Woningproductie bereikt nieuwe pieken

“Aannemers kunnen de projecten weer uitkiezen”
Woningproductie bereikt nieuwe pieken

De bouwstagnatie lijkt lang geleden. Er wordt koortsachtig gebouwd in Amsterdam. In 2006 werden maar liefst 6494 woningen in aanbouw genomen en 5510 woningen opgeleverd. De keerzijde van deze bouwboom is dat aannemers kieskeuriger worden, de prijzen stijgen en levertijden van bouwmateriaal oplopen. Deze ontwikkeling zal zich dit jaar voortzetten, want in 2007 worden minstens zoveel woningen in aanbouw genomen.

2006: verdubbeling aantal verkochte woningen op IJburg, verdubbeling aantal opgeleverde woningen, recordaantal woningen in aanbouw, aan de Zuidas worden huurwoningen alsnog omgezet naar koop. Het kan verkeren. Vier jaar geleden liep de verkoop op IJburg nog uitermate moeizaam, zat de woningproductie volledig in het slop en werden koopprojecten noodgedwongen omgezet naar huur. In 2000 en 2001 werden minder dan tweeduizend nieuwbouwwoningen opgeleverd.

De bouwstagnatie was een landelijk verschijnsel, maar in Amsterdam net een graadje erger. Dat had veel te maken met de stroperige besluitvorming en overdadige wensenlijstjes in de hoofdstad. Verantwoordelijk wethouder Duco Stadig komt de eer toe dat hij de urgentie en ernst van het probleem onderkende. Bij de start van zijn derde ambtsperiode kreeg de ‘superambtenaar’ een nieuw soort vastberadenheid. Het was nog net niet de in-gelul-kun-je-niet-wonen-stijl van Jan Schaefer, maar Stadig zag er geen been meer in corporaties te betitelen als ‘subsidiejunks’, stadsdeelvoorzitters te manen zich niet achter welstandscommissies te verschuilen, de heilige dertigprocentsnorm te herdefiniëren en nieuwbouw te plannen onder de rook van Schiphol. Hij creëerde bij alle partijen en diensten een sense of urgency. Bouwen, bouwen, bouwen! Daarbij hoorden ambitieuze doelstellingen: zestienduizend woningen in aanbouw nemen in de collegeperiode tot 2006.

De helft van het aantal woningtoevoegingen bestaat uit echte nieuwbouw. Bij de rest gaat het om functiewijziging van bijvoorbeeld school naar woning, of grondige renovatie. Daarnaast worden ook grote aantallen woningen gesloopt in Amsterdam. ‘Andere onttrekkingen’ bestaan uit functiewijziging of onttrekking vanwege renovatie/vernieuwbouw.

De doelstelling is gehaald. Stadig en zijn voorpost woningbouwregisseur Arthur Verdellen zijn in staat gebleken het mes te zetten in de stroperige Amsterdamse besluitvorming. Daarbij zijn allerlei Amsterdamse heilige huisjes gesneuveld: de dertigprocentsnorm werd verruimd van project naar stad, extra kwaliteitseisen bovenop de landelijke normen sneuvelden – “deskundigen zitten de eisen maar op te schroeven. We moeten een beetje normaal gaan doen”, aldus Stadig – en de verlammend werkende residuele grondprijsberekening werd in een ‘bouwenvelop’ gestopt. Dat ‘normaal doen’ gold ook de bouwprogramma’s: simpeler met niet al teveel functies in één project. Niet onbelangrijk is dat in deze periode de lang verzuurde verhouding tussen corporaties, gemeente en stadsdelen zich ontwikkelde tot een productieve zakelijke relatie.

Het vliegwiel is in de jaren daarna op gang is gekomen, mede dankzij de genoemde aanpassingen van regels en procedures. Maar niet onbelangrijk is dat deze aanpak parallel liep met het herstel van de Nederlandse economie. Immers, aangezien het bouwprogramma zestig tot zeventig procent koopwoningen betreft, bepaalt een succesvolle voorverkoop in grote mate of er überhaupt wordt gebouwd. Dat is nu in veel gebieden geen vraag meer. Op IJburg bijvoorbeeld kan men al niet meer opbouwen tegen de vraag.

Nu de stagnerende productie op gang is gebracht, beweegt de slinger van het woondiscours de andere kant op. Het mantra ‘bouwen, bouwen, bouwen’ wordt alweer bijna overstemd door kwaliteitsdiscussies. Slopen van bestaande bouw wordt steeds kritischer bekeken; wethouder Tjeerd Herrema vervangt Stadigs Nico Nijmeijerpluim (voor snel bouwen) door de Geurt Brinkgreve Bokaal voor best geslaagde functiewijziging van een bestaand gebouw; de nieuwe woningbouwregisseur Bob van der Zande jaagt niet meer op aantallen maar heeft “behoefte om opnieuw te reflecteren op de toekomstige woningkwaliteit”. En bij de uitreiking van de Zuiderkerkprijs hekelt jury-voorzitter Felix Rottenberg dat sociale huurwoningen in nieuwbouwcomplexen structureel in de minst gunstige hoekjes worden weggestopt. Nieuwe en tegelijk heel oude geluiden.

Nog hogere productie

Ondertussen wordt overal in de stad gerenoveerd en gebouwd. De grootste bouwlocatie is IJburg. In het betreffende stadsdeel Zeeburg werden dit jaar 2101 woningen opgeleverd en 1708 in aanbouw genomen. Daarbij horen ook de vijfhonderd opgeleverde woningen van drie ambitieuze complexen bij de IJ-oever. In Zuidoost is het even rustig met 179 opleveringen, maar er zijn wel 780 woningen in aanbouw genomen. In het andere grote herstructureringsgebied Parkstad werden vooral in Osdorp veel woningen opgeleverd: 1226. De stedelijke vernieuwing komt ook in Slotervaart goed op gang met 607 in aanbouw genomen woningen. Buitenveldert is kennelijk af: geen enkele woning opgeleverd dan wel in aanbouw genomen. Bij al deze cijfers uit het Basisbestand van het Ontwikkelingsbedrijf past overigens wel een kanttekening: iets meer dan de helft is echte nieuwbouw. De rest is functiewijziging, vernieuwbouw en andere toevoegingen na grondige renovatie.

De piek in de productie lijkt nog niet bereikt. Wie alle plannen voor 2007 optelt, komt op een totaal van dertienduizend in aanbouw te nemen woningen. Nu leert het verleden dat hoogstens de helft van de projecten echt start in het geplande bouwjaar. “Maar de planningen worden wel realistischer’, stelt Helma Schenkeveld, afdelingshoofd Regie Productie van het OGA: “We verwachten zeker dat tussen de zes- à zevenduizend woningen in aanbouw worden genomen.”

Joop de Haan, directeur van het Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer, maakt zich intussen al enige zorgen over die aantallen. Kan de markt dat wel aan? De Haan: “Van die zevenduizend is gemiddeld zeventig procent marktsector. Dat is een kleine vijfduizend. En dan lees ik in een studie van augustus 2006 van het OGA dat de Amsterdamse markt niet meer dan 3150 nieuwbouw koopwoningen per jaar kan absorberen. Dan maak ik me wel zorgen dat een groter aantal projecten in de voorverkoopfase blijft steken, zeker op locaties met een wat minder imago. Ontwikkelaars willen toch wel zestig-zeventig procent verkocht hebben voor ze gaan bouwen. Je vraagt je af of er niet enige regie moet plaatsvinden.”

Schenkeveld maakt zich daar geen zorgen over: “De afzetbaarheid in Amsterdam is niet onze grootste zorg. Bovendien zijn er altijd dippen en pieken in de woningmarkt. Daarbij ontstaan fricties tussen vraag en aanbod en kan het zijn dat partijen projecten moeten herontwikkelen. Laat de markt zijn werk doen. Dat is een wereld waar we niet op kunnen sturen. Dat is ook niet aan ons. Bovendien weten corporaties en ontwikkelaars inmiddels dat ze koopwoningen altijd tijdelijk kunnen verhuren als de markt even tegenvalt. In het segment tot duizend euro is een grote vraag. We hopen dat die middeldure huurmarkt flink gaat groeien de komende jaren.”

Een andere manifestatie van de nieuwe bouwboom is dat het dat steeds moeilijker wordt om aannemers te vinden en tijdig bouwmaterialen te krijgen. Willem van der Steen, gebiedsmanager Bijlmermeer van Deltaforte: “We moeten inderdaad soms bedelen om aannemers te krijgen. Ze hebben allemaal overvolle portefeuilles en problemen om voldoende gekwalificeerd personeel te krijgen. Wat daarbij speelt zijn de enorme prijsstijgingen van het bouwmateriaal. Dat komt weliswaar vooral door internationale factoren, maar misschien moeten we naar een aanpak toe waarin we aannemers eerder bij het bouwproces betrekken. Ze komen nu pas na de aanbesteding aan tafel. Als je ze eerder mee laat denken kunnen ze de materiaalinkoop veel eerder vastleggen. Dat scheelt in de kosten. In Zuidoost maakt Deltaforte nu al meerjarige afspraken met grote bouwers om minder afhankelijk te worden van prijsfluctuaties. Het lijkt wel of in de bouwsector de cyclus van pieken en dalen heviger wordt en de amplitude hoger.”

Na de verkoop van de eerste zeventig woningen is de BV Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (BKZ) volop actief met de voorbereiding van de verkoop van de volgende 250 ‘BKZ-woningen’ in verschillende soorten en maten. Uiteindelijk zouden 750 woningen via deze regeling op de markt moeten komen. Alle aandelen van de BV zijn in handen van de gemeente. De eerste kopers hebben hun woningen in oktober van dit jaar al betrokken. De nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd door een projectontwikkelaar.

Hoe het werkt? Een koper sluit een koopcontract met de ontwikkelaar en regelt zelf een hypotheek. Daarmee heeft hij ook het recht op erfpacht van de grond verworven. Betaalbare Koopwoningen Zaanstad BV is en blijft eigenaar van de grond. De koopprijs blijft om twee redenen laag. Allereerst wordt de erfpacht niet voor vijftig jaar afgekocht, maar jaarlijks afgedragen. Het bijzondere van het Zaanse model is dat de erfpacht inkomensafhankelijk is: wie weinig verdient betaalt alleen administratiekosten (125 euro per jaar), wie meer verdient wordt aangeslagen tot een maximum van – afhankelijk van de woning - maar liefst 2860 euro. De jaarlijks vast te stellen canon stijgt mee met het inkomen, waardoor op termijn een prikkel ontstaat om te verhuizen.

Bovendien is de koopprijs niet de marktprijs, maar gelijk aan de stichtingskosten. De gemeente maakt bij de uitgifte geen winst, maar lijdt ook geen verlies. Een toegenomen marktwaarde valt bij latere verkoop van een BKZ-woning naar rato van het eigendom toe aan de BV. Uiteraard is een goede taxatie in het begin van essentieel belang.

Iedereen welkom

De BKZ-regeling staat open voor iedereen, ook voor mensen van buiten de gemeente. Een koppeling met voorrangsregels zou de constructie onnodig gecompliceerd maken. Het belastbaar inkomen mag maximaal 32.000 euro per jaar bedragen. Dit inkomen hangt uiteraard samen met de koopsom en de financieringsmogelijkheden. De nieuwbouwwoningen – er zijn verschillende types beschikbaar – worden ‘op tekening’ gekocht.

Net als bij andere constructies betaalt de koper van een BKZ-woning - in eerste instantie - minder dan de marktwaarde. Een huis met een normale marktwaarde van anderhalve ton kost maar 120.000 euro. Het verschil (20%) betaalt de koper later pas, als zijn inkomen stijgt. Dat gebeurt in twee stappen, ‘tranches’ genoemd. De actuele marktwaarde van dat moment - het huis van anderhalve ton kan op een goed moment bijvoorbeeld 160.000 waard zijn – is bepalend. Tien procent daarvan (de eerste ‘tranche’) levert dan een extra koopbedrag van zestienduizend euro op. De koper bezit dan negentig procent van het huis. Bij de latere aankoop van het resterende stuk geldt opnieuw de marktwaarde. Het zal, volgens berekeningen van de gemeente, al snel tien jaar of langer duren voor de koper honderd procent van de marktwaarde van het huis heeft betaald. De momenten voor de verplichte aankoop van een eerste of tweede tranche liggen contractueel vast. Een koper is verplicht zijn inkomensgegevens jaarlijks aan de BV bekend te maken.

Als je inkomen niet of weinig stijgt, blijf je voor tachtig procent eigenaar van de woning. De resterende twintig procent blijft dan in handen van de BV.

Als je voor tachtig procent eigenaar bent en je verkoopt de woning, ontvang je tachtig procent van de prijs op de markt. De rest is voor de BV. Als de woning in waarde is gestegen ontvangt de eerste koper tachtig procent van het verschil. Wie voor negentig procent eigenaar is, betaalt dan de resterende tien procent af. In het andere geval – de koper heeft de woning al helemaal in bezit – is de opbrengst helemaal voor de eigenaar. Als de BV nog een aandeel in de BKZ-woning heeft, betaalt de nieuwe eigenaar evenredig minder.

Veel belangstelling

In november 2005 zijn de eerste zeventig BKZ-woningen aangeboden. Er waren 230 serieuze reacties. Een loting en verkoopgesprekken volgden. Inmiddels wordt iedere week een aantal woningen opgeleverd. Steven ten Hove, uitvoerend projectleider voor Betaalbare Koopwoningen Zaanstad BV, verwacht dat er de komende tijd vijfhonderd BKZ-woningen worden gerealiseerd. De eerste driehonderd in de nieuwbouwwijk Saendelft en nog eens tweehonderd daarbuiten. Soms staan ze tussen andere koopwoningen, soms gaat het om uitsluitend BKZ-woningen.

Belangrijke vraag: wat is de houdbaarheid van deze formule? Ten Hove: “Kopers gaan een langdurige verbintenis aan met een erfpachtregeling. Bovendien kan het wel dertig jaar duren voor de uitgestelde koop wordt geëffectueerd. Een woning die wordt verkocht blijft een BKZ-woning.”

Dan is er het punt van de marktprijs. Die kan ook dalen. Wat zijn dan de consequenties voor de eigenaar en de BV? “Eigenaars worden daartegen in deze constructie niet beschermd, zoals dat bij een normaal koopcontract evenmin het geval is. Overigens geldt een eventuele daling van de marktprijs zowel voor het aandeel van de koper als voor dat van de BV, naar rato van de eigendomsverhoudingen.”.

Het is voor degene die tot ‘doorstromen’ wordt geprikkeld dus te hopen dat de marktprijzen op peil blijven. Niettemin is de belangstelling groot. Voor een recent aanbod van twaalf woningen bleken bijna vierhonderd belangstellenden te zijn. De vooralsnog geringe beschikbaarheid van BKZ-woningen maakt ze op die manier tot een bezit voor nieuwe uitverkorenen. Ten Hove: “vandaar de noodzaak door te gaan met bouwen. Verder zouden we deelplannen moeten bundelen, dan is de verwervingskans dus wat groter.”

Op 17 november vindt in Zaanstad een bijeenkomst plaats, waarop het Zaanse model werd gepresenteerd aan andere gemeenten . Ten Hove: “Het zou mij niet verbazen als deze constructie elders wordt overgenomen..”

Zuiderkerkprijs 2006: IJburg blok 23b
De Zuiderkerkprijs 2006 is gewonnen door VMX architecten en Johan Matser projectontwikkeling, architect en ontwikkelaar van het project IJburg Blok 23b. Negenenvijftig projecten die tussen augustus 2005 en augustus 2006 zijn opgeleverd, dongen mee naar de prijs. Wethouder Van Poelgeest reikte de prijs uit tijdens de platformbijeenkomst Woningbouwregie op dinsdag 19 december 2006.
De jury roemt het winnende project om deze kwaliteiten: “de woningen zijn licht en ruim, de aansluiting op de openbare ruimte is geraffineerd, de collectieve ruimten zijn prettig, de detaillering is van een hoog niveau. Zowel de architect als de opdrachtgever hebben een visie over de bouwopgave. De jury is unaniem van oordeel dat het winnende project voorbeeldstellend is voor uitbreidingswijken.”
Het project op IJburg bestaat uit een gesloten blok met eengezinswoningen, die aan de binnenzijde van het blok ieder een eigen kleine tuin hebben. Op een van de koppen van het blok bevindt zich een toren met vier appartementen per verdieping. Bijzonder aan de toren is het parkeren voor eigen deur dankzij de autolift. Iedere verdieping beschikt over zes parkeerplaatsen. Door de oranje kleur en de directe daglichttoetreding is dit geen naargeestige ruimte geworden en nodigt deze parkeerzone uit tot andere vormen van gebruik. Bij de eengezinswoningen is de traditionele eengezinswoningplattegrond omgevormd tot woonwerkwoningen. Iedere woning beschikt over twee entrees aan de straat, waardoor het mogelijk is om kantoor aan huis te hebben. De woonkamer op de eerste verdieping heeft een geheel glazen pui, waardoor die zeer licht is.
De jury heeft een voorselectie van tien projecten beoordeeld. Het programma daarvan bestond gemiddeld uit 35 procent sociale huur, 16 procent markthuur en 49 procent koopwoningen. Jury-voorzitter Felix Rottenberg hekelde de wijze waarop in gemengde complexen de sociale huurwoningen in de minst gunstige hoekjes worden weggestopt. En projecten die grotendeels uit sociale huur bestaan zouden zichtbaar te leiden hebben van het krappe budget. Rottenberg: “Dat met name aan de sociale huurwoningen weinig tot geen architectonische vreugde valt te beleven stemt de jury zeer somber.”
De jury bestond naast Rottenberg uit architectuurhistoricus Marina van den Bergen en architect Herman Zeinsta, de winnaar van vorig jaar.
De Nieuwe Akbar winnaar Geurt Brinkgreve Bokaal
De Nieuwe Akbar is de winnaar van de Geurt Brinkgreve Bokaal 2006. De bokaal is een nieuwe prijs, bedoeld voor het beste initiatief op het gebied van herontwikkeling of renovatie van een gebouw in de bestaande voorraad. Wethouder Tjeerd Herrema reikte de bokaal uit aan een vertegenwoordiger van Far West Kristal, ontwikkelaar van De Nieuwe Akbar. Dat gebeurde bij de Planpresentatie in de Zuiderkerk op 19 december.
De Nieuwe Akbar bestaat uit twee gebouwen aan de Akbarstraat en het Jan van Schaffelaarplantsoen. De oorspronkelijke architectuur (Bossche School) bleef bij de renovatie geheel behouden. Het project biedt ruimte aan 138 woningen voor zowel terugkerende huurders als kopers. Herrema: “De nieuwe prijs is een aanmoediging om meer en beter gebruik te maken van bestaande gebouwen. De Nieuwe Akbar is daarom een terechte winnaar. Een lichtend voorbeeld voor de stedelijke en sociale vernieuwing in Amsterdam.”
De Nieuwe Akbar wordt door de jury als symbool gezien voor een andere visie op stedelijke vernieuwing in de Westelijke Tuinsteden. Uit het juryrapport: “Een ingrijpende aanpak met veel sloop en nieuwbouw is volop gaande. De Nieuwe Akbar toont aan dat het ook anders kan. Sterker nog, de jury is van mening dat het van lef getuigt om dit woningencomplex te behouden.” Het project laat volgens de jury zien hoe restauratie van deze naoorlogse architectuur moet worden aangepakt. Men is verrast door de toegepaste uitpandige woningvergroting.
De in 2005 overleden Geurt Brinkgreve kwam vijftig jaar geleden al op voor behoud en herstel van de historische binnenstad van Amsterdam. Hij streed tegen verkrotting en de tijdgeest van ‘platgooien en nieuwbouw neerzetten’. Dat deed hij in woord als gemeenteraadslid en daad als geestelijk vader van NV Stadsherstel.
De jury bestond uit Esther Agricola (scheidend directeur KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing, aankomend directeur Bureau Monumenten en Archeologie), Maarten Egmond (directeur Dienst Wonen) en André Thomsen (tot voor kort hoogleraar Woningverbetering en Woningbeheer TU Delft; ook juryvoorzitter Nationale Renovatieprijs).

Bas Donker van Heel

“Aannemers kunnen de projecten weer uitkiezen”
Woningproductie bereikt nieuwe pieken

De bouwstagnatie lijkt lang geleden. Er wordt koortsachtig gebouwd in Amsterdam. In 2006 werden maar liefst 6494 woningen in aanbouw genomen en 5510 woningen opgeleverd. De keerzijde van deze bouwboom is dat aannemers kieskeuriger worden, de prijzen stijgen en levertijden van bouwmateriaal oplopen. Deze ontwikkeling zal zich dit jaar voortzetten, want in 2007 worden minstens zoveel woningen in aanbouw genomen." data-share-imageurl="">