Zijn flexwoningen de oplossing voor de wooncrisis of zijn er ook kanttekeningen? Hoe zit het met de kwaliteit, leefbaarheid en veiligheid? En kan en moet het allemaal niet nog veel sneller? In Pakhuis de Zwijger spraken experts en ervaringsdeskundigen de voor- en nadelen met elkaar.
Flexwoningen komen voor in allerlei vormen en maten. Soms is het zichtbaar dat het een tijdelijke woning is, maar in toenemende mate gaat het om permanente woningen die voldoende aan het Bouwbesluit – alleen zijn ze verplaatsbaar. De containerwoningen van tien, vijftien jaar geleden zijn in ieder geval verleden tijd. Inmiddels gaat het om een volwassen industrie, voor wie een belangrijke rol is weggelegd voor het wegwerken van het tekort van 300.000 woningen waarmee Nederland kampt. Misschien zijn er zelfs wel 400.000 extra woningen nodig, gezien het gebrek aan woningen voor statushouders en de woonbehoefte van vluchtelingen uit Oekraïne.
Dat zegt Rob Haans, directievoorzitter bij de Alliantie en voorzitter van de landelijke commissie Versnelling tijdelijke huisvesting. Deze door minister De Jonge aangestelde taskforce heeft een aparte uitvoeringsorganisatie die gemeenten, provincies, woningcorporaties en bouwbedrijven praktisch ondersteunt met het bij elkaar brengen van vraag en aanbod en het opsporen van kansrijke locaties of gebouwen.
Haans ziet kansen voor pauzelandschappen, plekken die niet geschikt zijn voor permanente bouw, of waar pas over een tijd wordt gebouwd. “Je kunt bij het begin van een gebiedsontwikkeling heel snel al woningen neerzetten en die mee verplaatsen bij de ontwikkeling van zo'n gebied.” De doelstelling is dat de komende twee jaar zo'n 30 tot 35.000 tijdelijke woningen in Nederland worden toegevoegd.
Aanvankelijk waren Oekraïners en statushouders de doelgroep, maar de taskforce verbreedde de blik al snel naar spoedzoekers en studenten. Een goed mix helpt de leefbaarheid in de gebieden en complexen vergroten. De taskforce denkt dat 30 procent van mensen die echt op de vlucht zijn een behapbaar percentage is en daar 70 procent andere groepen bij nodig is. “De invulling daarvan wisselt per stad. In Amsterdam zullen het misschien meer studenten zijn, in steden met veel tijdelijk werk vaker arbeidsmigranten.”
Herplaatsingsgarantie
In het afgelopen juli verschenen rapport Flexwonen als aanvulling op het woningaanbod van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) onderzocht wetenschappelijk onderzoeker Jolien Groot met collega's wat de uitdagingen zijn bij het snel realiseren van flexwoningen. De ambitie van 15.000 flexwoningen per jaar werd niet gehaald en PBL wilde weten waarom niet. Bij de opvallend grote variëteit aan projecten liep men tegen drie thema's zaken aan. Eén: wat zijn nou plekken in de stad waar je tijdelijk iets kan toevoegen, waar dat niet permanent kan? Twee: de financiële onzekerheid. Het is lastig om in tien, vijftien jaar de investering in flexwoningen terug te verdienen, dus wordt naar een vervolglocatie gezocht. Als die onzeker is, wie draagt dan het risico, de corporatie of de gemeente? Drie: het capaciteitsprobleem bij gemeenten.
Dat een vervolglocatie moeilijk te vinden is, komt ook doordat veel corporaties regionaal opereren. Groot: “Het is nodig om dat regionale denken te doorbreken zodat op het moment dat woningen die op Texel niet meer nodig zijn, in Ermelo kunnen worden geplaatst.” De taskforce is volgens Haans bezig met een zogenaamde herplaatsingsregeling, een herplaatsingsgarantie. “Want de exploitatietermijn van vijftien jaar is te kort om een kwalitatief goede woning te maken.”
Groot wijst erop dat ze in de gemeenteraad en bij corporatiedirecties ziet dat er te veel tijd wordt besteed aan de vraag: willen we dit wel. “Tijd die je eigenlijk niet hebt, want alle tijd die je afsnoept van de vijftien jaar maakt het project minder haalbaar.” Haans maakt de vergelijking met de verplichting van 30 procent sociale huur of de huidige discussie over de spreidingswet (dat gemeentes worden gedwongen om asielzoekers op te vangen). “Sommige gemeenteraden willen dat gewoon. Uiteindelijk zul je die gemeentes in een positie moeten brengen dat je het ze kunt opleggen.”
Niet per se tijdelijk contract
Een flexwoning betekent niet automatisch een tijdelijk huurcontract, al gebeurt dat wel vaak. Groot vindt het een positieve ontwikkeling dat er gekeken wordt naar een langere verhuurtermijn. “Het huurcontract kan dan worden gegeven voor de duur van zo'n project. Daarmee neem je veel onrust en ongemak weg. Bij een contract van enkele jaren is het immers de vraag of iemand in die periode kan doorstromen, zeker als er een wachtlijst van twaalf jaar is.”
Om een veilige, goede omgeving te garanderen, is een prettige gemeenschap belangrijk en ook een directe betekenis voor de buurt waarin die woningen komen te staan. Bijvoorbeeld dat ook jongeren uit de buurt in het complex kunnen gaan wonen. De kern is volgens Groot dat ook al is het een kortetermijnoplossing, toch is er een langetermijnvisie nodig. “We hebben nu snel woningen nodig, maar het is problematisch als je niet doordenkt wat er over tien, vijftien jaar met de gebouwen gebeurt, of over vijf jaar met de huurders. Goede voorbeelden zijn ook voorbeelden waarin tegelijkertijd wordt gewerkt aan permanente huisvesting waarnaar mensen kunnen doorstromen.”
Stek Oost
Hoe is het om als student in een complex met flexwoningen te leven? Hierover vertelt Steijn Visser, bewoner en communitybuilder van Stek Oost, een initiatief van Stadgenoot. Visser had binnen anderhalve maand een zelfstandige studio van 16 vierkante meter. Het pand heeft een gezamenlijke studieruimte en een woonkamer. Het complex met 250 woningen wordt bewoond door statushouders en Nederlandse jongeren in een gelijke verhouding.
“Een community vormen met 250 huishoudens werkt niet”, is zijn ervaring. Clusters van verschillende groepjes die een community op zich vormen zouden volgens hem wel werken. Opvallend is dat Stek Oost is omringd door barrières: een doorgaande weg, een spoorlijn en een voetbalveld. Hierdoor is verbinding met de buurt moeilijk. De ingang is vanaf de doorgaande weg niet eens zichtbaar. Het concept om een gemeenschap te creëren zodat Nederlandse jongeren statushouders helpen met inburgeren en interactie hebben, vindt hij heel goed. Het werkt tot op zekere hoogte, maar de groepsgrootte is een complicerende factor.
Amsterdam: 2.500-3.000 flexwoningen erbij
Waar Groot aangaf dat veel gemeenten teveel praten over de vraag: willen we wel flexwoningen, is er bij Amsterdam volgens Sonja van Heuvelen (Afdelingsmanager Projectleiding & Opdrachtgever Huisvesting Bijzondere Groepen en opdrachtgever flexwonen bij de afdeling Grond en Ontwikkeling) geen twijfel. Amsterdam heeft namelijk de ambitie om de komende jaren 2.500 tot 3.000 flexwoningen te realiseren. De gemeente is nu bezig met de eerste tranche van 1.000 tot 1.300 woningen op vier locaties: de Appelweg in Noord, het Riekerpark Nieuw-West, een locatie op IJburg en langs de A9 in Zuidoost. Een goede verdeling binnen de stad is belangrijk. Per locatie wordt met de corporaties gekeken wat daar nodig is en wat past in de buurt. “Wat is de beste doelgroep en het type woningen om daar te realiseren?”
De gemeente en corporaties wachten op de nieuwe regelingen, zoals de herplaatsingsgarantie. Haans verwacht dat het Rijk de regelingen voor het eind van het jaar rond heeft. “Dan is het een kwestie van proberen die doorlooptijd te verkorten. Doe datgene wat je van plan bent in een up-tempo, want de urgentie is extreem hoog. Soms denkt men dat als je er langer over doet, het ook beter wordt. En dat is in dit geval niet zo.” Amsterdam mag wat hem betreft wel wat brutaler zijn met het selecteren van gebieden. “Er zijn misschien wel 30 plekken in Amsterdam waar je iets zou kunnen, ook kleinschaliger.”
Samenwerken
Ymere voert zo'n kleinschalig project met 63 tweekamerwoningen uit aan de Appelweg in Noord. Volgens Charlotte Meulenbelt, projectontwikkelaar flexwonen, liep Ymere al vooruit op de nieuwe doelgroepenafweging van 30 procent statushouders. Ze gaan daar ook starterswoningen realiseren. Daarnaast heeft Ymere zich gecommitteerd aan de belofte om binnen twee jaar flexwoningen bij de Gaasperdammertunnel op te leveren. Meulenbelt: “De urgentie zorgt ervoor dat we echt goed samenwerken, onder andere met de gemeente.” In het samenwerkingsverband NH Bouwstroom werken Ymere en verschillende corporaties samen met een aantal vaste bouwpartners. “We weten van elkaar wat ze kunnen produceren en wanneer er capaciteit is.”
Ymere vindt dat de flexwoning aan de kwaliteit van een permanente woning moet voldoen. “We bieden huurders een contract aan dat de gehele looptijd van de exploitatietermijn kan duren. Daardoor kunnen ze vijftien jaar woonduur opbouwen en daarna goed doorstromen.”
A place to B
Klinkt goed, toch vindt Susanne Heering presentator/eindredacteur bij AT5, twee jaar veel te lang duren. Zij trekt de kar van de stichting A place to B, die als doel heeft partijen bij elkaar te brengen om (tijdelijke) remontabele houten woningen te realiseren voor met nadruk de mix van alle mogelijke (spoed)zoekers op de woningmarkt. Zij begon hiermee toen in februari de oorlog in Oekraïne uitbrak. Vanaf het begin richten zij zich op alle spoedzoekers, dus niet alleen maar Oekraïners of statushouders.
Volgens haar hebben we de competentie, de ontwerpkracht en de bouwers in huis om direct in actie te komen. “Mensen die festivalterreinen bouwen, zeggen: we kunnen dit morgen al doen.” Buiten Amsterdam liggen allerlei kansrijke locaties. Helemaal het Floriadeterrein, waar de infrastructuur al onder de grond ligt. “De nood is zo hoog, het kan echt niet langer zo! Daar kunnen we binnen een half jaar woningen realiseren.”
In Scandinavië wordt volgens haar al veertig jaar tien maanden per jaar binnen gebouwd. “Modulair bouwen is snel, flexibel, indeelbaar, betaalbaar, demonteerbaar en duurzaam – er is tenslotte ook een ongelooflijke klimaatcrisis. Modulair moet het gewoon gaan worden, niet alleen voor die 400.000 spoedzoekers, ook voor de permanente bouw.”
Gewoon bouwen
We moeten leren van de goede voorbeelden, daarover is iedereen het eens. Zoals van Wonen bij LARS in Lelystad. Heering: “Daar wonen statushouders, gezinnen, jonge studenten, gescheiden vrouwen uit Afrika door elkaar. Het loopt daar hartstikke goed. Wat ik uit het veld hoor en heb gemerkt: er is zoveel talent en zoveel wil, maar wat het Planbureau voor de Leefomgeving ook ziet: de community of the willing is er niet.”
Volgens Van Heuvelen is het in Amsterdam ingewikkeld. “De grond is schaars en de plekken waar we vaak op uitkomen zijn lastig. Soms duren procedures bijvoorbeeld lang. Daar hebben we niet altijd controle over.”
Er zijn veel voorbeelden in het land waarbij het in een half jaar gelukt is om flexwoningen neer te zetten, dat moeten we volgens Haans vieren. Amsterdam moet bij de fysieke werkelijkheid aanhaken en wat afstand nemen van de procedurele werkelijkheid. “Is het in Amsterdam moeilijk? Soms. Doen we in Amsterdam moeilijk? Vaak. We hebben een hele toolbox met procedures gemaakt, standaardprocedures die je zo van de site kunt plukken. Als de gemeenteraad het besluit heeft genomen, ga dan gewoon bouwen. Dan heb je nog een hele bezwaarprocedure te gaan, maar dat kun je doen terwijl je aan het bouwen bent.”
Bestel maar vast
Meulenbelt van Ymere sluit zich erbij aan dat processen en procedures niet het struikelblok moeten zijn om je ontwikkeling te starten. “Als we weten dat we die woningen toch gaan maken, dan bestellen we ze vast.” Ook De Alliantie bestelde in april 250 woningen, voordat er grond beschikbaar was, vertelt Haans. Toezichthouders stellen dan vragen en ook terecht. Bij 10.000 flexwoningen gaat het al gauw over een paar miljard investeringen, daarbij moet wel enige zorgvuldigheid worden betracht.
Modulair bouwen is eigenlijk industrieel bouwen en dit zal meer gemeengoed worden. Haans: “Het is een wonder dat er bij ons nog steeds mensen in weer en wind buiten staan te metselen. Dat hoeft voor veel woningen niet meer en dan kun je dus ook versnellen in de totale opgave: 900.000 woningen in acht jaar.”