'Halvering verhuurderheffing geeft corporaties voldoende investeringsruimte'

22.03.21
'Halvering verhuurderheffing geeft corporaties voldoende investeringsruimte'
Een halvering van de verhuurdersheffing is voldoende om woningcorporaties in staat te stellen hun maatschappelijke opgaven rond nieuwbouw, verduurzaming, betaalbaarheid en de energietransitie ook op langere termijn uit te voeren. Dat schrijft demissionair-minister Ollongren  in de aanbiedingsbrief bij het rapport naar Opgaven en Middelen Corporatiesector. In die brief schetst zij de twee 'maatregelpakketten' om de sector financieel gezond te houden. Eén vergroot de investeringsruimte voor corporaties, de ander beperkt hun takenpakket.
 
In de zomer van 2020 is onderzocht of en hoe corporaties in staat zijn hun maatschappelijke opgaven te realiseren. De conclusie was dat dit op de langere termijn niet lukt. Tot 2035 komen de corporaties ruim 30 miljard euro te kort. Het ministerie komt nu uit op 24 miljard tekort, maar zegt daarbij dat dit een ondergrens is van wat nodig is. Het kan ook wel 42 miljard zijn. Bovendien: "De corporaties zullen in de werkelijkheid niet blijven investeren totdat de normen van de financiële ratio’s van de toezichthouder worden geraakt." 

Twee scenario's

In het rapport “Opgaven en middelen corporatiesector” van 3 juli 2020 is geconcludeerd dat corporaties bij handhaving van het huidig beleid te weinig middelen hebben om hun maatschappelijke opgaven tot en met 2035 uit te voeren. Zo rond 2025 ontstaan de eerste tekorten op regionaal niveau en vanaf 2028 gaat het overal knellen. Vanaf dat moment lopen de tekorten bij de corporaties op, met name in de stedelijke gebieden. Naar aanleiding van dit rapport heeft de minister twee 'maatregelenpakketten' uitgewerkt om deze  'disbalans tussen opgaven en middelen' op te lossen.
Bij het ene scenario 'sector' is de kern dat het takenpakket van de corporaties wordt beperkt; bij het andere scenario 'lastenverlichting' wordt onder andere de verhuurderheffing gehalveerd en komt er structureel subsidie om resterende knelpunten te lijf te gaan. 
Het scenario 'sector' lijkt weinig realistisch. De verhuurderheffing blijft daarbij volledig overeind; de boekhouding van de corporaties wordt kloppend gemaakt door een deel van de doelgroep van de woningcorporaties weg te definiëren door de inkomensgrens te verlagen naar 35.000 euro. Aedes berekende dat daarmee zo’n 700.000 Nederlanders zonder alternatieven een sociale huurwoning worden ontzegd. Daar lijkt nauwelijks steun voor. De beweging is juist deze grens verder te verhogen omdat (lagere) middeninkomens geen kans maken op de vrije woningmarkt. 
In het scenario 'Lastenverlichting' wordt de verhuurderheffing stapsgewijs verlaagd naar een halvering in 2025. Vanaf dat jaar komt er bovendien 750 miljoen euro subsidie structureel beschikbaar voor regio's waar de middelen toch nog tekort schieten. in dit scenario wordt er ook van uitgegaan dat corporaties hun vermogen buiten hun sociale voorraad (het niet-DAEB deel) volledig inzetten om middenhuurwoningen te bouwen. Subsidies zijn volgens het rapport geen goed alternatief voor verlaging van de verhuurderheffing; die geven de corporaties namelijk minder investeringsruimte. 

Andere grondslag verhuurderheffing?

Voor sommige regio's, waaronder de Metropoolregio Amsterdam, is halvering van de verhuurderheffing nog onvoldoende om alle opgaven in het gebied te realiseren. Dat zou budgetneutraal kunnen worden opgelost door de grondslag van de verhuurderheffing te veranderen, vermeldt Ollongren als optie. Dat kan door de heffing niet meer te baseren op de WOZ-waarde per woning maar op een vast bedrag per woning; of door de maximale WOZ-waarde waarover de heffing verschuldigd is (€ 315.000 in 2021) te verlagen. Corporaties in andere regio's gaan dan meer betalen. 
 
Meer investeringsruimte betekent overigens niet automatisch dat corporaties meer gaan bouwen. De afgelopen jaren realiseerde de corporaties hun eigen planningen bij lange na niet. Financieel was er in ieder geval bij veel corporaties voldoende ruimte om meer te bouwen. In de volgende kabinetsperiode ontstaan wel financiële knelpunten op regionaal vlak, die zich vervolgens verder ontwikkelen tot een sectorbreed tekort, aldus het rapport. De conclusie van minister Ollongren blijft dan ook dat er sprake is van een structurele disbalans tussen opgaven en middelen bij corporaties.

NUL20 nieuws

Laatste nummer

afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 07.04

Amsterdam is een prachtige stad. En dat moet zo blijven. Maar wethouder Marieke van Doorninck (GroenLinks) komt in de Omgevingsvisie 2050 niet met een geruststellend antwoord als het gaat om mobiliteit, bedrijvigheid en woningbouw voor alle inkomens en alle leeftijden, meent de...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 05.04

Er verandert de komende jaren meer aan het huurbeleid dan de afgelopen jaren, mede omdat een aantal Kamermoties in wetgeving is omgezet. Een overzicht van de wijzigingen in 2021 en 2022.

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Boekbespreking 25.03
Wat een veelbelovende titel, De Wereld van de Stad! En ook nog een stevige ondertitel: Theorie, Praktijk, Toekomst. Je verwacht een kloek boekwerk dat daar invulling aan geeft, maar niets is minder waar. In 180 bladzijden vindt de lezer elf bijdragen van even zo vele auteurs.
Fred van der Molen
Achtergrondartikel 15.03

Een aanzwellend koor roept dat de landelijke woningproductie naar minimaal 100.000 woningen per jaar moet om het woningtekort op termijn tot aanvaardbare proporties terug te brengen. Gaat dat ook gebeuren? Vorig jaar werden er iets minder dan 70.000 opgeleverd. Iedereen kijkt naar Den Haag. Een...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 15.03

Als opvolger van de Structuurvisie 2040 heeft Amsterdam nu de Omgevingsvisie 2050 gepresenteerd. De ondertitel: Een menselijke metropool. Tot 3 maart kon iedereen daar zijn/haar mening over geven.

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 15.03 Geactualiseerd op: 18.03.21

Nu het aantal senioren toeneemt én ouderen langer zelfstandig blijven wonen, groeit de behoefte aan nieuwe woonvormen voor deze groep. Het concept van het hofje maakt een doorstart, in allerlei varianten waarbij men zelfstandig woont maar ook deel uitmaakt van een gemeenschap. Kennismaking met...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 15.03 Geactualiseerd op: 31.03.21

Opnieuw liggen de zesduizend volkstuinders in Amsterdam overhoop met gemeentelijke plannenmakers, die opnieuw grotere toegankelijkheid en nu ook meer huur eisen. De gemeente verzekert dat de volkstuinen blijven bestaan. Maar de tuinders zien hun hobby, gemeenschap én natuurgebied bedreigd.

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 15.03

Hernieuwbaar, herbruikbaar, licht, mooi, gezond en snel. Hout lijkt het ideale bouwmateriaal voor onze toekomstige CO2-neutrale, circulaire wereld. Waarom wordt er niet veel meer gebruik van gemaakt? Of staan we aan de vooravond van een grote transitie naar houtbouw? In ieder geval: Hout leeft...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 15.03

Tien jaar geleden werden in Amsterdam de eerste Vroeg Eropaf-teams opgezet. Doel: bij een betalingsachterstand direct ingrijpen om erger – bijvoorbeeld huisuitzetting – te voorkomen. Schuldhulpverlener Linda van Altena maakt vanaf het begin deel uit van Vroeg Eropaf bij Stichting Doras in...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 15.03

Koopstarters met een middeninkomen hebben het in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) zwaar. Wie geen overwaarde op zijn huis kan verzilveren, kan amper nog een geschikte woning kopen. Gemeenten, woningcorporaties en projectontwikkelaars proberen met allerlei kortingsregelingen het aanbod voor...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 15.03

Na een aantal recente benoemingen wordt de Amsterdamse corporatiesector grotendeels bestuurd door vrouwen. Dat is relatief snel gegaan. Karin Laglas was in 2014 de eerste vrouwelijke bestuursvoorzitter, bij Ymere.

Pieter Lesage
afbeelding van Wendy Koops
Blog-item 15.03

Deze week organiseerde de gemeente Amsterdam een online informatiebijeenkomst voor de woningeigenaren van Banne-Noord. U raadt het al, het ging over aardgasvrij. Al een jaar of twee zijn er gesprekken met een kleine vertegenwoordiging uit de buurt, nu kon iedere huiseigenaar meepraten. Ik zag...

Wendy Koops

NUL20 Dashboards

De NUL20 Dashboards geven zowel een historisch als actueel overzicht van de woningvoorraad en de woningproductie van Amsterdam én de Metropoolregio Amsterdam. Overzicht.