De economische crisis raakt het huishoudboekje van de gemeente. Drastische maatregelen zijn nodig om het Vereveningsfonds weer gezond te maken. Hans Gerson pleit na een wethouderschap van 337 dagen voor verandering en bezuinigingen, maar wil het nieuwe bestuur niet voor de voeten lopen met concrete voorstellen. AFWC-directeur Hans van Harten ziet echter geen ruimte voor het doorschuiven van de rekening naar de corporaties. Praktisch alle opties uit de nota ‘Meer ruimte winnen. Naar een gezond Vereveningsfonds’ hebben volgens hem enorme consequenties voor de Amsterdamse nieuwbouwproductie.
| Een ambtelijke werkgroep onder leiding van Jan Hagendoorn, directeur Ontwikkelingsbedrijf en Evelyn Lindeman, directeur Financiën, heeft in de nota ‘Meer ruimte winnen’ de maatregelen in beeld gebracht die het nieuwe bestuur kan overwegen om het Vereveningsfonds weer gezond te maken. Door negatieve ontwikkelingen op de vastgoedmarkt stevent het fonds af op een tekort van 316 miljoen euro in 2014. Terwijl een positieve stand van 50 miljoen noodzakelijk wordt geacht. Voor het wegwerken van het tekort stelt de ambtelijke werkgroep onder meer de steun van de gemeente Amsterdam aan de woningbouwcorporaties ter discussie. Het afschaffen van de speciale grondprijs voor sociale huurwoningen kan 250 miljoen in het laatje brengen. Het loslaten van de norm van dertig procent sociale nieuwbouw is eveneens lucratief. Het halveren van het percentage sociale nieuwbouw levert 120 miljoen euro op. Terug naar een percentage van 7,5 procent is goed voor een opbrengst van 250 miljoen. Ook kan de opheffing van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting worden overwogen. Daarvan is de opbrengst berekend op 212 miljoen euro. En het ophogen van de extra afkoopsom bij verkoop van bestaande sociale huurwoningen kan de gemeente 200 miljoen opleveren. |
Hans Gerson: “Zoek financiële ruimte op ander speelveld”
Hans Gerson heeft nooit een andere baas gehad dan de gemeente Amsterdam. Na een lange ambtelijke loopbaan - hij was onder meer tien jaar directeur van het Grondbedrijf en bijna even lang directeur Havenbedrijf - trad hij vorig jaar april onverwacht aan als wethouder Noord/Zuidlijn en Volkshuisvesting. “Ik heb er nooit aan gedacht wethouder te worden en was van plan het rustiger aan te doen. Toen ik werd gevraagd ging het zo snel, dat ik vooraf geen verwachtingen had. Een klein jaar later heb ik het gevoel dat ik de kennis die ik de afgelopen dertig jaar over de stad heb opgedaan, ten nutte heb kunnen maken. Kennelijk heb ik in mijn ambtelijke loopbaan steeds zo dicht bij het bestuur gestaan, dat deze rolwisseling me goed afgaat.”
Productieve samenwerking
De verdeling tussen enerzijds wonen en anderzijds de ruimtelijke sector – zoals na de verkiezingen van 2006 overeengekomen – is hem niet slecht bevallen. “Het hele college wil hetzelfde. De samenwerking met Maarten van Poelgeest was productief; twee weten meer dan één. Of het verstandig is altijd zo’n verdeling te maken, hangt echter af van de collegesamenstelling. PvdA en GroenLinks kijken op een vergelijkbare manier naar volkshuisvesting, maar die setting krijgen we waarschijnlijk niet terug. Peilingen wijzen op de komst van een coalitie van drie partijen. De afgelopen 35 jaar heb ik geleerd dat van tevoren weinig valt te zeggen over de portefeuilleverdeling. Dat hangt sterk af van het moment.”
Over de inspanningen van de corporaties is hij positief. “Gemeente en corporaties hebben in het verleden belangrijke afspraken gemaakt over de aanpak van de stad. De Parkstaddeal. De vernieuwing van Zuidoost. Het was indertijd een verstandige keuze om corporaties een rol te geven bij verbetering van de leefomgeving. Vanuit een heldere filosofie: partijen die belang hebben bij onroerend goed, hebben ook belang bij de woonomgeving. Dat is allemaal voor mijn tijd afgesproken, maar ik ben meer van de oude school. Bij mijn aantreden was ik verbaasd over wat ik aantrof. De corporatiedirecteur heet tegenwoordig voorzitter van de raad van bestuur. Toezichthouders staan op grote afstand. Het heeft me absoluut geen vreugde gedaan dat sommige van hen in de problemen zijn gekomen. Meer aandacht voor de kerntaken lijkt me verstandig.”
Minder slopen
Gemeente en corporaties gaan na de verkiezingen ongetwijfeld hun afspraken herijken. Gerson acht het denkbaar dat het tempo voor sloop/nieuwbouw omlaag gaat: “Meer aandacht voor de waarde van onze naoorlogse wijken kan geen kwaad. Denk aan de plannen voor de wijk Jeruzalem in Amsterdam-Oost. Daar is een goed compromis gevonden tussen restauratie en sloop/nieuwbouw. Er blijven meer kleine woningen overeind staan, maar dat vind ik wel een gezonde ontwikkeling. De woningbezetting neemt almaar af. Het aantal beschikbare meters per persoon groeit. Dat vreet ruimte. Ik gun iedereen alles, maar maatschappelijk gezien is het goed om een beetje in te schikken.”
Niet op de laatste plaats moet de gemeente ingrijpend bezuinigen. Vlak voor de gemeenteraadsverkiezingen heeft het college de nota ‘Meer ruimte winnen. Naar een gezond Vereveningsfonds’ naar de gemeenteraad gestuurd. In deze nota ligt de nadruk op mogelijke wijziging van de gemeentelijke subsidies voor sociale nieuwbouw. Er komen verschillende oplossingsrichtingen aan bod; van minder sociale nieuwbouw tot de introductie van marktconforme grondprijzen. Of de opheffing van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Gerson wil niet specifiek ingaan op de inhoud. “De rapportage is een inventarisatie van mogelijke maatregelen. Al deze maatregelen hebben ook (nadelige) gevolgen. Het is aan het volgende bestuur om hier politieke keuzes in te maken. Het huidige college maakt nadrukkelijk geen keuze. Ik geef ook geen mening over de verschillende opties, maar we kunnen natuurlijk niet zomaar het volledige marktmechanisme op de woningvoorraad loslaten. Er is schaarste. Er willen meer mensen in de stad wonen, dan er ruimte is. Dat zou zonder overheidsbemoeienis kunnen leiden tot enorme prijsstijgingen. Links- of rechtsom moeten er voldoende betaalbare woningen zijn voor de primaire doelgroep,” aldus Gerson.
Wijziging speelveld
Een en ander zal volgens hem leiden tot wijziging van het speelveld. “We kunnen niet zeggen: corporaties moeten dit of dat meer betalen. En verder moet alles bij hetzelfde blijven. Corporaties hebben op dit moment te maken met veranderende marktomstandigheden. Geld verdienen gaat minder makkelijk. De verkoop van huurwoningen stagneert. Nieuwe projecten worden duurder. Het is ingewikkelder geworden financiering te vinden. En Brussel stelt nieuwe eisen aan staatssteun. Middengroepen komen daardoor in de problemen.”
Al die zaken bij elkaar vragen volgens Gerson dat de hele sector tegen het licht wordt gehouden. “Ook wij zien dat er zaken moeten veranderen. De woningmarkt zit op slot. Amsterdam heeft in G4-verband niet voor niks aangedrongen op meer ruimte voor een ander huurbeleid, zoals de introductie van Huur op Maat.” In het verleden heeft hij wel eens gepleit voor de terugkeer van het gemeentelijk woningbedrijf. Daar denkt hij nu genuanceerder over, maar hij houdt aarzelingen bij de schaalgrootte van menige corporatie. “De veranderingen die zij hebben ondergaan laten zich niet meer terugdraaien. Corporaties hebben ook een verhaal voor de schaalgrootte. De woningmarkt is een regionale aangelegenheid, maar het gemeentebestuur werkt lokaal. Juist door die schaalvergroting wordt de band tussen corporatie en gemeente minder hecht. Ook vind ik dat de zorg voor huurders en het woningbestand wel wat meer op de voorgrond mag komen.“
Hans van Harten: “Praktisch alle opties hebben enorme consequenties”
De gemeente kan de rekening van de economische crisis niet doorschuiven naar de corporaties. Daarover laat Hans van Harten geen onduidelijkheid bestaan. “Iedereen heeft door de economische crisis grote financiële problemen. Ook corporaties kennen krappe kasstromen. Het sterk verminderen of beëindigen van gemeentelijke steun is niet haalbaar. Dan komt de productie van nieuwbouw tot stilstand.”
Faire deal
Van Harten spreekt van een déjà-vugevoel. “Vier jaar geleden lag er de analyse dat het Vereveningsfonds door de toen heersende crisis zwaar in de min zou duiken. Toen ook werd er gedacht dat het geld wel bij de corporaties kon worden gehaald. Na stevige onderhandelingen hebben we een faire deal gesloten. Ik ben nog steeds positief over die afspraak: een wat hogere sociale grondprijs in ruil voor meer ruimte om woningen te verkopen.”
Aan de vooravond van nieuwe onderhandelingen met het nieuwe college verkeren de corporaties volgens hem helemaal niet in een positie om geld weg te geven. “We ondervinden zelf financiële problemen. Sociale nieuwbouw gaat gepaard met hoge onrendabele investeringen. Woningverkopen stagneren. Corporaties ondervinden daardoor grote problemen om hun investeringen voor elkaar te krijgen. Het doorschuiven van de rekening zal dus weinig opleveren. We kunnen dat niet betalen.”
Van Harten probeert de nota ‘Meer ruimte winnen’ te beschouwen als een technische exercitie. Ook al dragen de wethouders Asscher, Gerson en Van Poelgeest daarvoor de politieke verantwoordelijkheid - en openbaart zich een tegenstelling. PvdA en GroenLinks verlangen in de strijd om de gunst van de kiezer juist stevige inspanningen van de corporaties. “Formeel gaat het om opties, maar er doemen draconische maatregelen op. Met enorme consequenties voor de woningmarkt. We kunnen niet voor iedere nieuwe sociale huurwoning 30.000 euro extra voor de grond betalen. De afgelopen vijf jaar zijn de onrendabele investeringen al uit de bocht gevlogen. Het huurbeleid is slechts inflatievolgend. De bouwkosten zijn bijkans verdubbeld. Als we dan ook nog die hogere grondprijs zouden moeten betalen, dan is sociale nieuwbouw niet meer verantwoord. En komt de productie tot stilstand. Ergens houdt het op.”
Ongedeelde stad
Andere bezuinigingsvarianten zijn gekoppeld aan het verminderen van het aandeel sociale woningbouw van 30 procent naar 22,5, 15 of 7,5 procent. “Ook dat is makkelijker gezegd, dan gedaan. Ik kan me voorstellen dat het huidige percentage niet heilig is. Er is veel voor te zeggen om aan de Zuidas geen sociale huurwoningen te bouwen. Dat vraagt zulke enorme investeringen per woning, dat ik me een andere afweging kan voorstellen. Maar daar los je niet alle problemen mee op. Amsterdam wil ook topstad zijn. Amsterdam wil universiteiten en hogescholen optimaal faciliteren. Dat betekent dat een groot deel van het sociale programma bestaat uit de bouw van studentenwoningen. Daar moet dan stevig in worden gesneden. Bovendien hebben we voor de stedelijke vernieuwing in Nieuw-West, Noord en toch ook wel in Zuidoost dertig procent sociale nieuwbouw nodig. Misschien op bepaalde locaties zelfs meer. Niet op de laatste plaats streeft de gemeente op uitleglocaties naar de bouw van gedifferentieerde wijken. Als we het principe van de ongedeelde stad overeind willen houden, dan kunnen we op IJburg of langs de IJ-oevers niet te veel concessies doen. Of gaan twintig jaar oude principes overboord? Bovendien. Al die extra marktwoningen krijg je niet aan de man.”
Ander heikel punt betreft de mogelijke opheffing van het gezamenlijk beheerde Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. “Daar hebben we ernstige bezwaren tegen. Dat fonds is het resultaat van complexe onderhandelingen eind jaren negentig. Die middelen zijn bestemd voor investeringen in naoorlogse gebieden. Deze afspraken kunnen niet zomaar worden doorkruist. Gebeurt dat wel, dan komen wij met elkaar in conflict en raken de onderlinge verhoudingen zwaar verstoord. Dan kunnen we de stedelijke vernieuwing wel vergeten. We moeten door met elkaar.”
Verschillende kwesties vragen volgens hem nog om een oplossing. Zo zorgen de afspraken van het kabinet met Brussel over staatssteun voor complicaties. De toegang tot corporatiewoningen voor middeninkomens wordt minder, terwijl het aanbod aan vrije sector huurwoningen beneden een huur van 1000 euro is in Amsterdam nog altijd zeer beperkt is. En koopwoningen zijn voor grote groepen Amsterdammers te duur.
Afstoten gebouwen
Van Harten ziet wel andere mogelijkheden om de gemeente aan meer geld te helpen. Het erfpachtstelsel kan voor delen van de stad worden losgelaten. Bijvoorbeeld buiten de Ring. “IJburg concurreert met nieuwe woonwijken in de Haarlemmermeer, Zaanstad of Almere. Waarom mogen de inwoners van IJburg niet op eigen grond wonen? Er zullen mensen zijn die dat graag willen. En ook kunnen betalen.” Verder kan de gemeente denken aan het afstoten van gebouwen. Dat levert direct een behoorlijke hoeveelheid geld op. Het aandeel in Schiphol kan te gelde worden gemaakt. En bepaalde lasten kunnen omhoog. Denk aan de aanleg van de eerste riolering ten laste van het rioolrecht. Of verhoging van de kosten van een parkeervergunning.
Niet op de laatste plaats bepleit Van Harten een andere omgang met het Vereveningsfonds. “In goede tijden vloeit er wel eens geld van de vastgoedmarkt naar de algemene middelen. Wellicht is het beter in goede tijden dat niet te doen en meer te sparen.” Ook vindt hij dat de reguliere erfpachtinkomsten volledig in het Vereveningsfonds moeten gaan, zodat een buffer kan worden opgebouwd.