ongewijzigd beleid nog wel groeien naar zo’n 30 procent, aldus de ‘Monitor Middensegment’ van het OGA. Dat klinkt heel anders dan de 12,8 procent die NUL20 vorig jaar meldde. Niettemin blijft het aanbod nog altijd uit de pas lopen met het aandeel Amsterdamse huishoudens met een middeninkomen. Een flinke inhaalactie lijkt nog altijd nodig om de doelstelling van 40 procent uit het programakkoord te halen. Ook het aandeel sociale sector blijft al jaren achter bij de voorgenomen 30 procent. Vorig jaar en dit jaar schommelt het percentage opgeleverde sociale-sectorwoningen rond de 23. De komende jaren gaat dat wel toenemen, met name dankzij de vernieuwing van Parkstad. De huidige bouwproductie aldaar (‘in aanbouw genomen’) bestaat uit 42 procent sociale sector.

Zie ook

• Nieuws: Eigen Haard wint weer de NUL20 Gouden Baksteen
• Barometer: Wie bouwt in 2004?