Nieuwbouw lijkt alleen nog verkoopbaar als de woning scherp is geprijsd. Bouwende partijen proberen daarom uit alle macht de stichtingskosten te verlagen. Veel speelruimte is er niet. Ketenintegratie en gestandaardiseerde bouwconcepten moeten een uitweg bieden.
“Bij het huidige peil van stichtingskosten, rente en vaste lasten is het bouwen van goede en tevens goedkoope arbeiderswoningen onmogelijk.” Die conclusie trok de voormalige directeur van de Rotterdamse Woningdienst en woningexpert M.J.I. de Jonge van Ellemeet in 1936 na het zien van de inzendingen op een ontwerpprijsvraag voor een nieuwbouwbuurt in Amsterdam. Tweeënnegentig architecten hadden zich gebogen over nieuwe plattegronden en verkavelingsplannen. Maar het was volgens de jury geen enkel bureau gelukt om een ontwerp te maken waarin kwaliteit én lage kosten samengingen.
In vijfenzeventig jaar lijkt er weinig veranderd. Opnieuw worstelt de Stadsregio met de vraag hoe er goede én goedkope woningen gebouwd kunnen worden. Lag het accent in de jaren dertig exclusief op sociale huurwoningen, nu ligt de grootste opgave in de afzet van koophuizen. Door de crisis tot een dieptepunt gedaald. Alleen scherp geprijsde nieuwbouw op goede locaties lijkt consumenten nog in beweging te krijgen. Ontwikkelaars en corporaties zoeken daarom koortsachtig naar mogelijkheden om te bezuinigen op de stichtingskosten.
Druk op architect en aannemer
Veel speelruimte is er niet volgens kostencalculatie-expert Han Moerkerken van het bureau Moerkerken & Broekzitter. “Veel bijkomende kosten zoals bouwleges, renteverliezen of de aansluitkosten van nutsvoorzieningen liggen min of meer vast. Ook het inleveren op algemene kosten en winstpercentage ligt gevoelig bij ontwikkelaars. Ze zetten in eerste instantie de architect en de aannemer onder druk. Die posten staan ook verder van hen af waardoor bezuinigen gemakkelijker is.”
In de praktijk wordt er vaak op het ontwerpbudget van een woning gekort door gestandaardiseerde bouwconcepten te gebruiken. Waarom zou je ook altijd weer nieuwe woningplattegronden moeten tekenen als er nog een goed ontwerp op de plank ligt? Een verlaging van de aanneemsom, die doorgaans 50 tot 60 procent van de stichtingskosten uitmaakt, gebeurt meestal door goedkopere materialen te gebruiken. “Dat hebben we ook in de jaren tachtig en het begin van de jaren negentig gezien. Overal ontstonden van die buurtjes met goedkope bakstenen en dakpannen. De kwaliteit van een woning is als eerste de klos.”
Goedkoper door ketenintegratie
Wie de stichtingskosten omlaag wil brengen en toch goede woningen wil bouwen, kan zijn projecten volgens Moerkerken beter anders aanbesteden. Hij verwacht veel van ketenintegratie. In traditionele projecten wordt tijdens het bouwproces steeds verder beknibbeld op de uitvoering van de woning. Bij ketenintegratie is dat onmogelijk: de kwaliteitseisen worden van tevoren vastgelegd in contracten. Door efficiënter te werken kan er toch aanzienlijk op kosten worden bespaard.
Een van de bekendste voorbeelden van ketenintegratie binnen Amsterdam is het CO-Green project in Amsterdam Nieuw-West. Woningcorporatie Eigen Haard startte voor de zomer - met bouwer/ontwikkelaar ERA Contour, architectenbureau KOW en sloopbedrijf Oranje - met de klimaatneutrale sloop en nieuwbouw van enkele honderden woningen. De meerkosten van de duurzame woningen worden betaald uit de besparingen die de partijen realiseren door intensiever samen te werken. Kennis én risico’s worden met elkaar gedeeld (zie NUL20 nr. 55).
Sinds enkele jaren is ERA Contour ook één van de vaste ‘co-makers‘ van Ymere. Deze woningcorporatie werkt met het bedrijf en partners Dura Vermeer en Thunnissen inmiddels in twaalf projecten samen volgens de principes van ketenintegratie. Hoewel ook veel gebruik wordt gemaakt van uitontwikkelde bouwconcepten, worden de grootste besparingen bereikt door het ‘co-makership’, aldus Michiel Schuitemaker, directeur Realisatie van Ymere. “Ik schat dat we daardoor zeker 15 tot 20 procent goedkoper uit zijn.”
Schuitemaker legt uit dat bij ieder project een onafhankelijke kostenspecialist op basis van een schetsontwerp de stichtingskosten vastlegt. “Daar halen we vervolgens zelf die 15 tot 20 procent als harde target van af.” De intensieve samenwerking levert volgens Schuitemaker niet alleen betere woningen op, maar ook minder dubbel werk, lagere faalkosten en een snellere realisatie. En dat scheelt weer rente.
Lees ook: