1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur ingegaan. Daarmee wordt een nieuwe categorie gereguleerde middeldure huurwoningen gecreëerd. De maximumhuur van veel oudere stedelijke appartementen gaat daardoor fors omlaag. Minder bekend is dat de maximumhuur van veel sociale huurwoningen van particulieren nu juist omhoog kan. In Amsterdam daalt daardoor het aantal particuliere huurwoningen dat onder de liberalisatiegrens valt met maar liefst 38 procent, volgens een schatting van de gemeente. In de praktijk wordt overigens deze particuliere sociale huurvoorraad toch al grotendeels als op termijn verloren beschouwd.
Met de invoering van de nieuwe wet is het woningwaarderingsstelsel (WWS) aangepast en geldt deze nu ook voor middenhuurwoningen tot en met 186 punten. Dat correspondeert met een maximumhuur van 1.157,95 euro. De wet geeft gemeenten de mogelijkheid om voor nieuwe categorie middenhuurwoningen een vergunningsplicht in te voeren. Dat betekent dat voor de verhuur van deze woningen een vergunning nodig is, waarbij de gemeente kan toetsen of de huurder tot de doelgroep behoort, oftewel een middeninkomen heeft. In gemeenten die dat willen is daarvoor 1 januari 2025 de eerst mogelijke invoeringsdatum.
Van 66.000 naar 113.000 gereguleerde woningen
De nieuwe wet kan in potentie zorgen voor meer betaalbare huurwoningen in de particuliere huursector. Volgens een modelberekening van het ministerie zouden er in potentie meer dan 110.000 huurwoningen van de vrijesector verschuiven naar het betaalbare segment. Amsterdam berekende dat het aantal gereguleerde particuliere huurwoningen per 1 juli is toegenomen van 66.000 naar 113.000, puur op basis van het aantal WWS-punten (zie onderstaande grafiek). Met de nodige slagen om de arm overigens, want van lang niet alle woningen kan het precieze aantal punten worden berekend.
Bron: gemeente Amsterdam/bewerking NUL20
Maar de Wet betaalbare huur zorgt ook voor ander effect omdat het WWS is gewijzigd. Nu wordt het even technisch: de eerder ingevoerde maximering van de WOZ-waarde geldt sinds 1 juli pas vanaf 187 punten. Deze zogeheten WOZ-cap gold daarvoor vanaf 142 punten. Omdat in Amsterdam de woningprijzen heel hoog zijn, heeft dat een groot effect op het totaal aantal punten. Volgens de gemeentelijke schatting daalt daardoor het aantal particuliere huurwoningen dat onder de liberalisatiegrens valt van 66.000 naar 41.000. Dat scheelt 25.000 woningen; die verschuiven naar het middensegment.
Let wel. Dit is allemaal grotendeels theorie. In de praktijk worden veel gereguleerde huurwoningen voor veel hogere bedragen verhuurd. De gemeente schat in dat dit voor een kwart van deze particuliere huurwoningen geldt. Daarbij is de verwachting in de markt dat verhuurders juist deze woningen zullen verkopen zodra ze leegkomen.
Onmiddellijke huurverlaging
De huurbegrenzing geldt alleen voor nieuwe huurcontracten. Maar huurders van woningen met een huidige huur onder de liberalisatiegrens waarvan de huur te hoog is volgens het WWS, kunnen wél onmiddellijk huurverlaging aanvragen via de Huurcommissie. Voorheen moest dat binnen zes maanden. Nu mag dat ook als het huurcontract al ouder is. Dit geldt echter niet voor woningen met een huidige huurprijs boven de liberalisatiegrens. Daarvan moet de huur uiterlijk per 1 juli 2025 worden aangepast.
|
Middensegment
Inkomensgrenzen
|
|