Het toevoegen van een bouwlaag aan bestaande woningen werd medio jaren negentig als oplossing ingebracht voor het woningtekort in Amsterdam. Een grootschalig project van het AWV in Amsterdam-Noord bewijst dat het kan. Maar de praktijk leert ook dat optoppen duur is en tot tijdrovende procedures leidt. Er zijn ontwikkelaars die erin blijven geloven. Ben Bos plaatst binnenkort op de Admiraal de Ruyterweg vijf woningen op het dak van een woningblok uit de jaren twintig. Stadsdeel Bos en Lommer is voor optoppen.
Al in 1998 diende aannemer en projectontwikkelaar Ben Bos zijn eerste bouwaanvraag in voor een optopproject op enkele van zijn panden aan de Admiraal de Ruyterweg. Hij was destijds op het idee gebracht door een buitendienstinspecteur van stadsdeel Bos en Lommer. In mei 2003 lijkt het alsnog te gaan lukken. In de tussentijd verwees de Welstandscommissie maar liefst negen ontwerpen naar de prullenbak. Bos vermoedt dat zijn late succes te maken heeft met een wijziging in het bestemmingsplan van het stadsdeel. Optoppen is inmiddels tot vastgesteld beleid gemaakt. Bos: “De Welstandscommissie is misschien soepeler geworden door het nieuwe beleid van het stadsdeel. Maar intussen heb ik ook een andere architect in de arm genomen. Zijn plan werd wel goed bevonden. Vervolgens werd vanuit de buurtbewoners bezwaar aangetekend tegen het gewijzigde bestemmingsplan en nog een keer tegen de bouwaanvraag. De bezwaarschriften zijn inmiddels ongegrond verklaard, maar al met al zijn we nu al vijf jaar en heel wat extra ontwerpkosten verder.”
Welstandseisen
Ondanks deze tegenslagen hoopt de aannemer nog dit jaar te gaan bouwen op een complex woningen uit de jaren twintig. Architect is Rowin Petersma van UPGM Citythoughts Architects. De vijf aaneen geschakelde dakwoningen komen twee meter van de dakrand te staan, zoals de welstandscommissie heeft geëist. De voorgevel van de bestaande bebouwing steekt een meter boven de dakrand uit en gaat straks als natuurlijke afscheiding fungeren. De stenen schoorstenen dienen als ‘erfafscheiding’ tussen de vijf dakterrassen die worden aangelegd.
Petersma legt uit dat bewust gekozen is voor een heel modern ontwerp dat contrasteert en daardoor juist niet concurreert met het onderliggende bouwblok uit de jaren twintig dat volgens hem van grote architectonische waarde is. Petersma: “Je mag best zien dat de extra woonlaag is gebouwd in een andere tijd. Wanneer je krampachtig zou proberen om in dezelfde stijl en met dezelfde technieken te bouwen als het onderliggende bouwblok, sla je altijd de plank mis.”
De opbouw wordt gemaakt van voornamelijk lichte materialen als staal, aluminium en veel glas om zowel de fundering als het dak zelf zo min mogelijk te belasten. Voor de glaswanden komen schuivende panelen van aluminium. Gezien de ervaring die Petersma met dit ontwerp heeft opgedaan heeft stadsdeel Bos en Lommer het architectenbureau gevraagd een beeldkwaliteitsplan te ontwikkelen dat als een soort blauwdruk kan dienen voor toekomstige optopprojecten in het stadsdeel.
Een laagje meer
Tot een jaar geleden was het gemeentelijk Coördinatieteam Optimalisering Grondgebruik actief. Met een grootstedelijke subsidie werden extra bijdragen gegeven aan alle mogelijke projecten, voor zowel de planvorming als de uitvoering. Die projecten varieerden van het bouwen van gestapelde sportvoorzieningen tot het optoppen van basisscholen. Met deze vierjarige stimuleringssubsidie kwamen tientallen innovatieve projecten van de grond. Daarnaast zijn diverse thema’s bestudeerd. Voornaamste conclusie uit het evaluatierapport ‘Mag het een laagje meer zijn’ luidt dat optoppen van bestaande bouw een moeilijke en vooral kostbare ingreep is, maar maatschappelijke voordelen heeft. In het rapport worden drie grote optopprojecten geanalyseerd.
Cilian Terwindt, sinds kort lector Meervoudig Ruimtegebruik aan de Hogeschool van Amsterdam, was voorzitter van het coördinatieteam. Zij vindt het lastig een eensluidende conclusie te trekken uit de ervaring die tot nu toe is opgedaan met optoppen. “Iedere locatie verschilt en de ene keer is optoppen wel rendabel, een andere keer niet. Er is wel veel expertise opgedaan. Via het kenniscentrum dat in de plaats is gekomen van het C-team kunnen woningcorporaties en particulieren zich op de hoogte stellen van de oplossingen voor problemen waar je tegen aan loopt bij optoppen. Met die kennis kun je vervolgens met een helder plan de procedure in.”
Terwindt vindt dat politici nu nog teveel zoeken naar snelle adhoc oplossingen voor bijvoorbeeld uitbreiding van de woningvoorraad. “Aan optimaal grondgebruik hangt weliswaar vaak een prijskaartje, maar het verhoogt de kwaliteit van de leefomgeving en het rendement op de vastgoedwaarde. Men moet ook denken aan de winst op langere termijn. Wat we in elk geval als coördinatieteam hebben bereikt is dat iedereen die met het bouwen te maken heeft, zich nu veel bewuster is geworden hoe de ruimte die er is het beste benut kan worden.”
Containerbouw
Aan de Zandvoortstraat en Duinluststraat in Noord startte in mei 2002 één van de grootste optopprojecten van Amsterdam. Twee bestaande woningbouwblokken uit de jaren zestig hebben er inmiddels twee extra etages bijgekregen. De financiering wordt ondersteund met zowel een subsidie uit het stedelijke stimuleringsfonds (ongeveer 450.000 euro) als een rijksbijdrage (590.000 euro). Freek Huyerman is projectleider van de Algemene Woningbouw Vereniging (AWV). Hij is sinds het begin van de planvorming, inmiddels vijf jaar geleden, bij dit ambitieuze project betrokken.
Huyerman: “De AWV was al geruime tijd van plan om vijf woningbouwblokken in Nieuwendam grondig te renoveren. Langzaam aan is toen het idee gerijpt om extra bouwlagen toe te voegen.” Huyerman, van huis uit staalconstructeur, had al ervaring opgedaan met de bouw van liften bij portieketagewoningen. “Die liften werden tevoren geconstrueerd en kant-en-klaar tegen een bouwblok geplaatst. Iets vergelijkbaars hebben we nu gedaan met containerwoningen. Die zijn kant-en-klaar op het dak geplaatst. Dat bleek een veel betere oplossing dan de houtskeletbouw waar we eerst aan dachten.” Op de kop van de twee verhoogde flats zijn torens gebouwd met koopwoningen. Via die torens worden de twee nieuwe woonlagen met liften ontsloten. Alle 225 bestaande woningen zijn eerst grondig gerenoveerd. “Die renovatie was toch nodig, maar het was ook een heel goede manier om de bewoners mee te krijgen met het totale project. Zonder medewerking van de zittende bewoners zijn dit soort ingrijpende projecten eigenlijk onuitvoerbaar.”
Niet alleen in de voor- en naoorlogse wijken worden extra woonlagen toegevoegd. Volgens architect en voormalig lid van de Amsterdamse Raad voor de Monumentenzorg, Fred Schoen, is oplagen al door de eeuwen heen aan de orde binnen de grachtengordel. Schoen vroeg onlangs een projectsubsidie aan van vijftigduizend euro bij het ministerie van Volkshuisvesting onder het motto ‘De stad zien is haar veranderen’. Zijn idee is om een handreiking te formuleren die het eenvoudiger maakt voor particulieren om hun bezit in de binnenstad op verantwoorde wijze uit te breiden met bijvoorbeeld een extra bouwlaag.
Schoen: “Het hoger optrekken van enkelvoudige panden is al eeuwenlang een gangbaar fenomeen. Nu de Amsterdamse binnenstad in 1999 is uitgeroepen tot beschermd stadsgezicht, vrees ik echter dat aan die dynamische groei een einde komt. Particuliere huiseigenaren kunnen bijna altijd rekenen op strenge afkeuring van ingediende plannen door de Welstandscommissie. Hierdoor wordt vaak afgezien van het indienen van een bouwaanvraag en slaat men illegaal aan het knutselen. Dat komt het stadsgezicht niet bepaald ten goede en daarmee wordt juist het omgekeerde bereikt van hetgeen het stadsbestuur voor ogen staat.”
Schoen wil onderzoek doen naar de mogelijkheden om het volume van particulier huizenbezit in de binnenstad op verantwoorde en aantrekkelijke wijze te vergroten. “Optoppen is een goede investering, mits het goed gebeurt. Je kunt wel een nieuwe blokkendoos bouwen op een eeuwenoud grachtenpand, maar dat kan toch niet de bedoeling zijn.