Analyse van de Amsterdamse bouwproductie 2017
Voor wie bouwt Amsterdam?
Met de bouwstart van 7.264 woningen in 2017 bereikt Amsterdam een productie van bijna 27.000 woningen in de laatste vier jaar. In 2017 valt 35 procent van de bouwproductie in de gereguleerde sector en 20 procent in het middeldure segment.
|
|---|
Met de bouwstart van 7.264 woningen in 2017 bereikt Amsterdam een productie van bijna 27.000 woningen in de laatste vier jaar. Dit jaar maken de corporaties een inhaalslag in de reguliere huur, waarbij ook de gestagneerde vernieuwing in Nieuw-West weer op gang komt. In 2017 valt 35 procent van de bouwproductie in de gereguleerde sector en 20 procent in het middeldure segment.
Gemiddeld zijn er afgelopen collegeperiode jaarlijks circa 6.500 woningen in aanbouw genomen. Dat is historisch gezien veel. Ter vergelijking: over de periode 1994-2017 zijn er gemiddeld iets meer dan 4.000 woningen per jaar in aanbouw genomen. Amsterdamse politieke partijen reppen in hun verkiezingsprogramma's al over een bouwproductie van 10.000 per jaar. Gezien de historische productiecijfers rijst de vraag hoe realistisch dat is, mede gelet op de stringente randvoorwaarden voor duurzaamheid en betaalbaarheid. Anderzijds: het zal wel moeten. Nederland zit volgens CBS-hoofddemograaf Jan Latten in een nieuwe demografische groeispurt.
Voor wie wordt er gebouwd?
Hoge productiecijfers gaan altijd gepaard met de bouwstart van een aantal grote projecten. Zo startte dit jaar de bouw van het tweede complex voor jongeren van Change= in Zuidoost met 595 woningen. Dat tikt aan, ook voor het percentage sociale huurwoningen. Ongeveer een derde van de productie in 2017 bestaat uit gereguleerde huurwoningen (< €711) en 20 procent in het middeldure segment (€711 - 971). Voor het eerst sinds jaren gingen er geen grote studentencomplexen in aanbouw (slechts 102 woningen) en met de zelfbouw schiet het ook dit jaar niet op (359 woningen, waarvan 194 CPO). Specifiek voor ouderen werden 286 woningen in aanbouw genomen.
Het huidige college had zich voorgenomen het aanbod aan huurwoningen in het middeldure segment tussen de 700 en 950 euro fors te vergroten. Daar zijn in de nieuwbouw flinke stappen gezet. Vanaf 2014 zijn er 4.600 van deze huurwoningen in aanbouw genomen: in 2014 waren het er 744; in 2015 1.368, in 2016 1.319 en dit jaar 1.170. Dat zijn forse aantallen. Toch is dat - inclusief de middeldure koop (424) - dit jaar nog maar 20 procent van de jaarproductie. Het college wil naar 40 procent (inclusief middeldure koop). Een andere kanttekening is dat bij deze woningen geen blijvende afspraken zijn gemaakt ten aanzien van huurregulering.
Er zijn in totaal 1.823 koopwoningen (25%) in aanbouw genomen, waarvan 359 zelfbouwwoningen (194 in CPO-verband).
*middeldure koop: volgens opgave ontwikkelaar bij start bouw. Het is mogelijk dat de woningen uiteindelijk in het dure segment zijn verkocht.
Gereguleerde huurwoningen
De bouw van sociale huurwoningen is in 2017 flink aangetrokken tot 35 procent van de totale productie. Het gaat om 1.544 'normale' gereguleerde huurwoningen, 102 zelfstandige studentenwoningen en 914 woningen voor jongeren. Opvallend weinig studentenwoningen dit jaar dus, wel veel zelfstandige jongerenwoningen (914), mede dankzij de bouwstart van Change= in Zuidoost.
Daarnaast zijn er 543 tijdelijke woningen voor jongeren/studenten in aanbouw genomen. In totaal is dat 1.559 woningen voor deze doelgroep.
De corporaties bouwen weer. Ze namen een kleine duizend reguliere sociale huurwoningen in productie. De grootste bouwers zijn Stadgenoot (494 woningen) en Eigen Haard (472) die verspreid over veel buurten, maar vooral in Nieuw-West, veel woningen in aanbouw namen. Een teken dat de gestagneerde stedelijke vernieuwing weer op gang komt. Bij Ymere (69) en Rochdale (20) brandt de nieuwbouwproductie nog altijd op een laag pitje. De Key is in Nieuw-West gestart met fase 2 en 3 van het studenten- en jongerencomplex Zuidblok (238 woningen).
De corporaties hebben zich in de Samenwerkingsafspraken voor vier jaar gecommitteerd aan een gemiddelde jaarproductie van vierhonderd zelfstandige studentenwoningen en achthonderd 'overige sociale huurwoningen' (reguliere huurwoningen en zelfstandige jongerenwoningen). Aan de doelstelling ten aanzien van reguliere huurwoningen wordt dit jaar met 1.250 stuks ruim voldaan, daarentegen zijn er heel weinig studentenwoningen in aanbouw genomen. De vorige jaren was het net andersom. Toen namen de corporaties te weinig reguliere sociale huurwoningen in aanbouw genomen en veel studentenwoningen.
Marktpartijen namen in 2017 in totaal 1.252 gereguleerde huurwoningen (huur <€ 711) in aanbouw. Dat zijn woningen voor studenten, jongeren en overige kleine huurwoningen (<40m²).
Transformatie
Een kwart van de nieuwbouw (1.856 woningen) is in 2017 gerealiseerd door transformatie. De term 'transformatie' is wellicht verwarrend. Transformatie kan ook nieuwbouw zijn op een plek waar een bedrijfsgebouw is gesloopt.
Per stadsdeel
De meeste woningen zijn net als vorig jaar in aanbouw genomen in stadsdeel Oost, met maar liefst 2.177 woningen. Op Zeeburgereiland, OverAmstel en - in mindere mate - IJburg wordt stug doorgebouwd. Maar ook in de stadsdelen West en Nieuw-West zijn per stadsdeel veel meer dan duizend woningen in aanbouw genomen.
Bron: alle gegevens komen van de gemeente Amsterdam, afdeling Grond en Ontwikkeling, Basisbestand Woningbouwlocaties
Fred van der Molen
Trefwoord