Gemeenten kunnen ruimte in hun bestaande woningvoorraad beter benutten door woningdelen en -splitsen makkelijker te maken. Zelfs Amsterdam, nu al de dichtst bewoonde gemeente van Nederland, versoepelt de regels.
Nederland kent in vrijwel iedere gemeente een groot tekort aan woningen, maar tegelijkertijd is de gemiddelde woonoppervlakte per inwoner hoog. Sterker nog, volgens een onderzoek van ING naar de woonruimte van 10 verschillende EU-landen, staat Nederland bovenaan in het aantal beschikbare kamers per inwoner (2,1). Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) is de woonoppervlakte per persoon in Nederland 53 vierkante meter. Zo’n 40 procent van alle zelfstandige woningen in Nederland wordt bewoond door slechts één persoon.
Tegelijkertijd is de beschikbare woonruimte voor starters met bescheiden wensen in woonoppervlakte beperkt. Er zijn relatief weinig woningen voor deze doelgroep, en er wordt te weinig nieuw gebouwd. Dat heeft ook een culturele reden: Nederlandse jongeren verlaten, in vergelijking met Europese leeftijdsgenoten, relatief jong het ouderlijk huis (23,6 jaar). In landen als Italië en Spanje ligt die leeftijd veel hoger (30 jaar).
“Ruimtelijke scheefheid” noemt onderzoeksbureau Platform31 de mismatch tussen beschikbare woonruimte voor alleenstaanden en de woonoppervlakte. In een recente handreiking over woningdelen voor gemeenten zien de onderzoekers veel nadelen aan onze relatief ‘lege’ woningen: een grotere nieuwbouwbehoefte met alle milieu- en ruimtelijke gevolgen daarvan, sociale gevolgen als het onder druk staan van dorps- en wijkvoorzieningen en hogere huisvestingskosten.
De oplossing lijkt simpel: maak beter gebruik van de bestaande woningvoorraad door het delen van woonruimte, of het bouwkundig splitsen van woningen. Eerder berekende Platform31 al dat alleen al in de woningvoorraad van woningcorporaties 125.000 woningen en kamers extra gerealiseerd kunnen worden door woningdelen, hospitaverhuur en woningsplitsing. In de particuliere woningvoorraad is die potentie nog veel groter.
Maar woningeigenaren moeten dat dan wel kunnen, en vooral: mogen. Of er een mogelijkheid is tot het delen van woningen ligt vooral aan de gemeente. En die vinden het vaak een moeilijke discussie: slechts een kleine minderheid van gemeenten voert een actief beleid om woningdelen of -splitsen mogelijk te maken.
Projectleider Frank Dirks van Platform31 krijgt vaak vragen van gemeenten op welke manier ze beter woonruimtegebruik kunnen stimuleren. “Woningsplitsen of -delen wordt vaak in de weg gezeten door gemeentelijke normen of regels, zoals parkeer- of woningkwaliteitsnormen of een strikt omgevingsplan.” Volgens Dirks is het van belang dat gemeenten in de eerste plaats beeld krijgen welke belemmeringen er zijn die woningdelen en splitsen in de weg staan. “En kijk vervolgens welke beleidsopties er zijn. Kies wat vaker voor vrijlaten, met voorwaarden, in plaats van strenge eisen.”
“Woningsplitsen of -delen wordt vaak in de weg gezeten door gemeentelijke normen of regels, zoals parkeer- of woningkwaliteitsnormen of een strikt omgevingsplan”
In de handreiking geeft Platform31 een overzicht van de manieren waarop beter gebruik kan worden gemaakt van de bestaande woningvoorraad. Een gemeente kan kamerverhuur door een hospita stimuleren, of het gebruik van een woning door meerdere mensen met zogenaamde “friends-contracten” tot het bouwkundig of zelfs kadastraal splitsen van een bestaande woning. Welke oplossing het meest voor de hand ligt kan per wijk verschillen. De voordelen, nadelen en risico’s verschillen per variant, zegt Dirks. “Er zijn goede redenen om woningdelen in de ene wijk wel en in de andere juist niet te stimuleren. In wijken met een hoge parkeerdruk lijkt een nog hogere dichtheid van mensen met een auto misschien niet wenselijk. Maar men vergeet dat woningdelers vaak geen eigen auto hebben. En sommige varianten zoals hospitaverhuur zijn eigenlijk vrij risicoloos. Dat kan je vrijwel overal mogelijk maken.” Daarnaast moet een gemeente bij een actief beleid ook goed kijken naar de doelgroep. “Gemeenten moeten zich afvragen: voor wie doen we het? Zoeken we ruimte voor jongeren, spoedzoekers na een relatiebreuk, of betaalbare koop voor starters?”
Maar in veel steden is het stimuleren van woningdelen ook een heikel punt vanwege de keerzijde van de medaille: overlast door te veel kamerverhuur en woningsplitsing in bepaalde straten en wijken, illegale (onder)verhuur en uitbuiting door huisjesmelkers. Zo scherpte de gemeente Almere de regels voor onderverhuur en woningsplitsing een aantal jaar gelden aan. Doordat de vraag naar woonruimte in de stad veranderde naar kleinere woonruimte in plaats van de traditionele eengezinswoningen, nam het splitsen en verkameren van bestaande woningen fors toe. Met een negatieve invloed op de leefbaarheid tot gevolg, stelde de gemeente. De oorspronkelijke woningen en inrichting van het openbaar gebied zijn niet voor dit intensievere gebruik ontworpen. Almere beperkt sindsdien het aantal toegestane kamers die in een woning verhuurd mogen worden. Woningsplitsing van eengezinswoningen mag niet meer.
“Voor het delen van een woning met verschillende huishoudens is een vergunning nodig. Hospitaverhuur valt daar niet onder, maar de verhuur van 3 kamers of meer is wel vergunningplichtig”
Van alle gemeenten in Nederland wonen Amsterdammers op het kleinste oppervlakte. Het verschil met het landelijk gemiddelde is fors: volgens het CBS is dat 40 vierkante meter per persoon. Zo’n 55 procent van Amsterdamse stellen zonder kinderen woont op minder dan 75 vierkante meter. Het landelijk gemiddelde is 12 procent. Ook Amsterdam stelt relatief strenge eisen aan het verhuren van kamers en het splitsen van woningen, legt Sofie Kuilman, beleidsadviseur Wonen bij de gemeente Amsterdam, uit. “Voor het delen van een woning met verschillende huishoudens is een vergunning nodig. Hospitaverhuur valt daar niet onder, maar de verhuur van 3 kamers of meer is wel vergunningplichtig.” De gemeente heeft bovendien sinds 2019 een quotum voor het aantal vergunningen per wijk. “Die is voornamelijk bedoelt om de impact op de leefbaarheid in de wijk of straat niet te groot te laten worden.”
Voor het bouwkundig splitsen van woningen zijn de regels streng. Niet in de laatste plaats omdat het gemiddelde woningoppervlak in Amsterdam al laag is. “In kleinere units kan het niet. Voor een grondgebonden woning moet de oppervlakte minimaal 200 vierkante meter zijn om woningsplitsing mogelijk te maken. Bij een appartement is dat minimaal 100 vierkante meter .” Woningsplitsing gebeurt daarom vooral in specifieke wijken. “We zien woningsplitsing vaker in Nieuw-West, Zuidoost en Noord.”
Eén van de doelen van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting is meer woonplekken realiseren. Daarom wil de gemeente meer aandacht besteden aan de mogelijkheid tot woningdelen. “Er is nu eenmaal een gigantische behoefte aan woonplekken, en we zien tegelijkertijd dat er ruimte vrijkomt bij bewoners met kinderen die het huis uitgaan. Daarom zijn de regels onlangs versoepeld: het vergunningsquotum is verhoogd, en de eis dat hospitaverhuurders met partner twee jaar in een woning wonen, is verlaagd naar 1 jaar.”
Corporaties
In andere gemeenten in de regio, zoals Zaanstad, wordt door corporaties op kleine schaal getest met vormen van woningdelen. Zo wil Woningcorporatie Parteon dit jaar 10 zogenaamde “friendswoningen” beschikbaar stellen, waarbij twee inschrijvers de huur van een woning delen. Op deze manier kan de bestaande woningvoorraad van grotendeels eengezinswoningen beter aansluiten op de vraag naar ruimte voor starters. Een meer structurele oplossing, zoals het bouwkundig splitsen van grotere woningen, biedt ook mogelijkheden, ziet Frank Dirks. “Corporaties vragen ons steeds vaker om oplossingen of manieren om dit aan te pakken. Soms ziet men op tegen de kosten, mag splitsen niet zomaar van de gemeente, of maakt men zich zorgen over de woonkwaliteit voor de huurders. En de focus ligt nog altijd op nieuwbouw.” Jammer, vindt Dirks. “Aannemers hebben tegenwoordig heel goede en relatief snel te realiseren oplossingen voor bouwkundige splitsing. Daar ligt het niet aan.”