De liberaliseringsplannen van minister Dekker hebben grote onrust veroorzaakt in de Amsterdamse volkshuisvestingssector. Hoeveel gaan de huren straks stijgen? Voor wie en waar? Blijft het beleid van ‘de ongedeelde stad’ nog overeind? Het samenvallen van het kamerdebat met de gemeenteraadsverkiezingen geeft het onderwerp een extra politieke dimensie. Wie een van de vele bijeenkomsten van huurdersorganisaties of politieke partijen de afgelopen maand heeft bezocht, weet dat veel huurders zich grote zorgen maken.
Over de particuliere verhuurder maakt geen huurdersorganisatie zich illusies: die zal na de liberalisering zijn winst pakken. De bange vraag die boven deze bijeenkomsten hangt is in welke mate corporaties dat – al dan niet financieel gedwongen - ook zullen doen. Woonstichting De Key heeft als eerste een geruststellende boodschap uitgestuurd dat de zittende huurder niet zal worden uitgerookt. Maar wat betekent dat precies en hoe zit het met andere corporaties?
Het is eind februari als NUL20 spreekt met Gert Weenink, directeur van De Alliantie Amsterdam (voorheen De Dageraad) en deelnemer aan het Amsterdams Volkshuisvestingsoverleg. Hij zegt heel eerlijk dat hij heeft afgehaakt bij de discussie over het huurbeleid. “De minister maakt het toekomstige huurbeleid ongelooflijk ingewikkeld. Het is volkomen onduidelijk wat de politiek de komende tijd gaat besluiten.”
Er zijn op dat moment nog zoveel discussiepunten, dat Weenink niet durft te voorspellen hoe het met het politieke debat over het huurbeleid afloopt. Hij vindt het niet onredelijk de huur van woningen meer in overeenstemming te brengen met de waarde van deze woningen. Maar liberalisering van een deel van de huurwoningen is daarvoor niet noodzakelijk. “Veel van onze huurders zitten in woningen met een kunstmatig lage huur, terwijl ze daar gezien hun inkomen geen recht op hebben. Gemiddeld zitten de Amsterdamse corporaties op 70 procent van de maximaal redelijke huur. Als we die ruimte zouden gebruiken, dan zijn we al een heel eind op streek. En dan kunnen we alleen die mensen extra subsidie geven die het echt nodig hebben. Dan is er dus ook geen sprake van uitroken.”
Weenink zit nog niet zo heel lang in de volkshuisvestingswereld. Maar de bedrijfsvoering van een gemiddelde Amsterdamse corporatie acht hij niet gezond. “De huuropbrengsten wegen niet op tegen de betalingen die de corporaties moeten doen. We moeten niet alleen verkopen om te kunnen investeren, maar ook om onze exploitatie op nul te krijgen. Dat vind ik voor een bedrijf niet gezond. Het zou beter zijn als we een deel van onze investeringen uit het jaarlijkse overschot kunnen betalen. Dat kan als meer huurders de huur betalen die ze ook kunnen opbrengen.”
Kortgeleden bracht hij een bezoek aan België en Italië. “In het buitenland is de koppeling tussen huur en woningwaarde heel gebruikelijk. De woning heeft de huur die ze verdient. En de mensen betalen vervolgens de huur die ze kunnen opbrengen.”
Bescherming van de mensen die de huur niet volledig kunnen opbrengen is daar in handen van de verhuurders. “Niet alleen bij binnenkomst wordt getoetst of recht bestaat op de lage huur, ook tijdens het wonen wordt bekeken of ze nog in aanmerking komen voor de kunstmatig lage huur. Jaarlijks wordt aan de hand van de belastingaangifte van twee jaar tevoren bekeken of iemand nog tot de doelgroep behoort. Op basis daarvan wordt een afslag gegeven.”
Weenink wil als corporatie die taak wel uitvoeren. “Ik denk dat het onvermijdelijk is.” Aan een antwoord op de vraag welk bedrag redelijk is, wil hij zich niet wagen. Dat is een discussie voor de politiek. Evenmin wil hij zich uitlaten over de concrete invulling van de toekomstige aanbiedingsafspraken. “Over een ding zijn we het in de stad wel met elkaar eens. Er is een enorme overmaat aan goedkope woningen. Maar we moeten uiteraard uitkomen op een voor iedereen acceptabele oplossing.”

Maatschappelijke taak

Pieter de Jong, lid van de Raad van Bestuur van Ymere, is juist minder geneigd de beschikbare ruimte in de huren te willen gebruiken. “De Amsterdamse corporaties kennen een lange traditie om niet de hele huurruimte te gebruiken. Ook Ymere houdt bewust rekening met de betaalbaarheid van de woningen voor onze primaire doelgroep. Dat gaat echt niet veranderen als de maximaal toegestane huren hoger worden. Op sommige plekken zullen ook wij de huur hoger stellen, maar op veel andere plekken gaan we echt niet naar honderd procent.” Bovendien benadrukt hij: “Al zouden we alle woningen mogen liberaliseren, dan nog moeten we zorgen dat een adequaat deel beschikbaar blijft voor de lage inkomens. Dat is immers onze belangrijkste business. We verliezen onze maatschappelijke taak echt niet uit het oog.”
Volgens hem zullen de corporaties er in Amsterdam ook voor zorgen dat dergelijke goedkope woningen overal in de stad beschikbaar zijn. “Er is een breed gedragen gevoel dat de stad echt is gebaat bij het handhaven, dan wel creëren van gemengde wijken. Dekker kan wel zeggen dat je naast de Stopera of op de Zuidas geen sociale huurwoningen moet willen; voor ons is het een teken van beschaving ook op de mooiste plekken in de stad mensen met een laag inkomen een eerlijke kans te geven.”

Aanbiedingsafspraken

In de beleidsovereenkomsten die gemeente, corporaties en huurders sinds jaar en dag met elkaar maken, speelt de zogeheten kernvoorraad een cruciale rol. Daarmee wordt het aantal betaalbare huurwoningen vastgelegd. Maar de voorraad zegt niets over de beschikbaarheid ervan voor mensen uit de doelgroep. Want dan moeten ze ook vrijkomen. Daarom wordt al jaren gediscussieerd over een benadering waarbij het gaat om het daadwerkelijke aantal vrijkomende betaalbare huurwoningen. Dat moet de ‘aanbiedingsafspraak’ worden. De Jong: “We willen een nieuw systeem in de stad introduceren waarbij van alle vrijkomende goedkope woningen altijd een bepaald minimumpercentage wordt toegewezen aan mensen met recht op huurtoeslag. Ik beschouw dat als een belangrijke stap voorwaarts. Een dergelijke garantie bieden we bij de huidige manier van woonruimteverdeling immers niet. Die afspraak moeten we vervolgens zo inrichten dat overal in de stad dergelijke woningen beschikbaar komen.”
Stad en corporaties staan nog voor de discussie over de detaillering van deze aanbiedingen. De Jong is voorstander van een niet al te gedetailleerde aanpak. “Het lijkt me ondoenlijk de aanbiedingsgarantie op buurtcombinatie te regelen. Ik zie meer in een globale afspraak, waarbij we onderscheid maken tussen de populaire plekken binnen de ring, de rest van het woningbestand binnen de ring en de woningen in de Westelijke Tuinsteden, Zuidoost en mogelijk Noord.”
Volgens Noek Pouw, beleidsmedewerker van de Amsterdamse Federatie voor Woningbouwcorporaties (AFWC), zijn gemeente en corporaties het over dat uitgangspunt onderling eens. Maar over de precieze percentages moet nog worden onderhandeld.
Pouw tekent daarbij aan dat ook niet elk stadsdeel hetzelfde hoeft te zijn. “Differentiatie betekent niet dat elk stadsdeel zeventig procent kleine woningen moet tellen en dertig procent grote. Of veertig procent sociale huur, veertig procent middeldure en twintig procent dure huurwoningen. Differentiatie betekent ook dat verschillen tussen stadsdelen mogelijk zijn. Neem Centrum: daar is het wellicht interessant om starters en studenten te bedienen. En ligt het minder voor de hand daar gezinnen met kinderen te laten wonen. Maar gemeente en corporaties moeten de gebiedsvisies en alle ideeën over waar welke woonmilieus zijn te realiseren, nog verder uitwerken.”

Ook boven huurtoeslaggrens?

Evenmin bestaat tussen gemeente en corporaties al overeenstemming over de te hanteren grenzen. Ook daar duikt een voorspelbare tegenstelling op. De gemeente is geneigd via regelgeving ook de zaken te willen regelen voor huurders boven de grens van de huurtoeslag. Mogelijk tot een grens van 800 euro.
Corporaties willen juist minder vastleggen. De Jong: “Wij willen het gereguleerde gebied wat kleiner maken. Dat is niet nieuw. In de oude beleidsovereenkomst hebben we ook al gezegd dat die iets kleiner kan. Vervolgens verwachten we voor de huurmarkt een nieuw segment beschikbaar te krijgen: woningen met een huurprijs tussen 600 en 900 euro. Woningen waarmee mensen een nieuwe stap in hun wooncarrière kunnen maken.”
Pouw: “Mensen met middeninkomens hebben het in Amsterdam misschien nog wel lastiger dan mensen met een laag inkomen. Vooral voor de lage middeninkomens lukt het niet of nauwelijks nieuwbouw te realiseren. Daar kunnen we dus heel goed de bestaande voorraad voor gebruiken.”
De vrees van bijvoorbeeld de Huurdersvereniging dat dergelijke woningen bij het ontbreken van regulering direct voor enorme prijzen over de toonbank gaan, noemt Pouw ongegrond. “We onderschrijven de doelstelling middeninkomens een aanbod te doen. Als een substantieel woningaanbod ontstaat, dan zal de prijs zich normaliseren. Zoveel mensen zijn er nou ook weer niet die 1500 euro per maand voor een woning kunnen of willen neertellen. Wellicht zal het enige tijd vragen, maar ik verwacht dat de prijs uiteindelijk niet boven de 900 euro zal uitkomen.”
Aanvullend moeten volgens Pouw in de aanbiedingsafspraken ook afspraken worden gemaakt over inkomenseisen. “Nu is het nog zo dat mensen met twee keer een modaal salaris in aanmerking kunnen komen voor een vrijkomende sociale huurwoning. Daar willen we echt vanaf.”

“Geen huurders uitroken”

De plannen van Dekker zorgen voor grote onrust onder zittende huurders. Volgens De Jong is er de eerste twee jaar weinig reden tot ongerustheid. Ook daarna zal zijn corporatie met verstand handelen. “Woonstichting De Key heeft als eerste duidelijk gemaakt de zittende huurders niet te willen uitroken. Wij zullen ons niet anders gedragen. Iemand die al gedurende twintig jaar bij ons huurt, zal niet over vijf jaar ontdekken: ik kan niet meer huren en moet om die reden weg.”
Pouw verwacht dat ook de andere Amsterdamse corporaties voor een dergelijke gedragslijn zullen kiezen. “Hoe het beleid er ook uit gaat zien, tot 2008 is er niet zoveel aan de hand. We hebben nog wel even de tijd om voor de zittende huurders goede oplossingen te bedenken.”
Als het aan de corporaties had gelegen, dan was vorig jaar al de beleidsovereenkomst ingewisseld voor de aanbiedingsafspraak. De gemeenteraad wilde daar echter vanwege alle onduidelijkheid over het toekomstige huurbeleid niet aan. Pieter de Jong voorziet dat door alle onrust gemeenteraad en corporaties sneller tegenover elkaar komen te staan. Zo ziet hij een toenemende afkeer van verkoop van sociale huurwoningen ontstaan.
“In de verkiezingsstrijd is door diverse partijen geopperd dat het afgelopen moet zijn met de verkoop van sociale huurwoningen. Dat is een merkwaardige politieke gedachte. Met uitzondering van drie stadsdelen, hebben we de grenzen van het oude verkoopconvenant nog bij lange na niet bereikt. We hebben zeven jaar geleden afgesproken dat we 28.000 woningen mogen verkopen. Nu hebben nog maar zesduizend woningen verkocht. We kunnen daarom heel goed de oude afspraak voortzetten, al is een technische wijziging op zijn plaats. Als we in de stad niet meer rekenen in termen van een kernvoorraad, dan ligt het voor de hand ook op dit onderdeel aansluiting te zoeken bij de aanbiedingsafspraken.”

Huurbeleid Dekker

Wat wil de landelijke politiek met het huurbeleid? De eerste behandeling in de Tweede Kamer heeft vooral veel vragen en heel weinig antwoorden gebracht. Om ‘minister Dekker uit haar lijden te verlossen’ heeft de Kamer eind februari het debat voortijdig afgebroken. Alleen LPF en VVD lijken haar te steunen in haar verlangen nog dit jaar te beginnen aan liberalisering en extra huurverhogingen. De oppositie krijgt ze niet warm voor het plan waarbij een groter deel van de woningmarkt wordt geliberaliseerd. Ook het CDA heeft veel bezwaren. Er is zoveel verwarring over het huurbeleid, dat minister Dekker heeft aangekondigd pas medio maart meer duidelijkheid te kunnen creëren. Ook wil ze met het kabinet nader van gedachten wisselen over de meest gewenste aanpak. Dan moet blijken of Dekker vasthoudt aan haar oorspronkelijke plan. De minister wil op korte termijn 5 procent van het landelijke aanbod aan sociale huurwoningen liberaliseren. Mochten de ontwikkelaars de komende vier jaar voldoende woningen bouwen, dan wordt nog eens 20 procent geliberaliseerd. Deze woningen bevinden zich de komende jaren in het zogeheten overgangsgebied. Om te bepalen welke woningen direct of mogelijk binnen een paar jaar worden geliberaliseerd, kijkt Dekker naar de WOZ-waarde. Voor Amsterdam is de grens gesteld op 195.000 euro in 2005 (peildatum 2003). Wethouder Stadig verwacht dat daardoor in Amsterdam bovenmatig moet worden geliberaliseerd, misschien wel tot bijna 30 procent van de sociale woningvoorraad. Hij heeft de Kamer daarom verzocht de grens te verleggen. Of in het overgangsgebied daadwerkelijk wordt geliberaliseerd, is afhankelijk van de woningproductie. Volgens berekeningen van het ROA valt liberalisering daadwerkelijk te verwachten. De WOZ-waarde is ook nog om een andere reden van belang. Vanaf 1 juli wil de minister die waarde een rol laten spelen in de huurprijs. De waarde van het huis zal voor een vijfde deel bepalend zijn voor de huurprijs. Dat zal vooral vanaf 2008 te merken zijn. Vooral in populaire delen van de stad zoals Centrum en Zuid gaan de huren omhoog. Voor 2006 en 2007 is de extra huurverhoging beperkt tot een paar procent boven inflatie. Bovendien wil minister Dekker vanaf 2008 een periodieke inkomenstoets. Om het zogeheten scheefwonen te bestrijden, wordt het gezinsinkomen van huurders elke vijf jaar gecontroleerd. Verdienen ze te veel, dan moeten ze verhuizen. Een verhuizing wordt alleen afgedwongen als voldoende duurdere woningen beschikbaar zijn. Corporaties en particuliere verhuurders moeten vanwege de extra huurinkomsten een huurheffing betalen aan het ministerie. Voor de Amsterdamse corporaties bedraagt de gezamenlijke rekening 30 miljoen euro.