"Deze stad kent een zekere disbalans"

Interview: Utrechtse wethouder Gilbert Isabella maakt zich zorgen over woonlasten
"Deze stad kent een zekere disbalans"

Utrecht heeft veel gemeen met Amsterdam. De politieke agenda van wethouder Isabella van Wonen en Ruimtelijke Ordening lijkt dan ook veel op die van zijn Amsterdamse collega’s Ossel en Van Poelgeest. Ook in Utrecht krimpt de reguliere bouwproductie, schrappen corporaties projecten en explodeert de bouw van studentenwoningen. De grote zorg: de afnemende betaalbaarheid.

Utrecht groeistad

De bevolkingsgroei in Utrecht ontliep die in Amsterdam in de afgelopen tien jaar in absolute aantallen niet veel. De bevolking van de hoofdstad nam van 2003 tot 2013 met 62.880 mensen toe tot 799.442. Utrecht groeide dezelfde periode met 56.848 tot 322.000 inwoners. Maar Amsterdam was in 2003 bijna drie keer zo groot als Utrecht, waardoor de laatste stad relatief veel sterker groeide. 

Percentuele groei van de bevolking

In relatieve groei is Utrecht zelfs vergelijkbaar met groeigemeenten als de Haarlemmermeer en Almere. Die enorme bevolkingsaanwas heeft Utrecht natuurlijk vooral te danken aan de grootste vinex-locatie van Nederland: Leidsche Rijn.

Als er één ding is waar de Utrechtse wethouder Gilbert Isabella zich zorgen over maakt, is dat de betaalbaarheid van de sociale woningvoorraad. En dat nu juist onder een PvdA-kabinet de woonlasten zo stijgen, ‘schuurt’ met zijn sociaal-democratische geweten. “Ook in Utrecht ondervindt een grote groep huurders forse problemen door stijgende energielasten en huurverhogingen. Dat wordt door het kabinetsbeleid alleen maar erger. Het Rijk heeft wat mij betreft in ieder geval de verplichting de huurtoeslag te garanderen. Ik zal daar de landelijke fractie ook op aanspreken.”
Aan de andere kant prijst Isabella zich gelukkig dat Utrechtse corporaties een flink deel van de aanvangshuren vrijwillig onder de huurtoeslaggrens houdt, zonder dat dit in het huidige convenant ‘Bouwen aan de Stad’ is vastgelegd. “Het is alleen de vraag hoelang zij dat nog kunnen volhouden. De verhuurderheffing dwingt corporaties meer huurinkomsten te genereren. Daardoor gaat het aftoppen van huren steeds meer wringen.”
Isabella voelt daarbij de hete adem van de gemeenteraad in zijn nek. Die volgt uiterst kritisch de huurstijgingen na mutatie. “We doen nu gezamenlijk onderzoek naar de consequenties van het huidige huurbeleid. Het einddoel is daarbij duidelijk. In 2016 moet de stad nog over 44.000 sociale huurwoningen beschikken, verspreid over alle wijken.”
Zo staat het ook in ‘Bouwen aan de Stad’, de samenwerkingsafspraken voor de periode 2011-2015. De wethouder is er echter niet gerust op dat op de middellange termijn voldoende aanbod behouden blijft: “De groep die een beroep doet op de sociale woningmarkt groeit. Over enkele jaren kan zomaar een tekort ontstaan.”

Onderlinge spanningen

Isabella constateert met lede ogen dat corporaties hun investeringen in nieuwbouw en renovatie terugschroeven. “Een aantal geplande nieuwbouw- en renovatieprojecten gaat niet door of wordt uitgesteld, omdat corporaties hun leningen niet kunnen borgen. Dat zorgt voor stevige discussies. Het is namelijk niet zo dat een corporatie altijd de slechtste woningen het eerst aanpakt. Zij kan baat hebben bij een renovatieproject in de binnenstad om die woningen vervolgens te verkopen. Maar als bestuurder van deze stad vind ik het belangrijker dat de nog beschikbare middelen eerst worden gebruikt om de slechtste woningen te verbeteren.”
Dat was voor Isabella reden een top-5 van meest urgente renovatieprojecten te maken. “Dan gaat het om huurwoningen waar sprake is van ernstig achterstallig onderhoud. Woningen waar de schimmel op de muren staat en waarvan de aanpak niet nog eens vijf jaar kan wachten. Het opstellen van deze lijst is niet zonder resultaat gebleven. Die vijf projecten krijgen de komende twee jaar een opknapbeurt. De aanpak is wellicht wat minder ambitieus dan eerder bedacht, maar het gaat al gauw om een investering van 40.000 euro per woning. Dat is winst, zeker voor de huurders.”

Meer invloed

Isabella verlangt meer zeggenschap over corporaties.  “Ik kan nu niet in hun kasboek kijken. Dat is één van mijn kritiekpunten op het huidige systeem. De gemeenteraad spreekt mij maandelijks aan op wat een corporatie doet of nalaat. Vervolgens ga ik daarover met hen in gesprek, maar ik heb nooit een beslissende stem. Het is hun bedrijfsvoering.”
Eerder heeft Isabella bij minister Blok en bij de commissie Dekker bepleit de gemeente meer invloed te geven op het investeringsprogramma van corporaties. “Ik hoef echt niet de baas te worden, al lijken corporaties daar nu net zorgen over te hebben. Daarvoor hebben we de minister en het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Maar de gemeenteraad stelt zich steeds kritischer op. De raad vindt het te gek voor woorden dat mensen in een beschimmelde woning moeten wonen. Terecht krijg ik de vraag voorgelegd: wat doet u daaraan? Vaak gaat het om projecten waarvan corporaties al vele malen eerder hebben beloofd dat zij de zaak zullen aanpakken. Elke keer schuift het op. Elke keer wordt het weer wat anders. En elke keer is er wel een of andere reden om nog even niks te doen. Als ik dan word aangesproken op mijn verantwoordelijkheid voor de huisvesting van kwetsbare groepen, dan zou het handig zijn als ik kan zeggen: u gaat het maar doen. In Utrecht mogen corporaties bij woningverkoop een deel van de opbrengst van de erfpachtconversie behouden voor herinvestering in de gemeente. Dan zou ik toch wel graag willen voorschrijven hoe die miljoenen worden besteed. ”

Grote verschillen

Utrecht is beslist geen ongedeelde stad. De verschillen zijn groot. In de wijk Overvecht aan de noordkant bestaat 85 procent uit sociale huurwoningen. In de binnenstad en omgeving Wilhelminapark is het precies andersom. “De stad kent een zekere disbalans”, bevestigt Isabella zuinigjes. “Maar we proberen daar met een goed afgestemd bouwprogramma wel wat aan te doen. Jaarlijks brengen we de stadsontwikkeling in beeld. Vervolgens bekijken we of het mogelijk is op bepaalde locaties sociale huurwoningen toe te voegen. Of dat voor een speciale doelgroep, denk aan senioren, moet worden gebouwd.”
De mate waarin dat gaat lukken, laat zich volgens hem moeilijk voorspellen. “Vier maanden geleden kondigden corporaties nog aan helemaal geen investeringen meer in nieuwbouw te zullen doen. Nu het stof is neergedaald heeft Portaal alweer twee nieuwbouwprojecten in Leidsche Rijn aangekondigd.”
Maar ook de gemeente Utrecht kijkt nadrukkelijker dan voordien naar andere ontwikkelaars. Isabella: “We proberen binnen- en buitenlandse partijen voor de stad te interesseren en nieuw geld binnen te halen. We zijn met verschillende binnenlandse institutionele partijen in gesprek om op Kanaleneiland wat duurdere nieuwbouw te realiseren. Dat is goed voor de doorstroming. En goed voor de afname van het scheefwonen.”
Door de crisis stagneert de vernieuwing in Overvecht, een monotone naoorlogse stadswijk met heel veel groen en veel hoogbouw. De vervanging van zes hoogbouwflats met in totaal 2400 woningen door laagbouw gaat niet meer door. Isabella: “De buurt is daar trouwens niet rouwig om. De bewoners zijn juist voorstander van het handhaven van deze grote, relatief goedkope woningen. Dat sloopplannen worden geschrapt, heeft dus ook een keerzijde. Enerzijds leveren we stevig in op onze pogingen in Overvecht via woningdifferentiatie de leefbaarheid te verbeteren, maar het handhaven van deze woningen versterkt wel de betaalbaarheid van de stad.”

Leidsche Rijn

De economische crisis raakt ook de verdere ontwikkeling van Leidsche Rijn. Uiteindelijk moet aan de westkant van de stad een gemêleerde wijk met de omvang van een stad als Leeuwarden verrijzen. In Leidsche Rijn hebben de corporaties niet meer de middelen voorhanden om consequent buurten met 30 procent sociale nieuwbouw te realiseren. “Zij richten zich op de bestaande voorraad. Ik had het graag anders gezien, maar je kunt niet zeggen dat Leidsche Rijn daardoor uit balans raakt. Daar ontstaat – met respect voor karakteristieke hoeves en oude laantjes - een prachtige, goed gedifferentieerde, maar wel geheel nieuwe wijk. Met een grote betrokkenheid van bewoners. Het vrijvallen van kavels biedt mogelijkheden om tot een andere invulling te komen.”
Isabella wijst er op dat ook studenten de gele brug - de  brug over het Amsterdam-Rijnkanaal - oversteken. “Er is al een locatie voor vijfhonderd tijdelijke studenteneenheden. En in Leidsche Rijn Centrum-Noord worden straks de eerste 250 permanente studentenwoningen gebouwd.”
Studentenhuisvesting is booming
Studentenhuisvesting is trouwens toch booming in Utrecht, net als in Amsterdam. Toen Isabella aantrad in november 2011 trof hij een collegeprogramma aan met de magere ambitie van vijfhonderd extra studentenwoningen. Inmiddels staat de teller al op vierduizend. Ook voor de komende jaren zijn er volgens hem nog voldoende plekken voor duizenden extra studentenwoningen.

Afschrijven

Een flink deel van die nieuwe studentenhuisvesting wordt gerealiseerd door transformatie van kantoren. Het steekt Isabella dat juist het Rijk het wat dat betreft laat afweten.
Zo staat het oude belastingkantoor aan de rand van de binnenstad al bijna vijf jaar leeg. Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) rekent volgens Isabella ten onrechte nog altijd op de hoofdprijs.
Een vergelijkbare discussie tussen gemeente en Rijk tekent zich af rond het voormalig kazerneterrein aan het Merwedekanaal. En als eerdaags het Huis van Bewaring aan het Wolvenplein zijn functie verliest, dan hoeft het RVB echt niet bij hem aan te kloppen.
Liever geeft Isabella het goede voorbeeld. “De gemeente betrekt in 2014 een nieuw stadskantoor in het hart van de stad. Dat betekent dat 22 panden een andere bestemming moeten krijgen. De gemeente kan andere partijen niet aanspreken op herbestemming en de noodzaak van afwaardering, als we zelf niet het goede voorbeeld geven. Daarom zullen we onze eigen kantoortoren aan de Ravellaan voor eigen rekening en risico herbestemmen voor studentenhuisvesting en creatieve bedrijvigheid.”

 

Tweemaal Bouwen aan de Stad
In beide gemeenten heet het akkoord met samenwerkingsafspraken tussen gemeente en corporaties Bouwen aan de Stad. Anders dan in Amsterdam wordt het Utrechtse document niet mede-ondertekend door een plaatselijke huurdersorganisatie. Beide akkoorden dateren uit 2011; ze gelden voor vier (Amsterdam) of vijf jaar (Utrecht). Waar in Utrecht nog optimistisch wordt gerept over een nieuwbouwproductie van 6200 woningen (waarvan 2100 in Leidsche Rijn), noemen de Amsterdamse partijen het gezien de economische omstandigheden ‘niet zinvol’ aantallen af te spreken. Overigens werden de Utrechtse doelen al na een jaar bijgesteld. Wat betreft het bestemmen van corporatiewoningen voor lagere inkomens valt op dat Utrecht vasthoudt aan een ijzeren voorraad van 44.000 sociale huurwoningen (met een huur tot 653 euro, prijspeil 2011). Amsterdam heeft dit systeem in 2007 verruild voor ‘aanbiedingsafspraken’, waarin 70 procent van de goedkopere woningen naar lagere inkomens moet gaan. Deze laatste afspraak is overigens niet haalbaar gebleken. In Utrecht bestaan geen maximumquota voor de verkoop van bestaande corporatiewoningen: als de voorraad van 44.000 sociale huurwoningen maar in stand blijft. Alleen in de wijken Binnenstad en Oost, waar relatief weinig sociale huurwoningen zijn, mogen de corporaties maximaal 5 procent van hun bezit verkopen. In 2012 verkochten de Utrechtse corporaties 286 woningen (247 in 2011), oftewel 0,6 procent van hun bezit. In Amsterdam waren dat 1828 woningen (1584 in 2011);  1,0 procent van het corporatiebezit in 2012. De doelgroepen komen in beide beleidsdocumenten vrijwel overeen, behalve dat in Utrecht grote gezinnen niet als aparte aandachtsgroep worden genoemd.

 

Meer (sociale) huur in Amsterdam

Ondanks het langjarige verkoopprogramma bestaat bijna de helft van de Amsterdamse woningvoorraad uit corporatiewoningen. De Utrechtse sociale huursector is een stuk kleiner. Ook de particuliere huursector is er een stuk kleiner.

verdeling in taartgrafieken

 

Trefwoorden: