Amsterdam heeft met zijn bijna evenredige verdeling van corporatiehuur, particuliere huur en koopsector een ideale woningvoorraad voor gemengde wijken en voor een goed werkende woningmarkt. Toch loopt vanaf 2015 de verdeling naar prijssegmenten en de bijbehorende inkomensverdeling uit elkaar. Amsterdam is door toegenomen schaarste en door liberaal beleid een stad van het sociale huur- en het koopsegment geworden. Is er voor de Amsterdamse middeninkomens uitzicht op verbetering in Amsterdam?
Met tijdreeksen uit verschillende databronnen wordt zichtbaar dat vanaf 2015 een aantal processen samenvalt. De gemiddelde prijs voor een bestaande Amsterdamse koopwoning bereikte in 2008 een piek boven de drie ton (figuur 1). De kredietcrisis heeft weliswaar niet geleid tot snel inzakken van de prijzen, maar werkte wel lang door. In 2013 werd het dieptepunt bereikt en in het derde kwartaal van 2015 werd voor het eerst sinds zeven jaar opnieuw de drie-ton-grens doorbroken. Dat punt markeert het begin van de prijsexplosie. Vanaf 2015 duurde het maar zes jaar voor de lijn van zes ton gepasseerd werd, en wat extra opvalt is dat de Amsterdamse koopprijzen vanaf dat punt ver boven het Nederlandse niveau zijn uitgetorend. De economische opleving manifesteerde zich met name in steden, en de woonkwaliteit van Amsterdam maakte dat velen er wilden gaan of blijven wonen. Het nationale woningtekort nam in de jaren vanaf 2015 sterk toe en bereikt relatief hoge cijfers in de MRA en enkele andere stedelijke regio’s (figuur 10).
De huursector beleefde in deze jaren een aantal beleidsingrepen in de definitie van sociale huur versus vrijemarkthuur. Per begin 2011 werden de EU-staatssteunregels toegepast. Sociale huur werd bepaald op maximaal 652 euro per maand en de groep die aanspraak kon maken op sociale huur werd ingeperkt tot huishoudens met maximaal 33.614 euro aan inkomen (bij toewijzing). Deze afbakening had nog weinig effect op de samenstelling van de huursector. Veel grotere veranderingen gingen zich voordoen vanaf het moment dat de verhuurderheffing effectief werd per juli 2013. Aedes becijferde dat in de bijna tien jaar dat deze heffing bestond 13,8 miljard euro niet kon worden ingezet voor de ontwikkeling van de corporatievoorraad zoals de bouw van sociale huurwoningen[i].
Simpel gekeken naar de verdeling corporatiehuur, particuliere huur en koop lijkt Amsterdam steeds gemengder te zijn geworden
De volgende, zeer ingrijpende verandering was de toevoeging van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel (WWS) vanaf oktober 2015. WOZ-waarden van huurwoningen worden gerelateerd aan de verkoopprijzen in de koopsector en juist het moment van invoering van dit beleid valt samen met de prijsexplosie in de koop. Het gevolg is een versnelde overheveling van huurwoningen van het sociale segment naar de vrijemarkthuur (liberalisering) in Amsterdam. Dat gebeurt bij corporaties relatief weinig omdat zij een groot deel van hun woningen in het sociale segment willen blijven verhuren; de kerntaak van corporaties. Toch is het aandeel vrijesectorhuur van corporaties op bijna 9 procent uitgekomen in 2021. In de particuliere huursector was vrijemarkthuur voor 2015 al aanzienlijk maar dat aandeel is in de jaren daarna snel gestegen tot bijna twee derde (63 procent) in 2021 (figuur 2).[ii]
De koopprijsexplosie en de liberaliseringstrend vanaf 2015 hebben tot gevolg dat de samenstelling van de woningvoorraad en de sociaaleconomische structuur in korte tijd sterk verandert. Simpel gekeken naar de verdeling corporatiehuur, particuliere huur en koop lijkt Amsterdam steeds gemengder te zijn geworden. Maar als gekeken wordt naar het gemiddelde inkomen, komt een dualiseringstrend bloot te liggen. Het gat tussen gemiddeld inkomen in de corporatiehuur en koop is sterk gegroeid en het inkomensniveau in de particuliere huur schuift vanaf 2015 snel richting dat in de koopsector (figuur 3).
Overmaat snel verschrompeld
In het onderzoek Wonen in Amsterdam zijn de cijfers over inkomensverdeling en samenstelling van de woningvoorraad altijd een belangrijk thema. Figuur 4 laat zien dat het aandeel huishoudens dat toegang heeft tot de sociale huur, de doelgroep, zeer geleidelijk gedaald is tot iets minder dan 50 procent. Jarenlang lag het aandeel van de woningvoorraad met een prijs die past bij de lage-inkomensgroep, namelijk de sociale huur en de betaalbare koop, hier ver boven. Deze verhoudingscijfers geven voor het Amsterdamse volkshuisvestingsbeleid de speelruimte aan, waarbij het positieve verschil tussen beide cijfers werd aangeduid met het woord ‘overmaat’.[iii] Amsterdam was al sinds de jaren 1990 bezig om meer koop bij te bouwen en ook in de stedelijke vernieuwingsgebieden de dominantie van sociale huur te verminderen.
Waar het Rijk de liberaliseringstrend door de exploderende WOZ toejuichte, wilde Amsterdam juist de andere kant op
Het overmaatcijfer daalde geleidelijk. Overmaat van 14 procentpunten tijdens de invoering van de staatssteunregels leidde nog niet tot een Amsterdamse lobby. Bij introductie van verhuurderheffing en WOZ in het WWS (10 procentpunt overmaat) werd nog geen stormbal gehesen in Amsterdam, maar wethouder Ivens (vanaf 2014) maakte de WiA-cijfers al wel politieker. Hij vocht de verhuurderheffing aan en maakte zich hard voor zoveel mogelijk behoud van corporatiewoningen en bijbouwen waar mogelijk. Waar het Rijk de liberaliseringstrend door de exploderende WOZ toejuichte, wilde Amsterdam juist de andere kant op. De Amsterdamse zorgen om voldoende betaalbare woningen hebben niet kunnen voorkomen dat vanaf 2015 de overmaat snel verschrompelde. In 2021 ligt het aandeel doelgroep zelfs nipt boven het aandeel bijpassende woningvoorraad.
Vraag naar vierkante meters
De Amsterdamse woningen zijn gemiddeld kleiner dan elders. Voor een deel omdat de Nederlandse woonstandaarden geleidelijk aan zijn opgerekt en Amsterdam nog veel oude voorraad heeft en veel appartementen in plaats van eengezinswoningen. Dat bouwen in de stad vaak duurder is speelt ook mee. Die kleine woningen passen goed bij huishoudens die zich nog in de startfase bevinden. Daar heeft Amsterdam er veel van, want het is een stad waar het goed is om te studeren en wie daar mee klaar is vindt in de gevarieerde arbeidsmarkt, een prettig woonklimaat en een interessant cultureel aanbod de argumenten om nog langer in Amsterdam te blijven. Maar de honger naar betere woonkwaliteit is onder de Amsterdammers een continue factor. Het aantal vierkante meters bepaalt het sterkst wat men als woonkwaliteit definieert (figuur 5). Bij huishoudens die willen verhuizen spelen de argumenten die te maken hebben met kwaliteitsverbetering onveranderlijk, in elke editie van Wonen in Amsterdam, de boventoon. En als men denkt aan het aantal vierkante meters van de volgende woning, komt de helft uit bij 60-100 vierkante meter. Kleine woningen (< 60 vierkante meter) zijn maar voor minder dan een kwart (22 procent) van de woningzoekenden in trek. Alleen bij jongeren tot 24 jaar ligt dit op iets meer dan de helft (figuur 6).
Amsterdam mag trots zijn op de hoge nieuwbouwcijfers maar in de trendlijn blijkt 2015 ook hier een belangrijk markering: vanaf dat jaar is gemiddeld meer dan de helft van de nieuwbouw een één-of-twee kamerwoning. Het is goed te begrijpen, met de sterk gestegen prijzen van grond, bouwmateriaal, energie en arbeid, maar het sluit niet aan bij de ideeën die Amsterdamse huishouden hebben over hun volgende huis.
Minder gezinnen in Amsterdam
Dat werkt door in de cijfers over verhuizen en migratie. Nog altijd is het aantal verhuizingen binnen Amsterdam groter dan het totaal van alle mensen die binnenkomen en Amsterdam uitgaan, maar het relatieve aandeel van verhuizingen binnen Amsterdam daalt. Dat betekent dat de woningvoorraad van Amsterdam minder gelegenheid biedt om wooncarrière te maken binnen de stad zelf. Vooral de huishoudens die op zoek zijn naar vierkante meters (gezinnen) hebben het moeilijk. Amsterdam staat erom bekend dat er veel gezinnen gevormd worden die hun volgende stap in hun wooncarrière in Amsterdam zelf of daarbuiten maken.
De cijfers laten zien dat het aandeel gezinnen vanaf 1990 vrijwel continu steeg. De woningvoorraad werd gemiddeld geschikter voor gezinnen om te blijven wonen of juist om een volgende woning te vinden. In figuur 8 is de procentenschaal opgerekt om de snel dalende trend vanaf 2015 (!) zichtbaar te maken. In een factsheet van O&S wordt aangetoond dat gezinnen met een laag inkomen geringe mogelijkheden hebben om hun woonambities te realiseren, terwijl middeninkomens en hogere inkomens een afweging kunnen maken of ze bij een verhuisstap de sterk gestegen prijzen van koopwoningen en particuliere huurwoningen in Amsterdam nog kunnen en willen opbrengen of gaan zoeken naar betaalbaardere woningen elders in de regio.[iv]
De metafoor van ontbrekende sporten op de woningmarktladder is vaker gemaakt
De snel dalende trend vanaf 2015 naar 23 procent gezinnen in 2023 laat zien dat bij meer gezinshuishoudens de balans is doorgeslagen naar vertrek. Hieraan kan worden toegevoegd dat, ondanks een groei van de woningvoorraad met gemiddeld 7.500 woningen in 2021 en 2022, er ook in absolute aantallen een afname is van gezinnen in deze twee jaren. Het afnemende aandeel gezinnen kan bezien worden in het perspectief van doorstroommogelijkheden maar valt ook onder het thema ‘gemengdheid‘. De dominantie van een- en tweepersoonshuishoudens is sinds 2015 weer gegroeid.
Duale samenstelling wijken
In het rapport Wijken in de mix, rapportage 2023 uit de WiA-reeks, wordt beschreven hoe de dualiseringstrend in de woningvoorraad doorwerkt in de inkomensstructuur van de wijken. Net als de samenstelling van de woningvoorraad is ook de samenstelling van wijken naar inkomen voor een groot deel tweetoppig. Het beeld is zelfs nog iets scherper dan bij de woningvoorraad: in bijna twee derde van de wijken is de combinatie van lage-inkomens- én hoge-inkomensgroepen dominant (figuur 9). Dat betekent dat in het merendeel van de wijken wooncarrière binnen de wijk geen optie meer is. Bewoners van sociale huurwoningen zullen bij hun verhuisambitie zelden de inkomensstijging kunnen waarmaken die nodig is om een woning in het dure segment te bereiken. Omgekeerd is voor hoge-inkomenshuishoudens met verhuisplannen het goedkope segment in de eigen wijk niet aantrekkelijk of niet toegankelijk. De metafoor van ontbrekende sporten op de woningmarktladder is vaker gemaakt. Maar deze situatie van geblokkeerde doorstroommogelijkheden heerst nu algemeen over de Amsterdamse woningmarkt.
Tot 2035 woningtekort en duale structuur
Het jaar 2015 is nu vaak genoemd als omslagpunt naar dualisering van de woningvoorraad en de inkomensstructuur en afnemende mogelijkheden om binnen Amsterdam de gewenste, betaalbare vierkante meters te vinden. Is er in de nabije toekomst een nieuw omslagpunt te verwachten; deze keer de andere kant op? Volgens ABF-Research, als leidend bureau op dit thema, neemt het woningtekort na het komende decennium in de MRA af naar aanvaardbaar frictieniveau (figuur 10). De goede recente bouwcijfers en een goed gevulde planvoorraad zal bijdragen aan deze verwachting. Er zijn weliswaar zorgen of de hoge nieuwbouwambitie is vol te houden[v], maar afgaande op de ABF-doorrekening van het woningtekort zullen we wellicht pas vanaf 2035 niet langer van oververhitting kunnen spreken. Koopprijzen kunnen dan egaliseren of enigszins dalen zoals tussen 2009 en 2015 het geval was. Op rijksniveau heerst gelukkig alweer enkele jaren het besef dat de doorwerking van de WOZ in het WWS tot te extreme liberalisering en prijsopdrijving leidt. Sinds mei 2022 mag de WOZ nog maar voor een derde het huurpuntenaantal bepalen waardoor geliberaliseerde woningen kunnen terugvallen in het sociale segment. Het wetsvoorstel betaalbare huur, dat demissionair minister De Jonge begin 2024 aan de kamer voorlegt, voorziet in het oprekken van de WWS-puntenschaal waardoor het aandeel middenhuur zal stijgen (deels ten koste van sociale huur). Dat zal de wooncarrières van huishoudens kunnen helpen: er worden weer sporten op de woningmarktladder toegevoegd. Maar het zal de nodige tijd vergen. Regulering van de huur, zoals voorgesteld, vindt plaats bij nieuwe verhuringen en volgt daarmee het tempo van de huurmutaties. Daarnaast zal WOZ weer volledig meetellen in de opgerekte puntenschaal en doordat het woningtekort nog minstens een decennium aanhoudt, zullen koopprijzen en WOZ in die periode niet dalen, maar vermoedelijk blijven doorstijgen in Amsterdam. Hierdoor is er voor Amsterdamse middeninkomens op termijn uitzicht op verbetering, maar is de ontstane duale structuur niet zomaar ongedaan gemaakt.
Een andere factor is: het tekort in de MRA is hoog, maar extra hoog in Amsterdam. Dat heeft te maken met de bijzondere economie, waarin de financiële sector het belangrijke trekpaard is[vi]. Werk is sterk geconcentreerd in Amsterdam zelf (in de rest van de MRA beduidend lager). Beleid om te verdichten in Amsterdam is dus gerechtvaardigd om nabijheid van wonen en werken na te streven. Maar, het kwam al aan de orde, met een groot accent op kleine huizen in de Amsterdamse nieuwbouw, worden veel huishouden met woonambities gedwongen of verleid om buiten Amsterdam verder te zoeken. Door het voorgestelde huurbeleid komen er meer betaalbare huurwoningen voor middeninkomens. Maar of het aantal betaalbare vierkante meters in de toekomstige woningen voldoende zal zijn om ruimtezoekende huishoudens te binden is zeer de vraag.
Tot november 2023 was Kees Dignum werkzaam bij directie Wonen, gemeente Amsterdam. Met dank aan de ex-collega’s van directie Wonen voor advies bij dit artikel., dat Dignum schreef op verzoek van de redactie naar aanleiding van een lezing voor een bijeenkomst van de AFWC eerder dit jaar.
-
https://www.amsterdam.nl/bestuur-organisatie/organisatie/ruimte-economie/wonen/wonen-in-amsterdam/. De cijfers uit het onderzoek Wonen in Amsterdam 2023 waren bij het schrijven van dit artikel nog niet beschikbaar.
-
Deze vergelijking van cijfers uit de woningvoorraad en de inkomensverdeling wordt als een simpele beleidsindicatie gezien omdat het geen inzicht biedt in de potentiële woningvraag van verschillende groepen en het voor hen beschikbare woningaanbod.
-
Gemeente Amsterdam (2023), Woningbouwplan 2022-2028 Amsterdamse aanpak voor de nieuwbouw van woningen
-
PBL 2024, Waar zijn de banen in Nederland? Veranderingen 1996-2022