Henk en Dirkje Addens uit Hilversum hadden al eens een koopwoning gehad. Misschien dat ze daarom als één van de eersten reageerden op het aanbod van woningcorporatie Dudok Wonen om hun huurwoning voor een uitzonderlijk laag bedrag te kopen. “We wilden al een tijdje ons hoekhuis uitbouwen en niet het risico lopen om alles bij verhuizing weer af te moeten breken. Bovendien kun je dan meteen profiteren van een stukje waardestijging als gevolg van die verbouwing”, vertelt Dirkje. De verkoopvoorwaarden waren ook erg aantrekkelijk. De familie Addens mocht namelijk zelf bepalen welk deel van de aankoopprijs ze bij de overdracht op tafel wilde leggen. De rest - met een maximum van 65% - hoefden ze pas te betalen als ze het huis weer gingen verkopen. De aflossing zou wel meegroeien of -dalen met de waardeverandering van het huis.
| "Per maand zijn we 200 euro minder kwijt dan dat we aan huur zouden hebben betaald" |
Met een hypotheek van een ton besloten Henk en Dirkje in eerste instantie 47% van de woning aan te kopen. In de komende jaren kunnen ze met een extra storting hun aandeel altijd nog vergroten. “Per maand zijn we daardoor netto maar 310 euro kwijt. Dat is bijna 200 euro minder dan we nu aan huur zouden hebben betaald”, aldus Dirkje. Ze ziet ook niet op tegen de schuld die ze nog bij Dudok Wonen uit heeft staan. En angst voor een mogelijke waardedaling van de woning heeft ze niet. “Er zijn meer panden in de buurt verkocht. Overal staan steigers en zijn mensen aan het klussen. De buurt gaat er de laatste tijd juist op vooruit.”
“Wij zijn een emancipatiemachine”
Leon Bobbe, directeur van Dudok Wonen en initiatiefnemer van het experiment Sociale Koop, kan tevreden zijn. De familie Addens is precies de doelgroep die hij met zijn nieuwe koopvorm wilde bereiken. “Alle bestaande verkoopmodellen zijn door de hoge koopprijzen in het Gooi nog te duur voor mensen met een inkomen onder de 25.000 euro. Met Sociale Koop kunnen we hen wel vermogen laten opbouwen en zelfredzaam maken. Daar is het ons als corporatie uiteindelijk om te doen. We zijn een emancipatiemachine die zichzelf op termijn voor een huurder overbodig maakt.”
Inmiddels heeft Dudok Wonen al zeshonderd eengezinswoningen via Sociale Koop aangeboden. Van de eerste honderd woningen verkocht ze er echter maar twintig. Geen hoge score, geeft Bobbe onmiddellijk toe. Maar onder de huurders die een aanbod van Dudok Wonen kregen, zaten relatief veel ouderen. “Uit onze evaluatie is gebleken dat die minder vaak een woning willen kopen. De interesse onder jongeren voor Sociale Koop is veel groter.” Dat zal volgens hem ook blijken uit de verkopen in de toekomst. Zo zullen volgend jaar ook appartementen via de nieuwe koopvorm worden aangeboden. “Een ideaal product voor deze groep”, merkt Bobbe op.
In principe is bijna de helft van alle achtduizend woningen van de corporatie beschikbaar voor de verkoop. Alleen de nieuwbouw, monumenten en panden in herstructureringsgebieden wil de corporatie voorlopig zelf houden. Huurders zijn overigens bij het kopen van een woning via Sociale Koop niet gebonden aan het bezit van de corporatie. Ze mogen Dudok Wonen ook vragen om een ander pand aan te kopen dat evenveel waard is als hun eigen huurwoning en dat aan hen door te verkopen. “Elke wijk wordt op die manier toegankelijk voor mensen met weinig geld”, aldus Bobbe.
Dat klinkt te mooi om waar te zijn. Is dat voor de corporatie wel te betalen? “Ja hoor. Het geld dat wij in Sociale Koop stoppen, halen we uit de opbrengsten van onze andere verkopen”, licht Bobbe toe. “Andere corporaties investeren al dat geld in nieuwe sociale huurwoningen, maar wij kiezen ervoor om behalve nieuwbouw er ook betaalbare koopwoningen van te kunnen aanbieden. Honderd jaar lang hebben we als corporatie vermogen opgebouwd om mensen goedkoop te kunnen huisvesten. Nu zetten we dat geld in voor het opbouwen van vermogen door de mensen zelf.”
| Sociale Koop: zo zit het |
| Huurders mogen bij de Sociale Koop van Dudok Wonen zelf bepalen welk deel van de koopprijs zij in eerste instantie betalen. Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek geldt wel een minimumaandeel van 35 procent. De rest van het bedrag wordt geïndexeerd met de prijsontwikkeling van een gemiddelde woning in dezelfde regio volgens gegevens van het Kadaster. Als de koper na verloop van tijd zijn woning weer wil verkopen, moet hij deze eerst aan de corporatie aanbieden. Die zal het huis meestal alleen terugkopen als het weer in de verhuur moet of de wijk achteruit holt. Van de verkoopopbrengst moet de verkoper vervolgens zijn uitstaande schuld aflossen. Hij kan er ook voor kiezen om tussentijds een groter deel van zijn woning aan te kopen tegen de geldende marktwaarde en zo de restschuld te verminderen. Het risico voor de koper blijft bij Sociale Koop beperkt tot de situatie waarin de waardestijging van zijn woning achterblijft bij die van de rest van de regio. Die kans is volgens de initiatiefnemers niet erg groot, omdat veel mensen hun nieuwe woning onmiddellijk verbouwen en de buurt door andere woningverkopen vaak snel in waarde stijgt. Als de woning onverhoopt in waarde daalt, zijn de problemen ook te overzien. De afkoopsom die aan het einde van de rit moet worden betaald, wordt dan ook kleiner. Bij het opzetten van de nieuwe koopvorm waren zowel de Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) als de Vereniging Eigen Huis betrokken. De laatste organisatie is erg enthousiast over Sociale Koop en licht haar leden en de huurders van Dudok Wonen regelmatig voor over de voordelen van deze koopvariant. Buiten Hilversum wordt Sociale Koop op dit moment ook door drie andere corporaties toegepast: Com.wonen in Rotterdam, Sité Woondiensten in Doetinchem en Volkshuisvesting in Arnhem.
Meer informatie over Sociale Koop is te vinden op: www.socialekoop.nl |
Weinig animo in hoofdstad
In Amsterdam is het voor lage inkomensgroepen ook moeilijk om een woning te kopen. Het gat tussen de huur- en koopprijzen is er haast even groot als in het Gooi. Bovendien lijkt het aantal verkopen door corporaties te stabiliseren. Is Sociale Koop dan geen handig instrument om de woningmarkt weer in beweging te krijgen en de doorstroming te verbeteren? AFWC-directeur Hans van Harten ziet er weinig in. “We hebben het geld uit de verkoop van sociale huurwoningen hard nodig om onze afspraken met de gemeente na te kunnen komen. Bovendien bereiken we met onze verkopen al een groot deel van de doelgroep. Iemand met een inkomen tussen de 30.000 en 35.000 euro is prima in staat om een corporatiewoning van 150.000 euro te kopen.”
| Van Harten: "We hebben het geld uit verkoop hard nodig om onze afspraken na te kunnen komen" |
Toch is de Federatie niet helemaal doof voor de roep uit de gemeenteraad om goedkopere koopwoningen aan te bieden, bijvoorbeeld onder de voorwaarde van maatschappelijk gebonden eigendom (MGE). In goedkope nieuwbouw hebben de corporaties weinig trek. Maar MGE-constructies voor de verkoop van huurwoningen zien de meeste wel zitten. In het akkoord Bouwen aan de Stad is daarom met de gemeente afgesproken dat binnen drie jaar zeker vijfhonderd koopwoningen – nieuwbouw of uit de bestaande voorraad - via MGE-constructies worden aangeboden. Deze komen bovenop het aantal dat in het huidige verkoopconvenant overeen is gekomen. Corporaties hoeven voor deze woningen ook geen opbrengsten aan de gemeente af te dragen, omdat de koopwoningen dankzij de MGE-constructie binnen de goedkope voorraad zullen blijven. Bovendien zijn ze vrij in de keuze van de locaties waar MGE zal worden toegepast. Of ze bij de verkoop gebruik zullen maken van elders succesvolle MGE-modellen, is nog onduidelijk. De Alliantie is bijvoorbeeld wel licentiehouder van Koopgarant, maar heeft dit nog niet in Amsterdam toegepast.
‘Woningdelen’ met De Key
Sommige corporaties geven hun eigen huurders enige korting op de verkoopprijs. Die gaat meestal niet verder dan tien procent oftewel de ‘kosten koper’. Alleen De Key geeft huurders de mogelijkheid om in eerste instantie slechts 75 procent van de woning aan te kopen. Het overige kwart kan later tegen de actuele marktwaarde worden aangekocht. Als de bewoner dat niet doet, gaat bij doorverkoop van de woning een kwart van de uiteindelijke opbrengst naar De Key. Bas Wensink van de afdeling Verkoop vertelt dat er wel een aantal voorwaarden aan dit Gedeeld Eigendom zit. “Huurders moeten minimaal een jaar in hun huurwoning zitten en een contract voor onbepaalde tijd hebben. Bovendien moet het huis voor minimaal vijftig procent op hun eigen naam komen te staan. We willen niet dat iemand anders de aankoop grotendeels betaalt.” Sinds 2002 verkoopt De Key jaarlijks op deze manier zo’n vijftien woningen. Dat is ongeveer een kwart van het aantal dat de corporatie elk jaar aan haar bewoners slijt.
Gereguleerd eigendom
Voor kooplustige Amsterdammers met een laag inkomen gloort wel enig perspectief. De gemeenteraad heeft vorig jaar ‘afgedwongen’ dat er voor deze groep honderd bijzonder goedkope nieuwbouwwoningen worden gebouwd in zogenoemd Gereguleerd Eigendom. De korting op de verkoopprijs kan daarbij oplopen tot veertig procent (zie NUL20 in september 2006). Alleen: er zit weinig schot in het project. Het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente heeft wel naar locaties voor de woningen gezocht, maar constateerde dat alle geschikte plekken al aan andere ontwikkelaars waren beloofd. Woningcorporatie Eigen Haard bood daarop aan om het project samen met bouwbedrijf Ooms – de initiator van het plan - te realiseren. Deelname aan een prijsvraag in het Overamstelgebied, waar nieuwe kavels werden uitgegeven, leverde echter niets op. En plannen om de goedkope woningen in twee bestaande projecten in Noord en Osdorp onder te brengen, lopen vooralsnog stroef door de weigering van het grondbedrijf om bestaande grondprijsafspraken open te breken. Mieke van den Berg van Eigen Haard vindt dat spijtig maar geeft de moed voorlopig nog niet op. “Als je starters wilt helpen, moeten alle partijen een beetje inschikken. We hoeven voor deze woningen echt niet terug te gaan naar het niveau van de sociale grondprijs. Maar je moet elkaar ook niet het vel over het been willen trekken.”
Ook Johan Geerlings van GE-projecten - onderdeel van Ooms - is teleurgesteld over de opstelling van de gemeente. “De wethouder is van goede wil, maar zijn projectdirecteuren hebben er minder zin in. Het is toch vreemd als je jaarlijks zesduizendwoningen wegzet maar tegelijkertijd geen mogelijkheid ziet om een pilot van honderd goedkope huizen te realiseren.” Onder druk van de gemeenteraad heeft wethouder Van Poelgeest nu toegezegd dat de pilot op het Zeeburgereiland kan worden uitgevoerd. Maar projectdirecteur Igor Roovers wil eerst het bestemmingsplan voor die locatie juridisch waterdicht maken voordat hij de twee partijen uitnodigt om te komen praten. “Er verandert de laatste tijd zoveel rond de luchtkwaliteit dat een gesprek op dit moment weinig zin heeft”, aldus Roovers. Wanneer er wél gepraat kan worden, is nog onduidelijk. Maar volgens Roovers hoeft dat geen probleem te zijn. “Het Zeeburgereiland zal toch pas na 2009 worden ontwikkeld. We hebben dus nog voldoende voorbereidingstijd.”
| Van Poelgeest wil emancipatiehypotheek |
| Wethouder Maarten van Poelgeest heeft op een congres ter gelegenheid van het 111-jarig bestaan van het Amsterdamse erfpachtstelsel de komst van een ‘emancipatiehypotheek’ aangekondigd. Woningkopers krijgen daarbij in de eerste jaren een flinke korting op hun erfpachtcanon. Hoe de regeling er precies uit gaat zien en wat het de gemeente gaat kosten, wordt op dit moment onderzocht door het Ontwikkelingsbedrijf (OGA). Met de emancipatiehypotheek wil Van Poelgeest het voor starters en mensen met een lager inkomen gemakkelijker maken om een huis te kopen in Amsterdam. Op dit moment zijn veel woningen voor deze groepen door de hoge koopprijzen onbereikbaar. In de plannen van de wethouder hoeft een koper dadelijk alleen een hypotheek aan te vragen voor het financieren van de stichtingskosten van een woning. Voor de grond wordt een erfpachtcanon afgesproken waarbij in het eerste jaar een korting wordt gegeven van negentig procent. Ieder volgend jaar neemt deze met bijvoorbeeld tien procent af. Helma Schenkeveld van het OGA kan nog niet aangeven hoe lang de gemeente korting zal blijven geven op de erfpachtcanon. “We zijn de verschillende modellen nog aan het doorrekenen maar denken aan een periode tussen de vijf en negen jaar.” Ook andere zaken, zoals de precieze hoogte van de korting en het aantal mensen dat van de nieuwe regeling kan profiteren, zijn nog onderwerp van studie. De kosten van de emancipatiehypotheek denkt Amsterdam grotendeels te kunnen financieren uit het renteverschil op leningen voor particulieren en gemeenten. Concrete bedragen wil Schenkeveld echter nog niet noemen. De emancipatiehypotheek kan samen met de onlangs aangekondigde starterslening worden gezien als de opvolger van de Amsterdamse Middensegment Hypotheek, die vanwege te hoge kosten is afgeschaft. [JB] |
Jaco Boer