WiA 2019: gentrificatie zet door in Amsterdam
Dure huursector wordt snel groter

In Amsterdam speelt het particuliere vrije huursegment een steeds belangrijker rol. In dit segment komt veel beschikbaar, wordt veel verhuisd en stijgen de prijzen snel. Het gaat vooral om dure huur; de gemiddelde aanvangshuur is nu al rond de 1.400 euro. Omdat verhuren lucratief is, worden koopwoningen steeds vaker verhuurd. Terwijl in Amsterdam meer hogere inkomens binnenstromen, stijgt in de rest van de Metropoolregio het aandeel huishoudens dat is aangewezen op een sociale huurwoning. Aldus de tweejaarlijkse onderzoeken WiA en WiMRA 2019.

 

Belangrijkste punten
  • Grote dynamiek: kwart woningen kreeg in 2 jaar andere bewoner
     
  • Bijna 50% verhuizingen zit in particuliere huursector
     
  • Sociale huursector slinkt
     
  • Middensegment wil maar niet groeien.
     
  • Aandeel middeninkomens daalt snel: van 20 naar 16%
     
  • Veel koopwoningen worden verhuurd
     
  • Gemiddelde aanvangshuur vrije sector: €1.397
     
  • Amsterdam krijgt rijkere bevolking, nu op Nederlands gemiddelde.

Het grote onderzoek Wonen in Amsterdam 2019 bevestigt wat iedereen al wist of aanvoelde: wonen in de stad wordt in snel tempo duurder en er vestigen zich steeds meer mensen met een hoger inkomen in de hoofdstad. De wetenschappelijke term voor die ontwikkeling is inmiddels maar al te bekend: gentrification. Omgekeerd stijgt in de regio het aandeel huishoudens met een lager inkomen. Voor het eerst is het aandeel sociale huurwoningen in de Metropoolregio Amsterdam kleiner dan het aandeel van de doelgroep (inkomens tot €38.035) daarvoor. Die doelgroep is in de MRA weliswaar licht gegroeid, maar daarbinnen wordt de laagste inkomensgroep kleiner. Daarbij heeft elke deelregio zijn eigen karakteristiek. Een ingrijpender ontwikkeling is dat het aandeel middeninkomens snel daalt; dat geldt overigens voor bijna alle deelregio's in de metropoolregio. Dat heeft mede te maken met de vergrijzing. 

Meer particuliere huur, snelle prijsstijgingen

WiA2019 maakt duidelijk dat het aanbod aan particuliere huurwoningen in de hoofdstad in twee jaar tijd flink is gegroeid. Dat komt mede door nieuwbouw en administratieve wijzigingen bij woningcorporaties, maar de belangrijkse trend is dat een groeiend aantal koopwoningen wordt verhuurd. Dat kan zijn doordat beleggers kopen om te verhuren (buy-to-let) of doordat eigenaren hun woning aanhouden als ze gaan samenwonen of (al dan niet tijdelijk) elders gaan wonen. Het is in ieder geval lucratief om woningen te verhuren. Huurders in de vrijesector betalen gemiddeld 1.286 euro, maar nieuwe huurders betalen gemiddeld al 1.397 euro.

Al jaren wordt er al relatief veel verhuisd in de vrijehuursector, maar door het extra aanbod zorgde dit segment de afgelopen twee jaar helemaal voor een groot aandeel van het totale aanbod: 47,3 procent van de huishoudens die een nieuwe woning betrokken kwamen terecht in een particuliere huurwoning, terwijl slechts 28,5 procent van de woningvoorraad daaruit bestaat. 

Veel mutaties in groeiende particuliere voorraad

Het aantal particuliere huurwoningen is in Amsterdam in twee jaar tijd met ruim 21.000 toegenomen, het aantal koopwoningen zakte ondanks de nieuwbouw met zo'n 3.000. Het aantal corporatiewoningen nam af met een kleine 5.000, waarvan 2.000 is te verklaren uit een administratieve verschuiving: enkele corporaties hebben bij de scheiding DAEB/niet-DAEB woningen ondergebracht in een BV en die mogen daardoor niet meer meetellen als corporatiewoning.
De verschuiving van koop naar particuliere huur speelt vooral Centrum, Nieuw-West en Zuidoost. Die verschuiving komt natuurlijk niet alleen door wisseling van bewoners, maar ook door nieuwbouw. Dat geldt bij uitstek voor Nieuw-West, en in iets mindere mate ook voor Oost en West.
 
Nieuwe huurders in de particuliere huursector betalen gemiddeld al bijna 1.400 per maand.

Het lukt maar niet om het aandeel middensegment te laten stijgen

Sinds het eerste WiA-onderzoek in 2001 vergelijken de Amsterdamse onderzoekers de woningvoorraad met drie inkomensgroepen: laag, midden en hoog. Lang was de conclusie: er is een virtuele overmaat aan sociale huurwoningen. Dat is niet meer het geval. De marge tussen het aandeel gereguleerde huurwoningen (en de weinige goedkope koopwoningen) en de huishoudens die op deze woningen zijn aangewezen, is in 2019 gezakt tot minder dan 4 procentpunt, en zakt tot nul als we meerekenen dat in de hoofdstad 20 procent van de gereguleerde woningen ook aan middeninkomens mogen worden toegewezen. Sterker nog: deze rekensom is niet gecorrigeerd voor woningdelers onder de geënquêteerden. Op basis van de opgegeven (deel)huur lijken zij een gereguleerde woning te huren. Rekenen we mee dat in 4 procent van de woningen meer huishoudens wonen (dat blijkt uit de BAG) dan zakt de particuliere sociale huurvoorraad van 57.900 naar 50.800 woningen. Dat scheelt een slok op een borrel.

 

 
De bovenstaande staafgrafieken die deze ontwikkeling visualiseren zien er prachtig evenwichtig uit, maar zeggen niets aan de enorme behoefte aan woningen, in bijna elk segment. Wat de cijfers wel duidelijk maken is dat Amsterdam een rijkere bevolking krijgt en dat het maar niet lukt om het aandeel middensegment woningen te laten stijgen, ondanks alle bouwinspanningen. Dat heeft twee redenen: bestaande huurwoningen schuiven door naar het duurdere segment en het aandeel koopwoningen in dit segment daalt door de stijgende woningprijzen.
Was Amsterdam vroeger een stad met relatief arme bewoners, nu ligt het gemiddelde inkomen in de hoofdstad op het Nederlandse gemiddelde.
 
WiA 2019 - Zo zit het

In het voorjaar van 2019 werd het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA) voor de dertiende keer gehouden. In 2019 werd het onderzoek voor de vierde keer ook uitgevoerd in de gemeenten in de regio. In 2017 en 2019 deden alle 32 gemeenten van de Metropoolregio Amsterdam mee. Voor het Amsterdamse gedeelte zijn afdeling Wonen van de gemeente, de gezamenlijke corporaties en de Amsterdamse stadsdelen de opdrachtgever. Onderzoek, Informatie en Statistiek (OIS) voert de dataverzameling uit. 18.273 ingevulde vragenlijsten vormen de basis van het WiA-onderzoek. Een artikel over de resultaten in hele Metropoolregio staat hier: WiMRA 2019.

Alle factsheets en rapportages over Wonen in Amsterdam zijn te downloaden vanaf de sites van de AFWC en de gemeente Amsterdam: