Verkoop nieuwbouw veert op na rampjaar 2009
De afzet van nieuwbouwwoningen in Amsterdam is weer aangetrokken. De verkopen verliepen in het stadsdeel Noord opvallend goed. Dat blijkt uit recente cijfers van het Woningmarktteam van de gemeente Amsterdam. Er werden in 2010 1870 nieuwbouwwoningen in de marktsector verkocht of verhuurd tegenover 1086 in 2009. Ook het afzetpercentage nam toe, van 47 procent (2009) naar 59 procent. Historisch gezien is dit percentage overigens nog laag. Eind 2010 stonden er nog 1319 nieuwbouwwoningen ‘op papier’ te koop, iets meer dan in eerdere jaren.
De nieuwbouw ondervindt veel concurrentie van het grote aanbod in de bestaande voorraad. Die woningen zijn niet alleen direct beschikbaar, maar gemiddeld ook goedkoper omdat ze kleiner zijn. De vierkantemeterprijzen van nieuwbouw en bestaande bouw ontlopen elkaar niet veel.
Aanbod nieuwbouwwoningen in de marktsector
Het totale aanbod nieuwbouwwoningen steeg in 2010: naast het aanzienlijke restaanbod uit 2009 ging nog een flink aantal nieuwe woningen in de verkoop. Het totale aanbod week nauwelijks af van het langjarig gemiddelde.
--------
Veel nieuwbouw binnen de ring zit in het duurste prijssegment, terwijl er weinig vraag meer is naar appartementen boven de 450.000 euro. De grootste appartementen verkopen het slechtste. De mediane vraagprijs van een nieuwbouwappartement binnen de ring bedroeg 400.000 euro. Boven de 4000 euro per m2 verliep de verkoop minder.
Aanbod en afzet nieuwbouwappartementen binnen de ring in 2010
{C}
{C}
{C}
Ook binnen de ring worden nieuwbouwappartementen boven de 450.000 euro moeizaam verkocht, terwijl het aanbod groot is.
-------
Buiten de ring
Het meeste nieuwbouwaanbod bevindt zich in het westelijk deel van Amsterdam buiten de ring. Juist hier zijn de afzetpercentages laag, maar toch aanmerkelijk beter dan in 2009. De afzet steeg van 25 naar 44 procent, vooral dankzij de aantrekkende appartementenverkoop. In Nieuw-West werden 392 nieuwbouwwoningen verkocht; aan het eind van 2010 jaar stonden er nog 502 woningen te koop.
De afzet van appartementen onder de 250.000 euro en eengezinswoningen onder de 300.000 euro verliep in heel Amsterdam beter dan in het duurdere prijssegment. Boven de 250.000 euro neemt de afzet van nieuwbouwappartementen buiten de ring sterk af. De markt lijkt zich daaraan langzaam aan te passen: vergeleken met 2009 was er in Nieuw-West relatief meer aanbod in het goedkopere prijssegment. Daarbij valt op dat kleine appartementen daar ook niet goed verkopen. Appartementen tussen de 80-100 m2 verkopen het beste (afzetpercentage 53%). Daar is ook het grootste aanbod van. Een groot deel van de appartementen buiten de ring had een vraagprijs onder de 2500 euro per m². De verkoop hiervan verliep bovengemiddeld. Boven die waarde zakken de resultaten. De gemiddelde gerealiseerde vierkantemeterprijs bedroeg 2450 euro voor een appartement (gem. 99 m2) en 2375 euro voor een eengezinswoning (gem. 133 m2) .
Aanbod en afzet nieuwbouwappartementen buiten de ring
{C}
{C}
{C}
Boven de 250.000 euro neemt de afzet van nieuwbouwappartementen buiten de ring sterk af.
------------
De verkoop van eengezinswoningen buiten de ring onder de 3 ton verliep redelijk, daarboven minder. In het hoogste prijssegment (> € 450.000) werd slechts 35 procent van het aanbod afgezet. Van alle aangeboden eengezinswoningen buiten de ring werd 54 procent in 2010 verkocht.
IJburg en Noord
De verkopen op IJburg waren in lijn met het stedelijk gemiddelde; er werden 194 woningen verkocht. Noord deed het goed op de woningmarkt in 2010. Van het totale aanbod van 360 nieuwbouwwoningen werden er 247 verkocht (69%). Het aanbod bestond uit ongeveer evenveel eengezinswoningen als appartementen. Met name de appartementen onder de 2 ton gingen als warme broodjes.
De meeste eengezinswoningen die in Noord op de markt kwamen gingen voor prijzen tussen de 250.000 en 350.000 euro over de toonbank. Vooral die tussen 300.000 en 350.000 euro verkochten goed (afzetpercentage van 75%). De nieuwbouwwoningen in het CAN-gebied (Centrum Amsterdam Noord) verkopen het beste (afzetpercentage 95%). Aan de IJ-oevers ging het dit jaar stroever dan daarvoor (afzetpercentage minder dan 42%). Dat heeft er ongetwijfeld mee te maken dat de best gelegen woningen met zicht op het IJ al eerder zijn verkocht.
Zuidoost
In Zuidoost hebben de ontwikkelaars een flink deel van hun voorraad uit 2009 kunnen wegwerken, terwijl er nauwelijks nieuw aanbod (32 stuks) bijkwam. Er werden 142 woningen verkocht, waardoor er eind 2010 nog 125 nieuwbouwwoningen te koop stonden. Het afzetpercentage steeg van 29 naar 51 procent. Vooral de verkoop van appartementen trok aan. Ruim de helft van het aanbod (54%) bestond uit eengezinswoningen. Bij dit type woningen lijkt drie ton een kritische prijsgrens, bij appartementen twee ton. De aangeboden appartementen zijn veelal goedkoper. Die verkochten dan ook goed (afzetpercentage 63%) in tegenstelling tot duurdere appartementen.
Bron: W-team, Aanbod & Afzet 2010, gemeente Amsterdam.
Het volledig rapport kunt u HIER downloaden.