De moeizame transformatie van de Westelijke Tuinsteden

De moeizame transformatie van de Westelijke Tuinsteden
Twee stappen vooruit, één achteruit

Het opknappen van de Westelijke Tuinsteden is het grootste vernieuwingsproject dat Amsterdam de komende jaren staat te wachten. Zestig procent van alle 54.000 huizen wordt onder handen genomen om de middengroepen in Amsterdam te houden. In de afgelopen maanden verschenen allerlei ingrijpende vernieuwingsplannen voor het gebied. Maar in het Zuidwest Kwadrant en de Geuzenbaan moesten de ambities al weer worden aangepast aan de slechtere economische vooruitzichten. Uiteindelijk ligt de sleutel tot een succesvolle vernieuwing van Nieuw-West in het oplossen van de sociale problemen.

Drie jaar lang hebben de bewoners van de Roosje Vosstraat in Osdorp uitgekeken op een braakliggend stuk grond. Ooit stonden er enkele portiekflats met goedkope huurwoningen. Na de sloop zou woningbouwvereniging Het Oosten snel beginnen met de bouw van de Drie Wachters: hoge woontorens met in totaal 243 koop- en huurappartementen. Maar tegenvallende bouwoffertes zorgden ervoor dat de bouw werd uitgesteld. Eerst moest er worden bezuinigd op het programma. Ook werd opnieuw onderhandeld over de erfpachtsom. Pas nadat ook het economisch eigendom van de woontorens aan een grote belegger was overgedragen, konden de graafmachines aan de Wolbrantskerkweg aan de slag. Op 29 november van het afgelopen jaar werd de eerste paal de grond in geheid.

Met de bouw van de Drie Wachters is er weer schot gekomen in de vernieuwing van het Zuidwest Kwadrant – een carrévormig stuk Osdorp tussen Baden Powellweg, Jan van Zutphenplantsoen, Hoekenesgracht en Tussen Meer. Al in 1998 spraken het stadsdeel en zes betrokken corporaties af om het gebied ingrijpend op te knappen. Achthonderdvijftig huizen moeten hier de komende jaren worden gerenoveerd, 1450 gesloopt en 2400 woningen nieuw gebouwd. Doel: het doorbreken van de eenzijdigheid in het woningbestand om zo ook een meer gevarieerde bevolking te krijgen. Omdat de partijen met hun plan vooruit lopen op de grootschalige vernieuwingsoperatie van de hele Westelijke Tuinsteden, volgen andere bestuurders en corporaties de vorderingen èn tegenslagen van dit voorbeeldproject op de voet. 
Eén ding hebben de projectleiders inmiddels van het Zuidwest Kwadrant geleerd. Sloop en nieuwbouw van woningen is veel goedkoper dan het ingrijpend renoveren van flats waarbij gebouwen worden gestript of appartementen worden samengevoegd. Deze ervaring was één van de oorzaken van de drastische aanpassing van het vernieuwingsprogramma voor de hele Westelijke Tuinsteden twee jaar geleden. Vergeleken met de aanvankelijke sloop van 5000 woningen gaan nu bijna driemaal zoveel huizen tegen de vlakte als daarvoor was aangegeven. Van de geplande verkoop van huurwoningen na renovatie worden er van de oorspronkelijke 9000 woningen slechts 3500 uitgevoerd. Het aantal koopwoningen stijgt daarentegen met vijftig procent naar ruim 24.000 stuks.
Simon Willing, stadsdeelvoorzitter in Osdorp, heeft een dubbel gevoel over de omslag van ingrijpende renovatie naar grootschalige sloop. “De kwaliteit van nieuwbouwhuis is beter dan van een gerenoveerde woning. Maar de overlast is bij sloop wel een stuk groter.“ Hij is wel blij dat er weer vaart zit in de vernieuwing van zijn stadsdeel. Zo hebben aannemers rond de Pieter Calandlaan inmiddels tientallen flats gesloopt die plaats moeten maken voor nieuwbouw van koopwoningen en sociale huur appartementen. Om een herhaling van de situatie als bij de Drie Wachters te voorkomen, heeft hij met de corporaties een datum voor het slaan van de eerste paal contractueel laten vastleggen. “Als rechtgeaarde liberaal wil ik met woningbouwverenigingen zakelijke afspraken maken waaraan ik hen kan houden. Daardoor weten we nu zeker dat met de bouw van de woningen vòòr april 2004 wordt gestart.”

Herhuisvesting kostte drie jaar

Het kostte op deze locatie uiteindelijk drie jaar om alle zevenhonderd huishoudens op een andere plek onder te brengen. Het gros kon daarbij verhuizen naar een andere buurt van het stadsdeel of Nieuw-West. Door de ingezakte economie is de doorstroming op de sociale huurmarkt inmiddels veel kleiner geworden. De herhuisvesting verloopt daardoor nog trager en is een serieuze bedreiging geworden voor de voortgang van de vernieuwingsoperatie. Veel projecten hebben al een achterstand van een jaar of langer opgelopen. Alleen met nieuwbouw kunnen er meer huizen voor stadsvernieuwingsurgenten op de markt komen. Stadsdeelbestuurders hebben de afgelopen jaren dan ook ijverig gezocht naar lege plekken of locaties waar weinig gesloopt hoeft te worden. Aanvankelijk waren daarbij ook locaties aangekruist binnen de hindercontouren van Schiphol. Maar de minister besliste dat daar toch niet mocht worden gebouwd. Ook de Sloterplas en andere groengebieden werden dankzij een sterke lobby van de milieubeweging tot verboden bouwgrond verklaard.

Jacques Thielen, directeur van corporatie Far West waarin Het Oosten, De Key, Patrimonium en Zomers Buiten samenwerken, is door het wegvallen van die open plekken somber geworden over de herhuisvesting en de snelheid van het vernieuwingsproces. “In plaats van vijf jaar moeten we nu soms zes of zeven jaar wachten voordat een complex leeg is om gesloopt te kunnen worden. Het gaat bovendien vaak nog maar om kleine projecten van een paar honderd huizen.” Toch pleit hij er voor om vaart te houden in de hele operatie. “We hebben de zaak nu bestuurlijk en organisatorisch goed op de rails. Dat moet je niet verloren laten gaan.”
René Grotendorst, directeur van Bureau Parkstad waarin de centrale stad en de betrokken stadsdelen hun krachten hebben gebundeld, is minder somber over de herhuisvesting van bewoners. Van een gebrek aan bouwgrond is volgens hem ook geen sprake. Moeiteloos wijst hij op de kaart van de Westelijke Tuinsteden oude scholen, kantoren en parkeerterreinen aan die op korte termijn plaats kunnen maken voor de nieuwbouw van woningen. “Sowieso hebben we nog voldoende braakliggende grond in het gebied voor de bouw van tweeduizend huizen. In 2003 en 2004 gaan in de Westelijke Tuinsteden bovendien extra veel bouwprojecten van start dus met de doorstroming van huurders komt het wel goed.”

Soberder nieuwbouw

Piet Dikken, stadsdeelwethouder in Geuzenveld-Slotermeer met stedelijke vernieuwing in zijn portefeuille, heeft nog een andere suggestie om de herhuisvesting van bewoners te versnellen. “Misschien moet je in de nieuwbouw niet dertig maar veertig procent sociale huurwoningen bouwen. Na verloop van tijd verkoop je dat overschot aan bewoners terug.” Een voordeel van die optie is ook dat er tijdelijk minder nieuwe koopwoningen worden gebouwd. In zijn stadsdeel merkt Dikken immers aan den lijve hoe snel de markt voor vrije sector appartementen is omgeslagen. In de Geuzenbaan en Buurt Negen wordt geen woning meer verkocht boven de twee (euro)ton. Terwijl veel van de koopprojecten juist zijn ontworpen in de tijd dat de bomen tot in de hemel groeiden. Voor een appartement in een prestigieus project als De Drie Bouwmeesters moet bijvoorbeeld minimaal 233.000 euro op tafel worden gelegd.

Om de kopersstaking op te heffen moeten in ieder geval de prijzen omlaag, vindt Dikken. Grotendorst is het met hem eens en kondigde onlangs een flinke versobering van het bouwprogramma aan. Van de 1100 woningen die dit jaar in de Westelijke Tuinsteden worden gebouwd, zal grofweg de helft kleiner worden uitgevoerd. Ook wordt bezuinigd op de variatie aan plattegronden, architectonische ‘snufjes’ en het ondergronds parkeren. Voor nieuwe maar ook bestaande onverkochte woningen wordt ook gedacht aan het omzetten naar de dure huursector. Omdat het grondbedrijf dan minder verdient aan de woningen, wordt hier wel een limiet aan gesteld. Bovendien moeten de huizen in economisch betere tijden weer worden verkocht.
Niet iedereen is blij met deze bezuinigingen op nieuwbouwwoningen. Zo ziet Jacques Thielen van Far West liever een temporisering dan een uitkleding van het bouwprogramma. “Je moet je ambitie hoog houden.” Ook Simon Willing uit Osdorp ziet geen gat in de geplande versobering. “Met kleine woningen bouw je niet voor de toekomst. Bovendien krijg je als overheid ook minder grondopbrengsten binnen.” Piet Dikken vindt daarentegen de aanpassingen heel verantwoord. “Als de grootte van een gemiddelde woning teruggaat van 120 naar 90 vierkante meter is dat nog altijd 30 vierkante meter meer dan wat er nu in Geuzenveld-Slotermeer staat.”
De snelle veranderingen op de woningmarkt mogen de vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden tijdelijk in de war schoppen. Maar bij herstel van de economie trekt de verkoop van woningen en doorstroom van huurders vanzelf weer aan. De opknapbeurt van Nieuw-West loopt een veel groter risico met het uitblijven van oplossingen voor de sociale problemen van sommige bewoners. Een deel van de Marokkanen en Turken is slecht in de samenleving geïntegreerd en boekt nauwelijks vooruitgang op sociaal-economisch gebied. Hun kinderen boeken slechte schoolprestaties en komen op straat in aanraking met de politie. Alle partijen beseffen daarom dat de sociale pijler van de vernieuwing minstens zo belangrijk is als het ‘stenen stapelen’. Het moet met de Westelijke Tuinsteden niet zo lopen als in de Bijlmer waar bewoners na de vernieuwing in hun gloednieuwe laagbouwbuurten veel overlast houden van rondhangende junks.

Om verloedering van vernieuwde buurten te voorkomen is geld nodig. Jongeren moeten aan een baan of een opleiding worden geholpen. Voor allochtonen zijn taalcursussen nodig en ouderen zijn afhankelijk van goede welzijnsvoorzieningen. Iedereen vindt dat die voorzieningen er moeten komen, maar het stadhuis wil tot nu toe geen meerjarige afspraken maken over de financiering. “Elk jaar moet het geld weer bijeen worden geschraapt uit een baaierd aan fondsen, voorzieningen en regelingen”, vertelt Henk Goettsch, stadsdeelvoorzitter in Slotervaart-Overtoomse Veld. Bureau Parkstad heeft onlangs op een rij gezet hoeveel geld er de komende tien jaar nodig is om de sociale pijler in de vernieuwing overeind te houden. Alle partijen kwamen toen overeen dat het ging om een bedrag van 45 miljoen euro. Of dat geld er ondanks de aanstaande bezuinigingsoperatie van de gemeente gaat komen, is nog onduidelijk. Vanuit de stadsdelen en Bureau Parkstad wordt in ieder geval hard gelobbyd bij wethouder Oudkerk die eerder plannen presenteerde voor een sociaal investeringsfonds met honderd miljoen euro. De komende maanden zullen duidelijk maken hoeveel de stad uiteindelijk over heeft voor een succesvolle vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden. In de nachtmerries van stadsdeelbestuurders staan er dadelijk mooie nieuwe huizen in wijken waar niemand wil wonen.

 

 

Wat kost de vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden tot 2015?

(afgerond op miljoenen euro’s)

 

Sociale pijler

Huisvesting                                                90

Onderwijs en scholing                                 210

Werkgelegenheid                                        90

Veiligheid                                                   20

Sport                                                         30

Integratie                                                   30

Ouderenzorg                                               30

Totaal                                                         500

 

Economische pijler

Nieuwe kantoor- en bedrijfsruimte                 1000

Begeleiding- en stimuleringsprojecten              100

Totaal                                                          1100

                 

Fysieke pijler

Woningen                                                     6000

Infrastructuur                                                 100

Openbare ruimte                                             300

Overige                                                          200

Totaal                                                           6600

                 

Cijfers mei 2002. Bron: Bureau Parkstad, maart 2003                 

Parkstad: samenwerken en bundelen



De vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden is niet alleen een fysieke en sociale maar ook een bestuurlijke opgave. Bij het project zijn naast de centrale stad maar liefst vier stadsdelen, twaalf corporaties en allerlei projectontwikkelaars en bewonersgroepen betrokken. Om het aantal partijen overzichtelijk te houden hebben zowel de corporaties als de verschillende overheden zich verenigd in respectievelijk drie ontwikkelconsortia en één coördinerend projectbureau (Bureau Parkstad). Zelfs de bewonersgroepen in het gebied hebben zich gebundeld in een samenwerkingsverband met een eigen website. Toch ging de samenwerking tussen alle groepen niet altijd even vlot. Zo moesten de stadsdelen die al actief renoveerden en sloopten, in de eerste jaren weinig hebben van Bureau Parkstad. De argwaan is inmiddels verdwenen en veel stadsdeelbestuurders zien het projectbureau nu als een nuttige schakel tussen henzelf en de centrale diensten van de gemeente. Ze hebben op dit moment meer moeite met de eigenzinnige opstelling van sommige corporaties. Vooral in Osdorp en Slotervaart-Overtoomse Veld zijn de stadsdeelbestuurders enkele keren flink in aanvaring gekomen met deze partij als afspraken niet werden nagekomen. In één geval werd een corporatie zelfs via de rechter aan het bouwen gezet.

De corporaties zelf doen eigenlijk ook liever zaken met Bureau Parkstad. Ze vinden het wel prettig om met één organisatie afspraken te kunnen maken over de grote lijnen van de vernieuwing. Lastig is daarbij wel dat het bouwwerk van consortia sleetse plekken begint te vertonen. Zo houdt door interne fusies het consortium Prospect Amsterdam per december van dit jaar op te bestaan. Eigen Haard/ Olympus Groep aan de ene kant en AWV/Patrimonium/Rochdale aan de andere zijde gaan elk hun eigen weg. Pikant is daarbij dat Patrimonium al deel uitmaakt van Far West, het grootste en meest ambitieuze consortium. Net als De Key, Het Oosten en Zomers Buiten heeft Patrimonium haar woningen in de Westelijke Tuinsteden tijdelijk in deze ‘toegelaten instelling’ ondergebracht. Het is nog onduidelijk of AWV en Rochdale dit voorbeeld op termijn zullen volgen en Far West daarmee tot de dominante ontwikkelaar zullen maken. De stadsdelen en Bureau Parkstad hebben in ieder geval geëist dat ze dadelijk niet met vijf in plaats van drie partijen om de tafel zitten. De extra vertraging die dat voor de vernieuwingsoperatie zou opleveren, kan als kiespijn worden gemist.

 

 

 

 

Prognose verandering woningvoorraad tot 2015

 

2000

2015

Bij/af

Door

Sociale huur

41.000

76%

29.000

45%

-12.000

-13.300 sloop

- 3.500 verkoop

-  800 omgezet in dure huur

+5.600 nieuwbouw

Dure huur

5.000

9%

10.000

15%

+5000

+4.200 nieuwbouw

+ 800 omgezet uit soc huur

 

Koop

8.000

15%

26.000

40%

+18000

+14.500 nieuwbouw

+3.500 verkoop huurhuizen

 

Totaal

54.000

 

65.000

 

+11000

 

 

 

 

 

 

 

 

Prognose mei 2002, Bron: Bureau Parkstad april 2003