update 11 april 2014 16.42 uur
Het taakgebied van corporaties wordt beperkt tot het huisvesten van lagere inkomens, het toezicht op de corporatiesector wordt versterkt en corporaties en gemeenten maken bindende prestatieafspraken over wat er lokaal nodig en mogelijk is. Ook moeten corporaties nadrukkelijker gaan toetsen of een aangeboden woning ook betaalbaar is voor de gegadigde.
Het kabinet heeft op voorstel van minister Blok voor Wonen en Rijksdienst ingestemd met de uitwerking van een aantal hervormingen op de huurmarkt. De heldere taakafbakening van corporaties voorkomt volgens Blok dat verliezen door projectontwikkeling ten koste gaan van de kerntaak: het huisvesten van lagere inkomens. Verder draagt de focus op de kerntaak bij aan eerlijker concurrentieverhoudingen. Voor beleggers wordt het interessanter om te investeren in middeldure huurwoningen, waar veel vraag naar is. Er blijft onder strikte waarborgen nog wel ruimte om bij noodzakelijke stads- en dorpsvernieuwing ook te investeren in woningen voor hogere inkomens, wanneer dat ten goede komt aan de uitoefening van de kerntaak.
De inkomensgrens voor een sociale huurwoning wordt binnen de EU-voorwaarden voor een periode van vijf jaar verruimd. In aanvulling op de bestaande mogelijkheid om 10 procent van de woningvoorraad aan inkomens boven de 34.000 euro toe te wijzen, komt er nog eens 10 procent extra ruimte voor de categorie tussen 34.000 en 38.000 euro. Daarmee voert het kabinet de motie-Monasch uit.
Het kabinet wil verder dat er meer mogelijkheden komen voor het aanbieden van tijdelijke huurcontracten. Verhuurders zullen daardoor eerder woonruimte aanbieden omdat ze de zekerheid hebben dat een contract eindigt. Vooral bijzondere groepen op de woningmarkt krijgen zo sneller toegang tot een betaalbare woning. Zo komen er tijdelijke huurcontracten voor maximaal twee jaar en startercontracten van maximaal vijf jaar voor jongeren tot 30 jaar. In aanvulling op de zogeheten campuscontracten en de nog in te voeren promovendi-contracten, wordt het ook mogelijk om woningen tijdelijk te bestemmen voor andere specifieke doelgroepen zoals grote gezinnen. Als de kinderen de deur uit zijn, moeten de ouders verhuizen naar een kleinere woning.
Het Woningwaarderingsstelsel (‘puntenstelsel’) wordt meer marktconform, waardoor de locatie van een sociale huurwoning beter tot uitdrukking komt in de maximaal toegestane huurprijs. De WOZ-waarde gaat in de berekening voor ongeveer een kwart meetellen. Streven is het nieuwe stelsel medio 2015 in te laten gaan. Daarmee vervallen ook de zogeheten ‘Donnerpunten’ waarmee nu nog in een aantal schaarstegebieden de lokale marktsituatie beperkt kan worden meegewogen.
De liberalisatiegrens die de overgang tussen gereguleerde en vrije huursector markeert, wordt voor drie jaar bevroren op 699,48 euro. Huurprijzen kunnen als gevolg van de jaarlijkse verhogingen en als het puntenaantal het toestaat wel boven deze grens stijgen.
Meer tijdelijke huurcontracten
Gerard Anderiesen, directeur/bestuurder van de Amsterdamse corporatie Stadgenoot, is blij met de verruiming van het aanbod van tijdelijke contracten. "'Wij hebben ons daar in het verleden nadrukkelijk voorstander van getoond. Wel heb ik twijfel over de uitbreiding naar de groep van grote gezinnen. Uit sociaal oogpunt lijkt het me moeilijk mensen ertoe te dwingen te verhuizen als de kinderen de deur uit zijn. Voor jonge mensen zijn tijdelijke contracten toch wat makkelijker te hanteren." Verder heeft hij gemengde gevoelens over de tijdelijke bevriezing van de liberalisatiegrens en het verruimen van de doelgroep. "Door de keuze meer woningen beschikbaar te stellen voor de groep met een inkomen tussen 34.000 en 38.000 zal de druk op de Amsterdamse woningmarkt nog verder toenemen. Op zich past een huur van 700 euro beter bij die groep, maar het is ook een wachtlijstverlengende maatregel. Bovendien tast de bevriezing van de liberalisatiegrens de verdiencapaciteit van de corporaties aan. Dat geld hebben we gezien de hoogte van de verhuurderheffing hard nodig."
Anderiesen krijgt bijval van Aedes-voorzitter Marc Calon. "Doordat de huren jaarlijks wel omhoog gaan, komen door de tijdelijke bevriezing van de liberalisatiegrens woningen uiteindelijk in de vrije sector terecht. En dat terwijl het kabinet tegelijkertijd meer mensen wil toelaten tot de sociale huursector. Onbegrijpelijk. Bovendien tast het de investeringsmogelijkheden van corporaties verder aan."
De Woonbond ziet maar één lichtpuntje in het pakket van Blok. Aanscherping van het toewijzingsbeleid kan voorkomen dat dure woningen worden toegewezen aan huurders met een laag inkomen. De Woonbond ziet niks in verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur en vindt dat de minister te weinig doet om woningen daadwerkelijk betaalbaar te houden. Wel steunt de Woonbond de invoering van een huursombenadering, mits die niet leidt tot nog hogere huren.
Politieke steun
PvdA-kamerlid Jacques Monasch is juist verheugd over de kabinetsplannen. "De inkomensgrens voor sociale huurwoningen gaat omhoog, de gehate Donnerpunten verdwijnen en er komt een rem op het liberaliseren van sociale huurwoningen. Meer mensen hebben op die manier toegang tot een betaalbare sociale huurwoning," aldus Monasch.
D66 is tevreden over de verbetering van het woningwaarderingstelsel. "De werkelijke waarde van een woning en de plek waar deze staat worden meegewogen in de maximale huur die voor een woning mag worden gevraagd. Dit zorgt ervoor dat huizen in grote steden een realistische prijs krijgen. Ook dat verbetert de doorstroom." Ook is D66-kamerlid Kees Verhoeven blij met de scheiding tussen kern- en niet-kerntaken. "Buiten die kerntaken - het bouwen van goede woningen in de sociale huursector - mag de huurmarkt niet door corporaties worden verstoord en moet ook privaat initiatief de ruimte krijgen."