Rondetafeldebat over de wenselijkheid van meer marktconforme huren

Rondetafeldebat over de wenselijkheid van meer marktconforme huren
Hogere huren in populaire buurten?

Deze zomer woedde in de Amsterdamse media een felle discussie over het voorstel van Federatiedirecteur Hans van Harten om de huren in gewilde wijken hoger te maken. Om de doorstroming te bevorderen, scheefwonen en illegale onderhuur tegen te gaan, betoogde Van Harten. De reacties waren heftig. Huurdersvertegenwoorders zagen er een truc in om de huren te verhogen. De corporaties zouden met dit pleidooi voor meer marktconforme huren definitief hun sociale geweten verliezen. NUL20 organiseerde onder leiding van hoofdredacteur Fred van der Molen een debat over het onderwerp. Een samenvatting.


Van links naar rechts:
Marja Elsinga, senior onderzoeker van het onderzoeksinstituut OTB (TU Delft).
Hans van Harten, directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningbouwcorporaties.
Bouwe Olij, woordvoerder Volkshuisvesting van de Amsterdamse PvdA-fractie.
Henk Stegink, bestuurslid van de Huurdersvereniging Amsterdam en werkzaam bij de Woonbond

Het schot voor de boeg

Elsinga: Mijn grote vraag bij de pleidooien van Van Harten en Aedes voor ‘eerlijke’ of meer marktconforme huren is wat dat nu eigenlijk zijn. Gaat het om een huurprijs die aansluit bij populariteit van buurten, dan zeg ik prima. Maar betekent ‘markconform’ wat de gek ervoor geeft. Dan zeg ik nee. Een corporatie moet staan voor betaalbare huren, ook in Amsterdam.”
Van Harten: “Wat de gek ervoor geeft zal nooit het uitgangspunt van de corporaties zijn. Corporaties hebben een sociale doelstelling en staan voor betaalbare huurwoningen. Ik hecht ook aan de huurbescherming, maar ik vind wel dat in het huidige puntenstelsel de locatie onvoldoende wordt meegewogen. Dat kan betekenen dat woningen in populaire buurten een wat hogere maximaal toegestane huur krijgen. We hebben met de huidige regels nauwelijks ruimte om te differentiëren. Ik pleit voor meer speelruimte.”
Olij: “Maar waarom ben je hier nu over begonnen? Je wilt de huren in populaire buurten verhogen om scheefwonen en illegale bewoning tegen te gaan en de doorstroming te bevorderen. Maar hét punt is dat de woningmarkt op slot zit omdat er niet wordt gebouwd. Daarom wordt er nauwelijks meer verhuisd en gaat iedereen piepen. Die doorstroming komt echt niet op gang op het moment dat jij de huren verhoogt.“
Van Harten: “Natuurlijk moet er gebouwd worden. Als corporaties zich ergens druk om maken, dan is dat het vlot trekken van de productie. Maar we moeten ook iets aan andere onderliggende problemen van de woningmarkt doen. De segmenten van goedkoop tot duur sluiten in Amsterdam niet goed op elkaar aan. Een betere relatie tussen door de consument gevoelde kwaliteit – en die heeft ook met locatie te maken – en de huurprijs zou heel heilzaam zijn voor de huurmarkt. Het gaat op de woningmarkt om pull- en pushfactoren: naast een aantrekkelijk aanbod moeten er redenen zijn voor scheefwoners om uit de bestaande woning te gaan.”
Stegink: “Met huurbeleid los je nooit de krapte op de woningmarkt op. Jouw pleidooi komt er simpel op neer dat huren hoger worden, dat je meer betaalt voor hetzelfde. Dat schiet niet op. Scheefwonen of illegale bewoning los je niet op met huurverhoging. Dat zijn symptomen van de woningnood. Die is gewoon weer terug.“

Scheefwonen een probleem?


“Ik heb ook helemaal niets tegen scheefwonen. Mensen moeten zelf weten waar en hoe ze willen wonen, maar ik vind wel dat ze daarvoor dan een reële prijs moeten betalen.“
Hans van Harten

Elsinga: “Scheefwonen is niet fout, het is een onderdeel van een wooncarrière. Probleem in Amsterdam is alleen dat de woningmarkt verstopt zit. Over het algemeen stromen mensen vanzelf door. Ze verdienen op een gegeven moment zoveel dat ze iets anders zoeken. Scheefwonen is wel een probleem als mensen met een heel lage huur in zeer aantrekkelijke woningen zitten. Daar moet balans in komen. Maar corporatiewoningen moeten altijd betaalbaar blijven, dus binnen de grenzen van het huurstelsel.”
Stegink: “Laten we over dat scheefwonen helder zijn. Daar hebben we bewust voor gekozen in Amsterdam. We hebben in de beleidsovereenkomst afgesproken dat er een kernvoorraad met overmaat blijft. Dat is niet per ongeluk, maar om de huishoudens met de laagste inkomens te beschermen. Dat betekent ook dat in een deel van de kernvoorraad andere huurders zitten. Dat is helemaal niet erg en het gaat ook nog eens segregatie tegen. Bovendien zit het gros van de scheefwoners net boven de primaire doelgroep. Dat zijn geen mensen die tonnen verdienen.”
Van Harten: “Ik heb ook helemaal niets tegen scheefwonen. Mensen moeten zelf weten waar en hoe ze willen wonen, maar ik vind wel dat ze daarvoor dan een reële prijs moeten betalen.”
Olij: “Je hebt toch een sfeer gecreëerd dat scheefwoners niet deugen en niet weg willen uit de goedkope woningen. Maar het gros wil wel weg als ze zich kunnen verbeteren. Bovendien is scheefwonen van alle tijden.”

Woningwaardering


“Het zou een misser van de eerste orde zijn als corporaties een groter aanbod voor de middengroepen creëren door bestaande woningen alleen maar in huurprijs te verhogen.“
Henk Stegink

Stegink: “Dat het woningwaarderingsstelsel moet worden gemoderniseerd, OK. De woonomgeving mag daarin een grotere rol spelen. Maar je moet wel goed weten hoe je die populariteit dan meet, want dat fluctueert nog al. Er mag best worden gekeken naar locatie als die waardering op een simpele, controleerbare en uit te leggen manier tot stand komt.”
Van Harten: “Je kunt toch makkelijk in het woningwaarderingsstelsel de WOZ-waarde als maatstaf nemen, waardoor woningen met een hoge WOZ-waarde een aantal extra punten krijgen en omgekeerd. Dat is eenvoudig, objectief en uit te leggen. Bovendien wordt het elke vier jaar geactualiseerd.”
Olij: “Maar je haalt er toch steeds weer die markt bij. Je gaat mechanismen van de koopsector invoeren in die niet bestaande markt van de huurwoning. De principiële vraag is toch of we vinden dat mensen die niet zo rijk zijn ook overal mogen wonen in de stad. We waren er toch altijd trots op dat op de mooiste plekken in Amsterdam ook betaalbare huurwoningen stonden?”
Van Harten: “Daar zijn we ook trots op en dat willen we ook zo houden. Maar woningzoekenden ervaren de woningmarkt wel als een echte markt en ze gedragen zich er ook naar. Het gaat me ook niet om de absolute stijging, maar om de verhoudingsgetallen. In het centrum zijn de WOZ-waardes het hoogst en de huren het laagst; in Zuidoost is het omgekeerd. Dat zegt toch dat die marktwerking – ik noem het zo nog maar even - onvoldoende in ons systeem zit.”
Stegink: “Het is maar de vraag of de WOZ-waarde zoveel zegt over de woonkwaliteit. Laten we huur blijven koppelen aan de objectieve kwaliteit.”
Elsinga: “Het gaat in je betoog, Hans, de hele tijd weer om die marktwerking. Maar het blijft onduidelijk wat je daar precies mee bedoelt in de huursector. Aan de ene kant gaat om populariteit van de woonomgeving. Als je die kostenneutraal wilt invoeren als kwaliteitscriterium in een woningwaarderingsstelsel dan heeft niemand daar waarschijnlijk een probleem mee. Dat betekent alleen dat huren in populaire buurten iets hoger liggen en in andere wat lager.
Maar tegelijkertijd suggereren termen als ‘markthuren’ dat de huren in populaire buurten onbetaalbaar worden voor de doelgroep. Gevoegd bij het verhaal dat corporaties niet genoeg inkomsten genereren, sluipt dat er steeds in.”
Van Harten: “Het invoeren van kwaliteitscriteria is precies wat ik wil. En ook is mijn insteek dat de doelgroep ook in populaire buurten kan blijven wonen. Ik wil geen voor de doelgroep onbetaalbare buurten creëren.”
Stegink: “Maar dat past wel precies in het verhaal van Aedes. Je hebt zwaar de verdenking op je geladen dat je achter Aedes aanloopt. Zeker gevoegd bij uitspraken van andere Amsterdamse corporatiedirecteuren.”
Van Harten: “De kritiek dat corporaties hun sociale geweten verliezen wil ik ten zeerste bestrijden. We delen de visie op de ongedeelde stad. Maar nu is het zo dat corporaties de middelen die ze beschikbaar hebben niet doelmatig kunnen inzetten. Dat heeft te maken met die gebrekkig werkende woningmarkt. We hebben een overmaat aan goedkope woningen van bijna 70 procent. In delen van de stad woont bijna de helft scheef. Daar moet je iets aan doen.”


“Het gaat in je betoog, Hans, de hele tijd weer om die marktwerking.
Maar het blijft onduidelijk wat je daar precies mee bedoelt.”
Marja Elsinga

Stegink: “Ja, maar het zou een misser van de eerste orde zijn als je zegt: we creëren een groter aanbod voor middengroepen door de bestaande woningen alleen maar in huurprijs te verhogen. Essentieel blijft voor ons dat de hoogte van de huurprijzen gekoppeld blijft aan de kwaliteit van woningen.“
Van Harten: “Maar woonomgeving is ook een kwaliteitscriterium.”

Genoeg alternatieven

Stegink: “In het systeem van de huurprijsbescherming wordt niet een redelijke huur vastgesteld in Delfzijl of Amsterdam, maar een maximum. Toen sociale verhuurders in 1993 meer vrijheid kregen hun eigen huurbeleid te voeren, zat de gemiddelde huurwoning op 62 procent van de maximale huur. Nu is het landelijk gemiddeld zo’n 67 procent (Amsterdam zit op 73 procent, oftewel een gemiddelde huur van 295 euro, redactie). Dat betekent dat je er nog flink wat bovenop kunt zetten zonder ook maar iets aan het systeem te veranderen. Ik snap daarom niet waarom je dit oprakelt.”
Olij: “Ik zie ook niet dat corporaties binnen het huidige stelsel onvoldoende mogelijkheden hebben om beter te differentiëren. Vergeet niet dat verhuurders ook nog de mogelijkheid hebben gekregen dertig punten erbij te tellen, omdat de verouderingsaftrek wordt afgeschaft. Dat is een grote schande, maar dat hebben jullie wel gekregen. Ik hoor jullie niet eens zeggen: Tweede Kamer, bedankt.“
Van Harten: “Die verouderingsaftrek speelt grotendeels in de particuliere sector. In de tweede plaats is het plafond voor maximaal redelijk voor vier jaar bevroren, alsof er geen prijsstijgingen zijn geweest. Ten derde: wat je ook aan het maximum doet, je hebt er niet veel aan als je in de jaarlijkse huurronde de huren maar stapje voor stapje mag verhogen. Binnen de huidige afspraken mogen corporaties bovendien op bedrijfsniveau de totale huursom niet meer verhogen dan 0,4 procent boven de inflatie. Daarmee kun je maar heel beperkt sturen. De enige mogelijkheid die we hebben is via harmonisatie (bij leegkomende woningen, redactie). Dat gaat bij het huidige kleine aantal mutaties per jaar zo traag dat het wel twintig jaar duurt voordat we alle huren op het gewenste niveau hebben gebracht. Los van het feit of dat in populaire woonbuurten het maximum zou moeten zijn.”

De middelen

Elsinga: “Even terug naar de financiële middelen van corporaties. Mijn vraag is waarom corporaties de oplossing voor de stagnerende doorstroming de hele tijd zoeken in het huurbeleid. OK, er is scheefbewoning. Zeker, huurwoningen worden nauwelijks verkocht, waardoor de ingecalculeerde opbrengst niet beschikbaar komt voor herstructurering en nieuwbouw. Dat is een probleem. Maar waarom zeg je dan: de huren moeten omhoog? Als je de kloof tussen huur en koop kleiner wilt maken, kun je toch ook iets doen aan de koopkant? Verkoop onder voorwaarden, maatschappelijk gebonden eigendom, er zijn zoveel mogelijkheden.“
Van Harten: “Dat gebeurt ook. En dat vind ik een goede zaak.”
Stegink: “Dat gebeurt nauwelijks.”


“Als je geen Vangnet NV wilt, goed.
Maar dan nu niet zeuren over geldgebrek.“
Bouwe Olij

Olij: “Dat gebeurt voor geen meter. Daarbij hebben wij de corporaties een Vangnet NV aangeboden, waarbij de gemeente garandeert onverkochte woningen over te nemen. Dat hebben jullie geweigerd, Hans. Als je dat niet wilt, goed. Maar dan nu niet zeuren over geldgebrek.“
Van Harten: “Maar het feit dat er weinig woningen worden verkocht, heeft ook te maken met het grote verschil met kunstmatig laag gehouden huren”
Olij: “Heb je hem weer. De huren worden niet kunstmatig laag gehouden. Je moet je niet spiegelen aan de gekte van de koopmarkt. Die prijzen zijn zo gestegen, dat je die kloof niet kunt overbruggen. Maar dan gaat het alleen om zittende huurders die hun eigen woning niet willen kopen. Dat is niet erg, als er maar voldoende wordt gebouwd. Dan komt er vanzelf voldoende vrij. Jij zegt: huurders leren wennen aan hogere woonlasten. Daar maak ik bezwaar tegen, want daarvoor zijn de corporaties niet opgericht.“
Elsinga: “Want wat was nu de oorspronkelijke bedoeling van de federatie met het begrip marktwerking en markthuren? Was dat om de woonomgeving een grotere rol te geven in het puntenstelsel? Dat kan een huurneutrale operatie zijn. Of moeten in zijn algemeenheid de huren omhoog om extra inkomsten te genereren?”
Van Harten: “Mijn invalshoek is niet direct extra huurinkomsten genereren Er moet een betere afspiegeling komen tussen prijs en kwaliteit op de woningmarkt. Woonconsumenten waarderen wijken heel verschillend, terwijl we daar in het huurprijsstelsel helemaal geen rekening mee houden.”
Stegink: “OK, maar waar zou je dan minder vragen?”
Van Harten: “Ik begon de discussie met: Vlissingen is iets anders dan Amsterdam, en misschien moet de maximaal toegestane huur in Amsterdam wat omhoog en in Vlissingen wat omlaag. Mischien moet binnen Amsterdam een differentiatie naar stadsdelen komen.“
Olij: “Maar je zegt ook: we laten geld liggen.”
Van Harten: “Ja, ik zou graag willen dat we scheefwoners een reële prijs laten betalen, niet één die bedoeld is voor de lagere inkomens. Die middelen kunnen we benutten voor andere groepen.
Olij: “Dat kán niet anders!”
Van Harten: “Dat kan wel anders. En misschien moeten we op termijn – maar nu praat ik voor mezelf – wel af van die kernvoorraadbenadering. Een alternatief is een systeem van slaagkansen, waarbij we een bepaald gedeelte van alle toewijzingen per stadsdeel reserveren voor lagere inkomens. Andere huurders maken dan ook kans op die woning, maar betalen meer.
Stegink: “Als we dat slaagkansenverhaal beperken tot toewijzing, en het loskoppelen van een hogere huur voor scheefwoners, valt er met ons over te praten. Maar zo’n gesprek komt erg onder druk te staan door uitspraken over eerlijke en marktcomforme huren, want dat betekent kennelijk altijd meer huur. Ons uitgangspunt zal zijn dat we de absolute garantie krijgen dat ieder huishouden uit de primaire doelgroep recht houdt op een betaalbare huurwoning. Daar krijgen we het nog moeilijk genoeg mee. Al is het alleen maar vanwege de consequenties voor de huursubsidie.”
Olij: “Ik ben heel sceptisch over dat slaagkansenverhaal. Dan gaan we weer veel energie steken in omtrekkende bewegingen. Als je geen woningen hebt, heb je ook geen slaagkans. Zo simpel is het. Ik zie bovendien al gebeuren dat eerst alle woningen worden opgetrokken naar kostprijsniveau. Vervolgens zeg je: ik geef lage inkomens een korting; dat regel ik wel met afslaghuren. De huurder wordt daarmee dus afhankelijk van zowel meneer Zalm voor de huursubsidie als de corporatie-directeur. Voor je het weet wordt hij getracteerd op een armoedeval van hier tot Tokio.“
Van Harten: “Dat zal wel meevallen. Maar Bouwe, nu komen mensen met een laag inkomen het centrum bijna niet meer in.“
Olij: “Waar we terug zijn bij het uitgangspunt, de bouwstagnatie. Corporaties moeten nu niet al hun pijlen op de koopsector zetten. Laat ze tijdelijk meer sociale huurwoningen bouwen, nu de koopmarkt stagneert. Als die later aantrekt, verkoop je die gewoon.”
Van Harten: “Die benadering spreekt mij heel erg aan. We kunnen best om de herstructurering op gang te krijgen tijdelijk meer dan 30 procent sociaal bouwen. Dat zijn dan geen sociale huurwoningen voor de eeuwigheid, maar een soort uitgestelde marktwoningen. Maar dat neemt niet weg dat als de huurprijs een betere afspiegeling is van de waardering door de bewoners, de woningmarkt beter functioneert.”

Johannes van der Tol
Fred van der Molen

Dit debat leeft ook op het NUL20-forum 'Scheefwonen en marktconforme huren' . We zijn benieuwd naar uw mening!

Rondetafeldebat over de wenselijkheid van meer marktconforme huren
Hogere huren in populaire buurten?

Deze zomer woedde in de Amsterdamse media een felle discussie over het voorstel van Federatiedirecteur Hans van Harten om de huren in gewilde wijken hoger te maken. Om de doorstroming te bevorderen, scheefwonen en illegale onderhuur tegen te gaan, betoogde Van Harten. De reacties waren heftig. Huurdersvertegenwoorders zagen er een truc in om de huren te verhogen." data-share-imageurl="">