Ontwikkelaars zetten koopwoningen om in dure huurwoningen

Ontwikkelaars zetten koopwoningen om in dure huurwoningen
Liever een huurhuis

De koopmarkt stagneert. In Amsterdamse nieuwbouwprojecten worden koopwoningen daarom steeds vaker vervangen door huurhuizen in de vrije sector. Corporaties en ontwikkelaars hopen op die manier uitvoering van hun bouwprogramma’s veilig te stellen. Voor middengroepen ontstaan daardoor nieuwe kansen op een ruime woning. De gemeente schiet er aan grondopbrengsten wel enkele tienduizenden euro’s per huis bij in.

‘Liever huur dan koop’

Enkele weken geleden verhuisde Michiel Pieters (34) naar zijn gloednieuwe huurwoning in de Reinwardtstraat. Met honderd vierkante meter plus een tuin en de Dappermarkt om de hoek gaat hij er flink op vooruit. “Hiervoor zat ik op een kleine etage bij een particulier in de Pijp. Ik moest er weg, omdat de eigenaar de verdieping zelf wilde gebruiken.” Als zelfstandig ondernemer kwam hij niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. “Bovendien wilde ik niet jarenlang op een huis wachten.” Het was dan ook een lot uit de loterij toen hij via via de ontwikkelaar van het project leerde kennen. Na een snelle gang door de selectieprocedure kon hij de verhuisdozen pakken. Voor de maisonnette betaalt hij per maand 825 euro aan kale huur. “Een hoog bedrag maar voor een nieuwbouwhuis binnen de ringweg met zoveel ruimte vind ik het acceptabel.” In het kopen van een woning heeft hij nog geen zin. “Mijn inkomen is nog te instabiel om grote hypotheken af te sluiten. Als ik wel zover ben, ga ik eerst maar eens informeren of ik dit huis kan kopen. Het bevalt mij hier wel.”

Het Parkrandgebouw moet nog altijd het paradepaardje van de stedelijke vernieuwing in Geuzenveld-Slotermeer worden. Ook al zijn de bouwtekeningen voor het appartementencomplex aan het Eendrachtspark ingrijpend aangepast. Aanvankelijk werden kosten noch moeite gespaard om kopers in de watten te leggen. Het gerenommeerde architectenbureau MVRDV ontwierp een keur aan woningen waarvan de duurste maar liefst 250 vierkante meters telde. Ook kreeg iedereen minimaal één plek in de ondergrondse parkeergarage. Alleen was niet gerekend op een teruggang van de economie. Na een eerste bezuinigingsoperatie, waarbij de woningen kleiner werden en het aantal parkeerplaatsen flink omlaag ging, besloot woningcorporatie Het Oosten alle koophuizen in de verhuur te doen. Over de grondprijs werden flexibele afspraken gemaakt, zodat bij eventuele verkoop in een later stadium het Ontwikkelingsbedrijf toch nog het volle pond aan grondopbrengsten krijgt.
Het Parkrandgebouw is een van de vele nieuwbouwprojecten in Amsterdam waarbij koopwoningen nog vòòr de bouw worden omgezet naar middeldure en dure huurhuizen in de vrije sector. Ook op IJburg – Amsterdams grootste nieuwbouwlocatie – werd onlangs besloten de helft van de te bouwen koophuizen van dit jaar in de vrije sector te gaan verhuren. Belangrijkste oorzaak van deze trend is de onzekere economische situatie. Veel potentiële kopers zouden de stap naar een eigen woning niet aandurven. Volgens corporaties en ontwikkelaars zou deze groep wel interesse hebben in huurwoningen in de vrije sector (boven de 565 euro per maand). Het onderzoeksbureau ABF Research schatte vorig jaar in opdracht van een commerciële belegger de vraag naar dure huurhuizen in de hoofdstad op 3500 woningen per jaar.

Minder grondopbrengsten

Hoeveel projecten inmiddels zijn omgezet van koop naar vrijesectorhuur is bij de gemeente niet bekend. Ook weet het Ontwikkelingsbedrijf niet wat er nog aan gaat komen. “Binnenkort gaan we wel onderzoek doen naar deze trend”, vertelt Femke van Tol van het OGA. Voor het Ontwikkelingsbedrijf is daar ook alle reden toe. Zolang er nog geen afspraken tussen gemeente en ontwikkelaar over de grondprijs zijn gemaakt, grijpt de stad op elke omgezette woning enkele tienduizenden euro’s mis. Voor huurwoningen geldt immers als uitgangspunt bij de berekeningen een vrij-op-naamprijs van 85 procent van de verkoopwaarde. Bij een gemiddelde Amsterdamse nieuwbouwwoning van drie ton vrij op naam schiet het OGA er dus 45 duizend euro bij in.

Tegelijkertijd heeft de gemeente ook profijt van het omzetten van koopwoningen naar huurhuizen. Omdat ontwikkelaars niet meer hoeven te wachten op voldoende kopers om te kunnen bouwen, zijn er ook minder vertragingen in de nieuwbouwproductie. Voor huishoudens met een inkomen van anderhalf tot tweeënhalf keer modaal is dat goed nieuws. Hun zoektocht naar een ruime en betaalbare eengezinswoning liep in de afgelopen jaren op niets uit. Toch wil Amsterdam deze middengroepen graag in de stad houden. In de afgelopen jaren zijn al te veel politieagenten, onderwijzers en verpleegkundigen naar Hoofddorp of Almere vertrokken. Met middeldure en dure huur in de vrije sector kan volgens de gemeente deze groep ook prima worden bediend.

Bouwlocaties gevraagd

In de Beleidsovereenkomst Wonen 2001-2002 hebben de belangrijkste partijen op de Amsterdamse woningmarkt afgesproken dat in 2010 35 procent van de woningvoorraad voor middengroepen bereikbaar moet zijn. Omgerekend komt dat neer op 150 duizend woningen die zowel in de koop- als in de huursector kunnen zitten. Met de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt zal het accent eerder op huur in de vrije sector komen te liggen. Voor de corporaties en ontwikkelaars wordt dat nog een hele klus. Volgens het onderzoek Wonen in Amsterdam 2001 had de stad twee jaar geleden hooguit 30 duizend huurhuizen met een maandelijkse huur boven de huursubsidiegrens (toen 541 euro per maand). Omgerekend is dat slechts acht procent van de totale woningvoorraad.

Om de productie van huurhuizen in de vrije sector te versnellen heeft wethouder Stadig vorig jaar met belegger Vesteda concrete productieafspraken gemaakt. Het voormalig ABP pensioenfonds ontwikkelt binnen tien jaar minimaal 2500 extra huurhuizen met een huur tussen de 545 en 1135 euro. Ongeveer zestig procent van de woningen zal bereikbaar zijn voor de middengroepen met een netto-inkomen tussen de 27 duizend en 54 duizend euro. Ook heeft de gemeente met Vesteda afgesproken dat de woningen in ieder geval gedurende vijftien jaar worden verhuurd.

Vesteda-directeur Huub Smeets is blij met de afspraken. Tot nu toe heeft de verhuurder van vrijesectorwoningen ongeveer vierduizend huizen in de Amsterdamse regio, maar die staan vooral in buurgemeenten en uitbreidingswijken. “Vooral bij jonge tweeverdieners en senioren is er juist veel vraag naar dure huurwoningen in het centrum en de wijken daaromheen.” Op dit moment wordt druk gezocht naar concrete bouwlocaties. Dat zoiets in Amsterdam niet erg gemakkelijk is, heeft Smeets inmiddels gemerkt. Als een plek al niet aan een ander is vergeven, moet eerst de bodem worden gesaneerd of een bestaande functie verdwijnen. Om toch de vaart erin te houden heeft Smeets vorig jaar zelf een lijst met dertig potentiële bouwlocaties aan Stadig overhandigd. “Ik hoop dat we nog voor de zomervakantie duidelijkheid krijgen over die plekken. Achteraf gezien had ik toch een snellere aanpak verwacht.”

Flexibel opereren

Naast beleggers willen ook woningcorporaties de komende jaren extra investeren in nieuwbouw van huurhuizen in de vrije sector. Daarbij wordt vooral gemikt op woningen met een huur tussen de 565 en 800 euro. Zowel Het Oosten als het Woningbedrijf Amsterdam hebben nu hooguit een paar honderd huizen in die categorie, maar dat moet snel veranderen. “Op termijn streven we naar een aandeel van 25 procent middeldure huur in de vrije sector”, aldus Pieter de Jong van WBA. Essentieel voor beide partijen is wel dat er goede afspraken kunnen worden gemaakt met het Ontwikkelingsbedrijf. Wie koopwoningen pas in een laat stadium omzet naar huurwoningen, betaalt immers het volle pond aan grondkosten. Directeur Frank Bijdendijk van Het Oosten heeft daarom flexibele grondprijzen bedongen en kan nu zonder verlies tijdens of na de bouw een beslissing over koop of huur nemen. “Als een koopproject moet worden omgezet naar huur, krijg ik toch de lagere grondprijs die past bij die categorie.”

Beide corporaties werken overigens ook intensief samen met commerciële beleggers bij het ontwikkelen van nieuwe koop- en huurcomplexen. Bij het WBA variëren de contacten per project, terwijl Het Oosten sinds 1996 een strategische samenwerkingsovereenkomst met Vesteda heeft. De corporatie profiteert daarbij van het ruime eigen vermogen van de belegger, waar Vesteda op zijn beurt met de kennis en contacten van Het Oosten gemakkelijker toegang krijgt tot de Amsterdamse markt. Inmiddels is een handvol bouwprojecten opgeleverd, waar Vesteda het economisch eigendom heeft overgenomen en de bouwfase kostenneutraal kon worden afgesloten. Bijzonder is dat Vesteda daarbij ook in sociale huurprojecten participeert die Het Oosten op termijn mag verkopen. De boekwinst over de latere verkoop geldt voor Vesteda als garantie om geld aan Het Oosten te lenen voor het afdekken van het onrendabele deel van de stichtingskosten. “Ik hoef een complex niet altijd te bezitten om mijn doel op volkshuisvestingsvlak te halen”, aldus Bijdendijk.

Jaco Boer

Ontwikkelaars zetten koopwoningen om in dure huurwoningen
Liever een huurhuis

De koopmarkt stagneert. In Amsterdamse nieuwbouwprojecten worden koopwoningen daarom steeds vaker vervangen door huurhuizen in de vrije sector. Corporaties en ontwikkelaars hopen op die manier uitvoering van hun bouwprogramma’s veilig te stellen." data-share-imageurl="">