'Halvering verhuurderheffing geeft corporaties voldoende investeringsruimte'

22.03.21
'Halvering verhuurderheffing geeft corporaties voldoende investeringsruimte'
Een halvering van de verhuurdersheffing is voldoende om woningcorporaties in staat te stellen hun maatschappelijke opgaven rond nieuwbouw, verduurzaming, betaalbaarheid en de energietransitie ook op langere termijn uit te voeren. Dat schrijft demissionair-minister Ollongren  in de aanbiedingsbrief bij het rapport naar Opgaven en Middelen Corporatiesector. In die brief schetst zij de twee 'maatregelpakketten' om de sector financieel gezond te houden. Eén vergroot de investeringsruimte voor corporaties, de ander beperkt hun takenpakket.
 
In de zomer van 2020 is onderzocht of en hoe corporaties in staat zijn hun maatschappelijke opgaven te realiseren. De conclusie was dat dit op de langere termijn niet lukt. Tot 2035 komen de corporaties ruim 30 miljard euro te kort. Het ministerie komt nu uit op 24 miljard tekort, maar zegt daarbij dat dit een ondergrens is van wat nodig is. Het kan ook wel 42 miljard zijn. Bovendien: "De corporaties zullen in de werkelijkheid niet blijven investeren totdat de normen van de financiële ratio’s van de toezichthouder worden geraakt." 

Twee scenario's

In het rapport “Opgaven en middelen corporatiesector” van 3 juli 2020 is geconcludeerd dat corporaties bij handhaving van het huidig beleid te weinig middelen hebben om hun maatschappelijke opgaven tot en met 2035 uit te voeren. Zo rond 2025 ontstaan de eerste tekorten op regionaal niveau en vanaf 2028 gaat het overal knellen. Vanaf dat moment lopen de tekorten bij de corporaties op, met name in de stedelijke gebieden. Naar aanleiding van dit rapport heeft de minister twee 'maatregelenpakketten' uitgewerkt om deze  'disbalans tussen opgaven en middelen' op te lossen.
Bij het ene scenario 'sector' is de kern dat het takenpakket van de corporaties wordt beperkt; bij het andere scenario 'lastenverlichting' wordt onder andere de verhuurderheffing gehalveerd en komt er structureel subsidie om resterende knelpunten te lijf te gaan. 
Het scenario 'sector' lijkt weinig realistisch. De verhuurderheffing blijft daarbij volledig overeind; de boekhouding van de corporaties wordt kloppend gemaakt door een deel van de doelgroep van de woningcorporaties weg te definiëren door de inkomensgrens te verlagen naar 35.000 euro. Aedes berekende dat daarmee zo’n 700.000 Nederlanders zonder alternatieven een sociale huurwoning worden ontzegd. Daar lijkt nauwelijks steun voor. De beweging is juist deze grens verder te verhogen omdat (lagere) middeninkomens geen kans maken op de vrije woningmarkt. 
In het scenario 'Lastenverlichting' wordt de verhuurderheffing stapsgewijs verlaagd naar een halvering in 2025. Vanaf dat jaar komt er bovendien 750 miljoen euro subsidie structureel beschikbaar voor regio's waar de middelen toch nog tekort schieten. in dit scenario wordt er ook van uitgegaan dat corporaties hun vermogen buiten hun sociale voorraad (het niet-DAEB deel) volledig inzetten om middenhuurwoningen te bouwen. Subsidies zijn volgens het rapport geen goed alternatief voor verlaging van de verhuurderheffing; die geven de corporaties namelijk minder investeringsruimte. 

Andere grondslag verhuurderheffing?

Voor sommige regio's, waaronder de Metropoolregio Amsterdam, is halvering van de verhuurderheffing nog onvoldoende om alle opgaven in het gebied te realiseren. Dat zou budgetneutraal kunnen worden opgelost door de grondslag van de verhuurderheffing te veranderen, vermeldt Ollongren als optie. Dat kan door de heffing niet meer te baseren op de WOZ-waarde per woning maar op een vast bedrag per woning; of door de maximale WOZ-waarde waarover de heffing verschuldigd is (€ 315.000 in 2021) te verlagen. Corporaties in andere regio's gaan dan meer betalen. 
 
Meer investeringsruimte betekent overigens niet automatisch dat corporaties meer gaan bouwen. De afgelopen jaren realiseerde de corporaties hun eigen planningen bij lange na niet. Financieel was er in ieder geval bij veel corporaties voldoende ruimte om meer te bouwen. In de volgende kabinetsperiode ontstaan wel financiële knelpunten op regionaal vlak, die zich vervolgens verder ontwikkelen tot een sectorbreed tekort, aldus het rapport. De conclusie van minister Ollongren blijft dan ook dat er sprake is van een structurele disbalans tussen opgaven en middelen bij corporaties.

NUL20 nieuws

Laatste nummer

Achtergrondartikel 16.09 Geactualiseerd op: 16.09.21

Corporaties en bouwers verwachten dat huurwoningen binnen afzienbare tijd uit de fabriek rollen. Gebrek aan menskracht dwingt de sector daartoe. Stedenbouwers zullen dan wel moeten accepteren dat niet elk ontwerp meer tot de mogelijkheden behoort.

Pieter Lesage
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 28.09

De eerste 'monitor' van de Amsterdamse Samenwerkingsafspraken 2020-2023 is uit. Daarin wordt nagegaan in hoeverre de corporaties na het eerste jaar op koers liggen bij het nakomen van afspraken die ze met gemeente en huurderskoepels hebben gemaakt. Bij de meeste afspraken kon een vinkje, maar...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 17.09 Geactualiseerd op: 17.09.21

Stedelijke vernieuwing, wooncoöperaties, het Volkshuisvestingsfonds. In het septembernummer van NUL20 besteden we aandacht aan thema's die 'vroeger' onder het ministerie van Volkshuisvesting zouden zijn gevallen. Hoe staat het eigenlijk met het gedachtegoed van de naoorlogse 'volkshuisvesting'....

Fred van der Molen
Achtergrondartikel 16.09

In navolging van Amsterdam Zuidoost wordt er ook voor het stadsdeel Nieuw-West een ‘Masterplan’ opgetuigd. Het Nationaal Programma Rotterdam Zuid dient als lichtend voorbeeld: een brede ‘Alliantie’ van partijen op het gebied van zorg, welzijn, onderwijs, veiligheid, handhaving en wonen verbindt...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.09

In navolging van Zuidoost ontwikkelt Amsterdam een langjarig integraal programma voor Nieuw-West. Belangrijk einddoel is de ​​jeugd een betere uitgangspositie te geven. Stadgenoot-bestuurder Marien de Langen is voorzitter van het zogeheten doorbraakteam Wonen en Leefomgeving. Welke doorbraken...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.09

Met een twintigjarige aanpak vanuit meerdere domeinen vooral gericht op jongeren moet het algemeen welzijn in Nieuw-West worden opgekrikt naar het Amsterdamse gemiddelde. Wat moet anders op woongebied? En wat is de rol van de bewoners zelf in het Masterplan Nieuw-West?

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.09

Fysiek is het grootste deel van Nieuw-West inmiddels aangepakt. Dit zijn de plekken die corporaties nu of de komende jaren onder handen nemen.

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.09

De bewoners van Amsterdam-Zuidoost, de oostkant van Zaandam en Lelystad Oost profiteren van het Volkshuisvestingsfonds. Tientallen miljoenen zijn er per gebied beschikbaar voor de aanpak van de particuliere woningvoorraad en een betere openbare ruimte.

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.09

De gemeente Amsterdam wil dat wooncoöperaties dit decennium zo’n 7.000 woningen realiseren. Om die groeispurt mogelijk te maken, kunnen initiatiefnemers sinds juli een beroep doen op een gemeentelijke lening van 50.000 euro per woning. Coöperaties zijn enthousiast, maar hebben ook kritiek op de...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.09

De wachttijd voor een rolstoelwoning is in Amsterdam opgelopen tot twee jaar. Gezinnen die een grotere rolstoelwoning nodig hebben, moeten nog meer geduld hebben. Dat leidt tot nijpende situaties. Corporaties, huurderskoepels en gemeenten proberen met nieuwbouw en verbouw het aanbod uit te...

Pieter Lesage
afbeelding van Fred van der Molen
Video 16.09

Een snelle oplossing voor het woningtekort ligt volgens de Rotterdamse architect Reimar von Meding niet in het bouwen in de weilanden. Hij pleit voor een totaal andere aanpak. ‘Kijk juist naar wat er in de bestaande stad kan,’’ zegt hij in deze reportage van BouwWoonLeef.

Fred van der Molen
Achtergrondartikel 16.09

Extra onderzoek naar lood in 2.400 particuliere (huur)woningen in de Amsterdamse stadsdelen West, Zuid en Oost levert tot nu toe een wisselend beeld op. Volgens Jeroen Koster van stichting !WOON leverde de inspectie in bijvoorbeeld Watergraafsmeer veel hits op, maar viel het in de Indische Buurt...

Pieter Lesage

NUL20 Dashboards

De NUL20 Dashboards geven zowel een historisch als actueel overzicht van de woningvoorraad en de woningproductie van Amsterdam én de Metropoolregio Amsterdam. Overzicht.