Herwaardering oud bezit brengt corporaties tot ander sloop- en renovatiebeleid

Herwaardering oud bezit brengt corporaties tot ander sloop- en renovatiebeleid
'Kunstof kozijnen worden er nu weer uitgesloopt'

Eens verguisd bij architectuurcritici en bewoners, maar inmiddels zeer populair bij bewoners: de wijken met negentiende-eeuwse en begin twintigste-eeuwse woningen. De waardering van huurders en kopers voor oude gevels met allerlei franje wordt steeds beter begrepen en omarmd door de Amsterdamse corporatiesector. Als corporaties deze complexen niet echt hoeven te slopen, dan doen ze dat tegenwoordig liever niet. Wat meehelpt is dat het opgeknapte bezit bij verkoop ook veel geld oplevert.

De een is wat breder, de ander wat smaller. Maar de corporatiewoningen in de oude stad lijken veel op elkaar. Bijna altijd is de woning drie ramen breed en voorzien van dezelfde ornamentiek. “Het zijn huizen waarvoor de verfraaiende ornamentiek in serie werd gemaakt,” weet Fer Felder, directeur van De Principaal. Voor de sluitstukken boven de raamlateien, de steunen onder de balkons, de ijzeren hekwerken, de schoorsteenmantels en de paneeldeuren kon de aannemer een beroep doen op een catalogus. Felder: “Afhankelijk van het beschikbare budget, kon de aannemer zelf uitmaken welke verwijzingen naar vroegere bouwperiodes werden gemaakt. Van eenvoudig tot luxe.”

De corporaties hebben heel veel van deze huurwoningen uit de negentiende of begin twintigste eeuw. Ze hebben ze verworven na de stadsvernieuwingsoperaties in de jaren zeventig toen de gemeente ze op grote schaal opkocht van particuliere eigenaren. Dat in de architectuurkritiek lang weinig waardering heeft bestaan voor de ‘gekunstelde’ bouwwerken uit die periode, verwondert Felder niet. “Daar zijn diverse verklaringen voor te geven. Allereerst kennen we in de stad heel veel van dergelijke simpele woningbouw. Bovendien begint voor veel critici het echte bouwen pas weer bij het modernisme. Maar er heeft zich de laatste paar jaar een enorme verschuiving voorgedaan. Ook bij Monumentenzorg dringt de gedachte door dat het niet zo slecht is wat meer van die negentiende-eeuwse panden te bewaren.”

De waardering voor deze erfenis groeit gestaag sinds de jaren negentig. Leo Versteijlen, directeur van ontwikkelaar Kristal en in opdracht van Het Oosten bezig met renovatie van een woningcomplex aan de Derde Oosterparkstraat, spreekt in dit verband van een langdurig proces. “De omslag dateert van ruim tien jaar geleden. Pas toen ontdekten we dat onze nieuwbouw vaak niet gepaard ging met respect voor de bestaande buurt. “

'De consument valt voor
hoge plafonds en romantiek'

Versteijlen ziet voor zijn eigen organisatie het omslagpunt bij de herontwikkeling van de Vrolikstraat in Amsterdam-Oost. De gewelddadige dood van een jong meisje bracht volkshuisvesters op de gedachte iets aan het negatieve beeld van de straat te doen. “Toen hebben we ons voor het eerst gebogen over de beeldkwaliteit. Het zogeheten beeldkwaliteitsplan was tot op dat moment een instrument dat nauwelijks bij ingrepen in oude wijken werd gebruikt. Er is uiteindelijk in die straat gesloopt, maar het heeft wel een beter passend nieuwbouwproject opgeleverd.”

Kinkerbuurt

Daar komt bij dat er in buurten waar wel werd gesloopt, niet veel fraais voor in de plaats is gekomen. Volgens Felder speelt dat zeker een rol. “Er is over een breed front weinig waardering voor de vervangende nieuwbouw in deze wijken. De buurten waar we in de jaren zeventig op grote schaal stadsvernieuwing hebben gepleegd, behoren nu tot de lelijkste van de stad. Kijk in de Indische Buurt, de Oosterparkbuurt of de Kinkerbuurt. Daar is zelfs het historische stratenpatroon verloren gegaan. Die buurten hebben we met onze vernieuwingsdrang om zeep geholpen.

En dan is er de mening van de bewoner, van de consument. Felder: “Die heeft ons misschien wel als eerste gewezen op de grote waarde van negentiende-eeuwse complexen. Want die is dol op die romantische sfeer. En blij met de beschikbare plafondhoogte. Die oude woningen zijn namelijk aanmerkelijk hoger dan de standaardnieuwbouwwoning die we heel lang in Amsterdam hebben gebouwd.”

Soms ook helpt de Welstand om een bepaald complex te behouden. De directeur van De Principaal verwijst naar de Derde Oosterparkstraat. Na het besluit van Het Oosten om een rijtje panden uit de negentiende eeuw op te knappen, werd De Key gevraagd aan de overzijde van de straat eveneens het klassieke gevelbeeld te behouden. “De ommekeer kwam voor ons totaal onverwacht. Vanwege de slechte staat van de fundering hadden we van het stadsdeel al toestemming voor sloop. Bij een inventarisatie van de monumentale gebouwen in de Oosterparkbuurt was ons complex niet aangewezen als monumentwaardig. Pas op het laatste moment is bedacht, dat de gevel intact moest blijven.”

Oude gevels laten staan

De meeste corporaties hebben hun renovatie- en sloopbeleid inmiddels aangepast aan de herwaardering van de oude wijken. Het kunststof kozijn is bijna in de ban. Soms zelfs worden compleet nieuwe woningen gebouwd achter oude gevels. Je ziet het in de Oosterparkbuurt, in de Spaarndammerbuurt, in Zuid en aan de rand van de oude binnenstad. Zo ziet Het Oosten af van sloop in de Ruysdaelstraat. Zo stopt De Key ondanks tegenstribbelende bewoners een vermogen in het herstel van de Sibbelpanden op de Hoogte Kadijk. De klassieke raamverdeling, de hardstenen stoepen, de mooie hekjes. Veel van de al lang verloren oorspronkelijke details zullen na renovatie van het rijtje terugkeren.

‘We doen het beter dan 25 jaar geleden, omdat we daar nu het geld voor hebben’

Felder en Versteijlen zijn er van overtuigd dat de komende jaren in de stad nog zorgvuldiger zal worden bekeken of een pand behoudwaardig is. “De keuze om in de Derde Oosterparkstraat de gevels te behouden, is voor ons geen nieuwe strategie. Bij Het Oosten was dat respect er al. Maar bij voorbaat pleiten voor handhaving van alle negentiende-eeuwse gevels, dat zou voor ons ook te rigide zijn . Maar we zullen in de toekomst nog zorgvuldiger zijn bij de vraag of we bepaalde woningen kunnen handhaven. Aan de andere kant geldt: handhaving is bijzonder kostbaar, aldus Versteijlen.

Voor Ymere is een goed oog voor het monumentale al langer gewoonte, zo zegt Emile Spek, directeur projectontwikkeling. Zijn corporatie heeft in Amsterdam vanuit de geschiedenis van het gemeentelijk woningbedrijf een heleboel arbeiderswoningen in bezit, soms tot 150 jaar oud. “Wij slopen wel woningen uit die tijd. Niet alles wat oud is, hoeven we te bewaren. Het gaat er ook om of we na renovatie of vernieuwbouw voldoende woningkwaliteit kunnen bieden. Sommige complexen mogen er aan de buitenkant heel mooi uitzien, maar als de verdiepingshoogte niet boven de twee meter uitkomt is sloop onvermijdelijk. In onze oudste woningen is de verdiepingshoogte in sommige gevallen niet meer dan 1.90 meter.”

Plancius-blokken

Een ander spanningsveld heeft volgens Spek te maken met de hedendaagse vraag. “De corporaties staan voor de opgave een beter aanbod te doen voor ouderen en mensen met een beperking. Dan moeten er dus goed ontsloten complexen worden gebouwd. Binnen bestaande complexen valt dat niet altijd te realiseren.”

Er zijn volgens Spek diverse argumenten om sloopwaardige panden toch te behouden: “Er kan een technische reden zijn. Soms is sprake van een bijzonder woonconcept. Zo hebben wij heel wat hofjeswoningen in de stad. Soms ook is er een historische reden. De Houtman/Plancius-blokken zijn onlosmakelijk verbonden met de bijzondere geschiedenis van de arbeidersbeweging. Die woningen wilden we daarom per se behouden. We hebben ons vervolgens wel ingespannen om meer woningkwaliteit te realiseren. Het zijn kleine woningen gebleven, maar wel comfortabel. Bij het herstel van de Houtman/Plancius-blokken is met veel meer besef gerestaureerd. Er is een restauratie uitgevoerd, waarbij diverse ingrepen uit de jaren tachtig, zoals de plaatsing van kunststof kozijnen weer ongedaan zijn gemaakt.”

“Met onze vernieuwingsdrang hebben we buurten naar de kloten geholpen.”

Felder merkt daarover nog op, dat de plaatsing van kunststof kozijnen in die tijd heel verklaarbaar is. “We zijn allemaal volkshuisvesters. In die tijd stonden we voor een geweldige taak in hoog tempo wat aan de woningnood te doen. Het ontbrak ons domweg aan de middelen om een betere kwaliteit te realiseren. Pas nu kunnen we ons dat permitteren.”

Of zoals Spek zegt: “We doen het stukken beter dan 25 jaar geleden, omdat we daar nu het geld voor hebben. Al zie ik wel dat we de laatste tijd minder vaak kiezen voor samenvoeging. Samenvoegingen zijn in de praktijk relatief kostbaar.”

Bij aanpak van oude complexen dienen zich volgens Felder ook bouwtechnische beperkingen aan. “Bewoners vallen voor de rijkdom. Voor de franje. Aan de binnenkant kunnen we die versieringen doorgaans niet handhaven. Neem de versierde plafonds. Om te kunnen voldoen aan hedendaagse eisen voor brandveiligheid moeten nieuwe woningscheidende vloeren worden aangebracht. Anders voldoen we niet aan de normen voor brandvertraging. Het is vervolgens financieel niet doenlijk de oude ornamenten terug te brengen. Het blijkt in de praktijk heel moeilijk dergelijke beperkingen uit te leggen aan de nieuwe bewoners.”

Spaarndammercarré: renovatie in varianten
Oude blokken kun je op zeer uiteenlopende manieren opknappen, zo toont De Key aan in stadsdeel Westerpark. De renovatie van de Spaarndammercarré is voor driekwart gevorderd. Drie van de vier blokken zijn al in oude luister hersteld. Oplevering van het laatste blok is voorzien volgend jaar. Dat loont ook nog. Bewoners hebben veel geld over voor een comfortabele woning achter een historische gevel, zo blijkt bij verkoop. Wonen in de Spaarndammerbuurt was volgens de Amsterdamse corporatie nog nooit zo gewild.

Woonstichting De Key raakte na een ruiloperatie met Alliantie Amsterdam (voorheen De Dageraad) in het bezit van vier door architectenbureau Gulden en Geldmaker ontworpen woningcomplexen op het kruispunt van de Knollendamstraat en de Polanenstraat. In totaal gaat het om een architectonische eenheid met 173 woningen, waaraan de oude eigenaar na de laatste opknapbeurt in de jaren zeventig niet bijster veel aandacht meer heeft geschonken.

Twee blokken met grotendeels sociale huurwoningen aan de Knollendamstraat zijn, zo zegt Rob Vonk, projectleider vastgoedtransformatie bij De Principaal, inmiddels gemoderniseerd. Hij spreekt van een bescheiden ingreep. “Bij renovatie in de jaren zeventig is de gevel zodanig verminkt, dat het nu niet meer haalbaar was de oorspronkelijke gevel te herstellen. Wel zijn de woningen - waar bewoners jarenlang klaagden over vochtproblemen en mankementen aan de cv-installaties – helemaal gerenoveerd.”

Herstel van zo veel mogelijk historische elementen was wel het uitgangspunt voor het aangrenzende complex aan het Spaarndammerplantsoen. Daarbij zijn bovendien kleine sociale huurwoningen samengevoegd. “Speciaal voor deze renovatie hebben we raampartijen, deuren en kozijnen opnieuw laten ontwerpen. Met bijzonder oog voor detail. De klassieke raamindeling is teruggebracht. Maar achter die roedes met getrokken glas bevindt zich nu wel een modern draai-kiepraam. Dat zie je echter niet van vanaf de buitenkant,” aldus Vonk.

Hij wijst nog op een ander detail. “De ramen zijn voorzien van dubbel glas. Standaard bevindt zich tussen beide glaslagen een zwart of een glimmend frame. Speciaal voor dit complex is het frame wit gekleurd. Daardoor valt het glas perfect weg in het witte schilderwerk.”

Verder heeft de samenvoeging van twee kleine huurwoningen comfortabele appartementen opgeleverd. Achter de monumentale buitendeuren bevinden zich moderne trappenhuizen. De steile trappenhuizen van weleer zijn vervangen door moderne, goed te belopen trappen. Achter de voordeur bevindt zich vervolgens een moderne woning met luxe badkamer, groot balkon en een grote woonkeuken. Herstel was een kostbare operatie. Maar de consument kan de nijvere inspanning van De Key waarderen. De grootste woningen gaan voor een prijs van 320.000 tot 380.000 euro over de toonbank.

In het laatste blok aan de Polanenstraat heersen nog slopers. De gevel staat nog fier overeind, maar voor de rest is het complex kaal tot aan de nok “Van dat complex wordt de hele structuur gewijzigd. Achter die oude gevel staan straks hedendaagse woningen, waaronder 25 zogeheten wibo-woningen. Om het complex aantrekkelijk te maken voor ouderen en mensen met een beperking worden galerijen aangebracht. Ook heeft architectenbureau Hooyschuur kans gezien om met behoud van de sfeer een lift te plaatsen.”

De bouw van de lift is een operatie op zich. De liftschacht is in aanbouw bij scheepswerf Van der Giessen en wordt vlak voor de bouwvakvakantie in zijn geheel met een reusachtige kraan het gebouw binnen getakeld.

Bert Pots

Herwaardering oud bezit brengt corporaties tot ander sloop- en renovatiebeleid
'Kunstof kozijnen worden er nu weer uitgesloopt'

Eens verguisd bij architectuurcritici en bewoners, maar inmiddels zeer populair bij bewoners: de wijken met negentiende-eeuwse en begin twintigste-eeuwse woningen." data-share-imageurl="">