Onrendabele top corporatiewoningen blijft stijgen
Het onrendabele deel van de investering in sociale huurwoningen groeit fors, van € 45.700 per nieuwbouwwoning in 2007, via €60.000 in 2009 naar rond de €80.000 in 2012. RIGO becijferde dit op verzoek van Stadgenoot en het Ministerie van BZK. Minister Donner merkt in de begeleidende brief aan de Kamer op aan de onrendabele top nog altijd lager ligt dan de gemiddelde boekwinst op elke verkochte woning.
De bouwkosten stijgen vooral door hogere kwaliteitseisen (van het rijk, gemeenten en de corporaties zelf) en door toegenomen complexiteit van bouwplannen. De kwaliteitsontwikkeling zal volgens Rigo de komende jaren niet stoppen. De eisen voor energiezuinigheid worden zwaarder en de huisvesting voor ouderen maakt de toegankelijkheid van woningen en de bijkomende voorzieningen belangrijker. De grondkosten speelden de afgelopen jaren een rol in de kostenstijging, maar vergeleken met de koopsector is het grondkostenaandeel in de stichtingskosten beperkt.
Ook de bedrijfs- en onderhoudskosten van corporaties stegen de laatste tien jaar hard. De stijgende onderhoudskosten hangen samen met de veroudering van het corporatiebezit. De hogere bedrijfskosten zijn mede veroorzaakt door professionalisering, taakverbreding en complexere besluitvorming. Tegenover deze kostenstijgingen staat een stagnerende ontwikkeling van de huuropbrengsten. De laatste jaren blijft de gemiddelde huur van nieuwbouw hangen op ongeveer €500 per woning.
Financiering
Minister Donner merkt in zijn begeleidende brief bij het Rigo Rapport aan de kamer op dat de geraamde onrendabele top ook in 2014 nog lager ligt dan de gemiddelde boekwinst op een aan de eigenaar-bewoner verkochte bestaande huurwoning. Die lag in 2009 iets boven de 90.000 euro. De impliciete conclusie: het 'treintjesmodel' - voor elke nieuwe woning een oude verkopen - werkt de komende jaren nog als financieringsmodel. Het Rigo-onderzoek wijst verder op mogelijke besparingen bij de bouw (ketensamenwerking en -integratie). Uit het onderzoek komt verder naar voren dat corporaties inmiddels al flink in hun kosten aan het snijden zijn. De sterke toename van de onderhouds- en bedrijfslasten vlakt af.
Zie ook: Het Onrendabel - wordt het bouwen van goedkope huurwoningen onbetaalbaar? (NUL20, 07-2010)