'Halvering verhuurderheffing geeft corporaties voldoende investeringsruimte'

22.03.21
'Halvering verhuurderheffing geeft corporaties voldoende investeringsruimte'
Een halvering van de verhuurdersheffing is voldoende om woningcorporaties in staat te stellen hun maatschappelijke opgaven rond nieuwbouw, verduurzaming, betaalbaarheid en de energietransitie ook op langere termijn uit te voeren. Dat schrijft demissionair-minister Ollongren  in de aanbiedingsbrief bij het rapport naar Opgaven en Middelen Corporatiesector. In die brief schetst zij de twee 'maatregelpakketten' om de sector financieel gezond te houden. Eén vergroot de investeringsruimte voor corporaties, de ander beperkt hun takenpakket.
 
In de zomer van 2020 is onderzocht of en hoe corporaties in staat zijn hun maatschappelijke opgaven te realiseren. De conclusie was dat dit op de langere termijn niet lukt. Tot 2035 komen de corporaties ruim 30 miljard euro te kort. Het ministerie komt nu uit op 24 miljard tekort, maar zegt daarbij dat dit een ondergrens is van wat nodig is. Het kan ook wel 42 miljard zijn. Bovendien: "De corporaties zullen in de werkelijkheid niet blijven investeren totdat de normen van de financiële ratio’s van de toezichthouder worden geraakt." 

Twee scenario's

In het rapport “Opgaven en middelen corporatiesector” van 3 juli 2020 is geconcludeerd dat corporaties bij handhaving van het huidig beleid te weinig middelen hebben om hun maatschappelijke opgaven tot en met 2035 uit te voeren. Zo rond 2025 ontstaan de eerste tekorten op regionaal niveau en vanaf 2028 gaat het overal knellen. Vanaf dat moment lopen de tekorten bij de corporaties op, met name in de stedelijke gebieden. Naar aanleiding van dit rapport heeft de minister twee 'maatregelenpakketten' uitgewerkt om deze  'disbalans tussen opgaven en middelen' op te lossen.
Bij het ene scenario 'sector' is de kern dat het takenpakket van de corporaties wordt beperkt; bij het andere scenario 'lastenverlichting' wordt onder andere de verhuurderheffing gehalveerd en komt er structureel subsidie om resterende knelpunten te lijf te gaan. 
Het scenario 'sector' lijkt weinig realistisch. De verhuurderheffing blijft daarbij volledig overeind; de boekhouding van de corporaties wordt kloppend gemaakt door een deel van de doelgroep van de woningcorporaties weg te definiëren door de inkomensgrens te verlagen naar 35.000 euro. Aedes berekende dat daarmee zo’n 700.000 Nederlanders zonder alternatieven een sociale huurwoning worden ontzegd. Daar lijkt nauwelijks steun voor. De beweging is juist deze grens verder te verhogen omdat (lagere) middeninkomens geen kans maken op de vrije woningmarkt. 
In het scenario 'Lastenverlichting' wordt de verhuurderheffing stapsgewijs verlaagd naar een halvering in 2025. Vanaf dat jaar komt er bovendien 750 miljoen euro subsidie structureel beschikbaar voor regio's waar de middelen toch nog tekort schieten. in dit scenario wordt er ook van uitgegaan dat corporaties hun vermogen buiten hun sociale voorraad (het niet-DAEB deel) volledig inzetten om middenhuurwoningen te bouwen. Subsidies zijn volgens het rapport geen goed alternatief voor verlaging van de verhuurderheffing; die geven de corporaties namelijk minder investeringsruimte. 

Andere grondslag verhuurderheffing?

Voor sommige regio's, waaronder de Metropoolregio Amsterdam, is halvering van de verhuurderheffing nog onvoldoende om alle opgaven in het gebied te realiseren. Dat zou budgetneutraal kunnen worden opgelost door de grondslag van de verhuurderheffing te veranderen, vermeldt Ollongren als optie. Dat kan door de heffing niet meer te baseren op de WOZ-waarde per woning maar op een vast bedrag per woning; of door de maximale WOZ-waarde waarover de heffing verschuldigd is (€ 315.000 in 2021) te verlagen. Corporaties in andere regio's gaan dan meer betalen. 
 
Meer investeringsruimte betekent overigens niet automatisch dat corporaties meer gaan bouwen. De afgelopen jaren realiseerde de corporaties hun eigen planningen bij lange na niet. Financieel was er in ieder geval bij veel corporaties voldoende ruimte om meer te bouwen. In de volgende kabinetsperiode ontstaan wel financiële knelpunten op regionaal vlak, die zich vervolgens verder ontwikkelen tot een sectorbreed tekort, aldus het rapport. De conclusie van minister Ollongren blijft dan ook dat er sprake is van een structurele disbalans tussen opgaven en middelen bij corporaties.

NUL20 nieuws

Laatste nummer

afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 16.06

Maar liefst 48 gemeenten doen een beroep op een bijdrage uit het Volkshuisvestigingsfonds voor in totaal negentig plannen. Het beschikbare budget van 450 miljoen euro is hiermee ruim twee keer overtekend. Vier gemeenten uit de Metropoolregio Amsterdam dienden een aanvraag in. Naar verwachting...

Fred van der Molen
Achtergrondartikel 15.06

Bijna alle neuzen staan dezelfde kant op: om de woningcrisis te lijf te gaan, moeten er heel veel woningen worden gebouwd. Ook in nieuwe uitleglocaties, ook in het groen, zeggen veel bouwende partijen. Maar de opvatting van gemeenten in de regio Amsterdam en de provincie Noord-Holland is juist...

Pieter Lesage
afbeelding van Fred van der Molen
Video 14.06

Om te kunnen voorzien in de grote woningbehoefte in de regio Amsterdam zijn nieuwe stedelijke kernen nodig buiten Amsterdam. Een van de plekken waar dat moet gebeuren is Purmerend. De gemeente is voornemens de komende twee decennia 10.000 nieuwe woningen te bouwen: ''Die schaalsprong waar we...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Boekbespreking 12.06
De nieuwe editie van het Jaarboek voor Architectuur 2020/2021 toont ons zoals gebruikelijk de jaarlijkse oogst aan aansprekende Nederlandse architectuur.
Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Video 28.05

Met de groenvisie van de gemeente Amsterdam moet de stad tussen 2020 en 2050 ondanks de enorme woningbouwplannen groener worden. Maar hoe realiseer je dat in een stad waar de ruimte steeds schaarser wordt? Groen kan worden geïntegreerd in nieuwbouw en de aanleg van nieuwe buurten en wijken, maar...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 27.05 Geactualiseerd op: 27.05.21

Hout wordt naar voren geschoven als bouwmateriaal voor een CO2-neutrale wereld. De 32 gemeenten van de MRA hebben nu een ambitieus doel gesteld: 20 procent van de woningproductie in houtbouw in 2025, oplopend tot 50 procent in 2050. Zijn dat realistische ambities? In gesprek met Thijs Kroese,...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Boekbespreking 17.05
Journalist/beurscommentator Hans de Geus kon als ZZP'er geen hypotheek krijgen voor een appartement in Amsterdam, maar wel een lening voor een appartement om te verhuren. En zo kocht hij er later nog twee, genoeg om zich als ZZP'er van een pensioen te voorzien.
Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 07.05 Geactualiseerd op: 07.05.21

In Muiderberg liggen de eerste buizen van een duurzaam, betaalbaar en collectief warmtenet in de grond. Het nabijgelegen IJmeer wordt ingezet als warmtebron. De bewoners zijn straks goedkoper uit dan met aardgas. Althans, als de rekensommen kloppen en de voorfinanciering rondkomt.

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Video 06.05

Deze aflevering van Bouw Woon Leef staat in het teken van mobiliteit. Aan het woord komen onder andere een hoogleraar urban mobility futures, een gebiedsontwikkelaar en een deelvervoer gebruiker. De trend is duidelijk: nieuwe wijken worden autoluw. Hoeveel waarde kun je wel niet toevoegen aan...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 05.05

Tijdens een bijeenkomst met als thema ‘de ziel van de buurt’ gingen ontwikkelaars en stadsonderzoekers met elkaar in gesprek over de vraag wat het DNA van een buurt is, hoe daar vat op te krijgen én hoe daar vervolgens rekening mee te houden bij gebiedstransformatie. Een onderwerp dat gezien de...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Video 20.04
In de media verschenen eind maart berichten dat Amsterdam een gedeeltelijke bouwstop zou afkondigen voor 2021. De betrokken wethouders in Amsterdam stellen dat hier geen sprake van is. Wel worden een aantal nieuwe ontwikkelingen uitgesteld, tot verdriet van de betrokken ontwikkelaars. Hoe zit...
Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 05.04

Er verandert de komende jaren meer aan het huurbeleid dan de afgelopen jaren, mede omdat een aantal Kamermoties in wetgeving is omgezet. Een overzicht van de wijzigingen in 2021 en 2022.

Fred van der Molen

NUL20 Dashboards

De NUL20 Dashboards geven zowel een historisch als actueel overzicht van de woningvoorraad en de woningproductie van Amsterdam én de Metropoolregio Amsterdam. Overzicht.