Johan Conijn Dr. J.B.S. Conijn (1950) is juni 2006 benoemd tot bijzonder hoogleraar Woningmarkt aan de Faculteit Economie en Bedrijfskunde van de Universiteit van Amsterdam (UvA). De leerstoel is ingesteld vanwege de Stichting Amsterdam School of Real Estate (ASRE) en wordt mogelijk gemaakt door de Nederlandse Vereniging van Makelaars, de NVM. Conijn was eerder onder andere directeur bij het onderzoeksinstituut OTB en vennoot bij RIGO Research & Advies. Sinds september 2005 is Conijn directeur van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Hij combineert deze functie met het hoogleraarschap.

Als ik het voor het zeggen had, …
zou ik eerst even in gewetensnood komen. Als democraat wens je eigenlijk niet in zo’n situatie verzeild te raken. Na deze korte aarzeling zou ik het eigenlijk wel weten. We hebben een kabinet gehad dat de afgelopen vier jaar op het terrein van de volkshuisvesting de liberalisering van het huurbeleid als speerpunt van zijn beleid had. De liberalisering werd mede ingezet als middel om de doorstroming te bevorderen, de scheefheid tegen te gaan en vooral ook om de nieuwbouw van huurwoningen een impuls te geven. Nu is er geen aanwijzing dat de doorstroming door de liberalisering wordt bevorderd. Het tegendeel is eerder het geval. We zouden de nog resterende ‘scheefheid’ in een groot deel van Nederland wellicht moeten koesteren. Verder is het aanbod van nieuwe woningen bijzonder star, waardoor een hoger huurniveau weinig soelaas biedt. Naar het zich nu aan het eind van 2006 laat aanzien, is alle inzet overigens vergeefs geweest en kan het nieuwe kabinet wat betreft de gezondmaking van de woningmarkt weer van voor af aan beginnen.

In geen gemeente in Nederland is zo duidelijk te zien dat de woningmarkt disfunctioneert als in Amsterdam. De woningmarkt in Amsterdam is zo uit het lood geslagen dat de noodzaak van een ander beleid daar evident is. In de rest van Nederland zijn de problemen van onder andere illegale onderhuur en woningtekorten minder groot of zelfs afwezig, maar ook daar functioneert de woningmarkt niet goed. Wat de afgelopen jaren bij de beleidsvoornemens echter heeft ontbroken is een goede analyse van de werking van de woningmarkt en dan in het bijzonder de wisselwerking tussen de koopwoningmarkt en de huurwoningmarkt. In de koopwoningmarkt is sprake van een omvangrijke fiscale subsidiëring met name via de aftrekbaarheid van de hypotheekrente. Deze fiscale subsidiëring is door het Centraal Planbureau onlangs geraamd op 14,25 miljard euro per jaar. Algemeen wordt onderschreven dat deze fiscale subsidiëring tot hogere koopprijzen en hogere grondprijzen heeft geleid. De fiscale bevoordeling is gekapitaliseerd in de waarde van de koopwoningen. Een geliberaliseerde huursector heeft hier last van.

In essentie is het simpel. Als op de woningmarkt de koopwoning fors wordt gesubsidieerd en de huurwoning niet, zal de verhuurder tussen deze twee deelmarkten gaan arbitreren. De verhuurder zal trachten het gekapitaliseerde effect van de fiscale subsidiëring, dat in het prijsniveau van de koopwoningen aanwezig is, ook te realiseren. Hij heeft hiervoor twee mogelijkheden. De eerste is de woningen na vertrek van de huurder als koopwoning te verkopen. Dit heet uitponden en wordt al op grote schaal toegepast. De andere is het huurniveau extra te verhogen, zodanig dat de verhuurder gecompenseerd wordt voor het niet verkopen van de huurwoning. Dit heet ‘marktconform’ huurbeleid. Immers, het huurniveau wordt dan tot een zodanig niveau verhoogd dat de marktwaarde van de huurwoningen gelijk wordt aan de waarde van die woning in de koopsector. Dan zijn beide deelmarkten weer in evenwicht. Aldus wordt op de woningmarkt het fiscale voordeel in de koopsector getransformeerd tot een nadeel voor de huurder. Met huurliberalisatie wordt de verhuurder in staat gesteld om ten nadele van de huurder zijn arbitrerende rol ten volle uit te oefenen.

Als ik het voor het zeggen had, zou ik nu eens echt werk maken van een beleid dat gericht is op een beter functionerende woningmarkt. Op grond van de bovenstaande analyse kan de conclusie worden getrokken dat een betere marktwerking alleen mogelijk is als in beide sectoren de aanpassingen simultaan worden doorgevoerd. Alleen de huren liberaliseren en de fiscale subsidiëring ongemoeid laten, leidt niet tot betere marktwerking. De vermindering van de fiscale subsidiëring in de koopsector dient geleidelijk en over een lange tijdsperiode te worden uitgevoerd. De grote financiële belangen, die verbonden zijn aan het fiscale piramidespel, dienen stap voor stap ontmanteld te worden. Daarnaast is het van belang dat het draagvlak bij eigenaar-bewoners en huurders centraal staat. Op dit punt is de afgelopen vier jaar leergeld betaald voor de toch wel mislukte poging om de werking van de woningmarkt te verbeteren. Het draagvlak bij eigenaar-bewoners en huurders kan worden gevonden in het feit dat continuering van het huidige beleid met hoge maatschappelijke kosten gepaard gaat en tot steeds grotere fricties op de woningmarkt leidt.