Soepeler regels woningdelen

Verdere prijsopdrijving lijkt daarbij onvermijdelijk
Soepeler regels woningdelen

Het Amsterdamse college wil de regels voor woningdelen versoepelen. Regels voor kamerverhuur en woongroepen worden gelijk getrokken. De meeste van de huidige voorwaarden vervallen. Die bleken toch een papieren tijger. Goed nieuws voor starters, maar de keerzijde lijkt verdere prijsopdrijving en meer kans op overlast.

Woningdelen is een aantrekkelijke oplossing voor veel starters op de overvolle Amsterdamse woningmarkt. Het huidige college wil daar een stuk minder over vastleggen dan het vorige. Ook al omdat het onder wethouder Freek Ossel ingezette beleid een papieren tijger is gebleken: verhuurders negeren massaal de regels en de gemeente handhaaft niet. Uit onderzoek van RIGO - en eerder NUL20 - blijkt dat zelfs corporaties op grote schaal appartementen via Friends-contracten verhuren zonder de vereiste toestemming.
De huidige gemeentelijke regels zijn ook onwerkbaar, zo verklaart Ellen Boeser, manager Woonservices van Rochdale, de ‘burgerlijke ongehoorzaamheid’ van de corporaties. Veel appartementen voldoen volgens haar niet aan de formele eisen, terwijl ze er wel geschikt voor zijn. Daarbij mogen woningen alleen gedeeld worden door een ‘woongroep’ met alle bureaucratische verplichtingen van dien. “Dat sluit helemaal niet aan bij de praktijk. De woningdelers zijn helemaal niet van plan een gemeenschappelijk huishouden te vormen, ze delen toevallig de huur.”

Rochdale wil woningdelers in kwart van vrijesectorhuur
Stadgenoot en Rochdale zijn de corporaties met de meeste Friends-contracten. Beide corporaties hebben in 2015 zo’n 190 nieuwe contracten afgesloten. “We verhuren nu al 25 procent van ons aanbod in de vrije sector met Friends-contract en willen zoveel mogelijk vrije sector woningen hiervoor inzetten”, zegt Ellen Boeser, manager Woonservices van Rochdale. “De wachtlijsten worden langer, het aantal singles groeit. Er ligt een enorme opgave om hen te huisvesten. Maar als je weinig geld hebt, kom je heel moeilijk aan de bak. Woningdelen is dan een aantrekkelijke oplossing voor veel starters met een beperkt inkomen.” Van prijsopdrijving is bij Rochdale geen sprake, aldus Boeser. “Die huurprijs is gewoon marktconform en we vragen geen hogere prijzen voor Friends-contracten. De gemiddelde huurprijs is 850 tot 900 euro in totaal. We doen dit voor onze doelgroep.”
Boeser bevestigt dat ook Rochdale geen toestemming aan de gemeente vraagt voor de Friends-verhuur: “De gemeente stelt met die woongroepcriteria onrealistische eisen en maakt het veel te ingewikkeld. De huurders vormen geen gemeenschappelijk huishouden, ze delen toevallig de huur.” De huurders hebben bij Rochdale wel coöptatierecht: ze kunnen zelf een nieuwe huurder voordragen als iemand vertrekt. De ervaringen zijn zeer positief: er is geen enkele melding van overlast en de huur wordt keurig betaald, aldus Boeser. Rochdale doseert wel het aantal Friends-verhuringen in een woonblok en in een straat. En laat maximaal drie personen in huis wonen. De corporatie verhuurt in Amsterdam, Zaandam, Purmerend en Diemen woningen met Friends-contracten.

Onaangenaam verrast

Voor VVD-raadslid Daniël van der Ree, destijds mede-initiatiefnemer van een regeling, was de vastgelegde minimumomvang per kamer van 15 m2 al voldoende reden om in 2013 tegen te stemmen: “Een gemiddelde slaapkamer in de Amsterdamse oudbouw voldoet daar niet aan. Dat betekent dat je een vierkamerwoning met slaapkamers van 13, 10 en 9 vierkante meter niet aan een woongroep van drie leden mag verhuren. Terwijl die daar wel heel geschikt voor is.”
Ook vastgoedadviseur Martijn Winnen (Winnen & Co), destijds als lobbyist namens de vastgoedsector betrokken, was onaangenaam verrast door de uiteindelijke voordracht: “Het leek alsof we elkaar gevonden hadden in een slaapkamermaat van minimaal 12 m2. En dan ineens 15 m2. Daarbij kwamen ineens alle eisen voor woongroepen zoals een gemeenschappelijk bankrekeningnummer. Volstrekt onwerkbaar, dat was meteen duidelijk.”
Veel positiever was destijds Gertjan Bakker van het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag: “Met de nieuwe normen voor het gebruiksoppervlak is het punt van overbewoning waarschijnlijk opgelost. Op een etage van 55 vierkante meter kun je dadelijk geen vier man meer neerzetten.”
Bij zijn Meldpunt had hij in de  jaren daarvoor al een duidelijke stijging van het aantal overlastmeldingen waargenomen. Daartoe hoorden bewoners van de Van Bossestraat, waar Stadsrenovatie BV en gelieerde partijen maar liefst acht panden hadden ‘verkamerd’. Sommige bestaande huurders waren volledig omringd door kamerbewoners. In september 2012 legde Amsterdam voor een kleine drie ton aan boetes op vanwege illegale kamerverhuur.
De boetes en de strenge regels van Ossel hadden in ieder geval het effect dat veel vastgoedeigenaren de woningdeel-markt links lieten liggen. Degenen die het wel doen, volgen veelal de regels niet, maar houden wel rekening met de voorwaarden, aldus het RIGO-onderzoek.

Heel soepel

SP-wethouder Ivens kiest nu voor een drastische vereenvoudiging van de regels, althans voor verhuringen tot vijf personen. De regels voor woongroepen en kamerverhuur worden gelijk getrokken. De wethouder wil zich zoveel mogelijk beperken tot het landelijke Bouwbesluit. Daarin staat dat een slaapkamer minimaal 1,87 bij 1,87 meter moet zijn en de gemeenschappelijke kamer een minimale vloeroppervlakte moet hebben van 11 m² en een breedte van ten minste 3 meter. Verder komen er nog te bepalen geluidseisen. De juridische basis voor de geluidseisen vormt de Huisvestingswet: leefbaarheid in het kader van woningonttrekking. Want dat is het als er niet een ‘normaal’ huishouden in gaat wonen. Dat betekent dat er wel een vergunning nodig blijft om legaal te kunnen woningdelen.
Winnen is verrassend genoeg ondanks de versoepeling kritisch over de nieuwe koers: “Het bouwbesluit geeft wel heel weinig handvatten. De brandveiligheidseisen zijn minimaal en enkele vierkante meters meer leefruimte zijn wel heel belangrijk voor wat woongenot. En men moet veel steviger op tegengaan van geluidsoverlast zitten. Dat geeft het meeste gedoe met buren. In huizen die wij aanpakken, komt bijvoorbeeld ook altijd isolatie en vloerbedekking op de trap.”
Winnen vindt het ook onverstandig dat er helemaal geen quotumregeling per pand of per straat lijkt te komen: “Je kunt wachten op een nieuwe Van Bossestraat. De gemeente moet wel een instrumentarium houden om de leefbaarheid te beschermen.”
Die vrees heeft Bakker ook: “Beleggers kunnen straks weer een hele campus opzetten in een woonstraat. Wat kan de gemeente dan nog doen als er klachten komen over leefbaarheid? Ik voorzie over twee jaar alweer discussies over moeizame handhaving.”

Prijsopdrijving

Bakker verwacht verdere prijsopdrijving in de vrijesectorhuur: “Een woning van 1500 euro is nu nog bereikbaar voor een stel. Maar als daar vier studenten in komen, wordt de huur al gauw 2000 euro. Dat wordt dan dus de markthuur.”
Dat voorziet Winnen ook: “Dat wordt natuurlijk weer een interessant businessmodel voor sommige vastgoedeigenaren, en een alternatief voor Airbnb-verhuur als daarvoor de regels worden aangetrokken.”
Van der Ree onderkent mogelijke prijsopdrijving: “Maar wat vervelend is voor een gezin, is weer goed nieuws voor drie anderen die graag in de stad willen wonen.” 

RIGO: Niemand houdt zich aan regels

De huidige beleidsregels voor woningdelen worden nauwelijks nageleefd. Dat blijkt uit een onderzoek van RIGO dat in opdracht van Amsterdam is gedaan. Maar van de regels gaat toch een preventief effect tegen verkamering van huurwoningen uit. De belangrijkste bevindingen zijn:
Op 12.700 adressen (3% van de woningen) wordt aan woningdelen gedaan.
700 daarvan zijn woongroepen, maar slechts 7,4 procent van hen heeft toestemming van de gemeente.
De meeste woningdelers wonen met drie personen.
Op 7600 adressen is sprake van onzelfstandige bewoning oftewel kamerverhuur. Daarvan is slechts 1 procent door de stadsdelen vergund.
De huidige regels hebben prijsopdrijving en minder overlast niet dichterbij gebracht
Toch preventief effect: verhuurders houden zich niet aan de regels, maar houden wel rekening met de voorwaarden.

De nieuwe regels

De nieuwe beleidsregels zijn nog in ontwikkeling. Vervolgens moet de gemeenteraad zich er nog over uitspreken. Dit zijn de uitgangspunten:
Regels voor kamerverhuur en woongroepen gelijk
Voor kamerverhuur vanaf vijf personen strengere regels
Naast eigen slaapkamer een gemeenschappelijke ruimte
Regels Bouwbesluit worden de norm:

  • Slaapkamer minimaal 1,87 x 1,87 meter
  • Gemeenschappelijke ruimte: minimaal 11 m² en breedte van ten minste 3 meter.
  • Geluidseisen voor vloer/plafondisolatie. Conform Geluidseisen bij woongroepen in zelfstandige huurwoningen (NEN 5077)

Huidige regels

woningdelen - huidige regels
Veel last van woningdelers

M. Verkaik uit de Baarsjes heeft veel last van woningdelers. In het pand naast haar, met twee dubbele woningen, wonen minstens acht zeer jonge studenten. “Allemaal begin twintig, zo uit de provincie.” De studenten stellen zich volgens haar op het standpunt dat in Amsterdam alles moet kunnen. De scheidingsmuur is dun en slecht geïsoleerd. Dat betekent veel geluidsoverlast, aangezien de studenten het normaal vinden om ‘s nachts feestjes te houden.
Ook de eigenaar is niet aanspreekbaar en verhuurt volgens Verkaik zonder te voldoen aan alle woongroep-voorwaarden. Ze probeert via juridische weg de gemeente tot ingrijpen te dwingen Verkaik: “Het is gewoon kamerverhuur en dan gelden de regels die voor woningonttrekking gelden. Dus die regels moeten ook gelden voor deze woningdelers, anders komt dat neer op rechtsongelijkheid’’. Haar rechtszaak is inmiddels doorverwezen naar de meervoudige kamer en diende 5 juli. Indien nodig zal zij ook de nieuwe regels aan de kaak stellen. Zij vraagt zich af waarom de gemeente de voorkeur geeft aan bevoordeling van huisjesmelkers in plaats van ‘’normale gezinnen’’.

 

Trefwoorden: