De terugkerende vraag: hoe rijk zijn die corporaties nu eigenlijk? Enerzijds wezen corporaties de afgelopen jaren tot vervelens toe op de verhuurderheffing die hen arm hield en noopte tot het verhogen van huren, verkopen van woningen en terughoudend te investeren in woningonderhoud en nieuwbouw.
Anderzijds is er het hardnekkige narratief dat het geld bij de corporaties over de plinten klotst. Toenmalig minister Blok voedde die boodschap in 2016 toen hij de corporaties beschuldigde van een ‘Dagobert-Duckcomplex'. En Follow the Money (FTM) deed recent een duit in hetzelfde zakje met het artikel 'Corporaties bezitten 101 miljard euro en huurders worden steeds armer'.
Corporaties hingen na de parlementaire enquête en de nieuwe Woningwet aangeslagen in de touwen. Vanaf 2014 kregen financiële verantwoording, schuldaflossing, risicomijding en kostenbeheersing prioriteit. Maar hun toegenomen 'rijkdom' is toch vooral het gevolg van de enorme waardestijgingen van hun 2,4 miljoen huurwoningen. Hierdoor nam alleen al vorig jaar de waarde van de sociale voorraad toe met maar liefst 16 procent, aldus het rapport 'Corporaties in Beeld 2021' van Finance Ideas. Zo kom je wel aan ruim 100 miljard. Maar dat is geen kapitaal dat kan worden verzilverd. Betaalbare woningen verhuren is immers het bestaansrecht van de woningcorporatie.
De Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) kijken daarom naar andere financiële indicatoren, waaronder naar renteverplichtingen en leningen. Dan duiken er acroniemen op als ICR (interest cost ratio) en LTV (Loan to Value).
Met de solvabiliteit en de LTV zit het wel snor, concludeert Finance Ideas. Maar vorig jaar daalde de operationele kasstroom wel fors als gevolg de combinatie van hogere investeringen met huurbevriezing en een sterke stijging van de vennootschapsbelasting (+17,9 procent). Bij meer dan de helft van de grote corporaties zou het duurzame verdienmodel onder druk staan.
Maar de verhuurderheffing wordt in 2023 toch afgeschaft? Zeker, dat helpt. Alleen zakt de belastingdruk daardoor niet met 1,7 miljard euro per jaar, maar met ongeveer de helft. Tegenover de afschaffing staat namelijk een hogere vennootschapschapsbelasting (VPB) vooral als gevolg van de 'Anti Tax Avoidance Directive' (ATAD).
Tot 2030 heeft de corporatiesector zich verbonden aan een investeringsagenda van ruim 100 miljard euro om 250.000 woningen te bouwen, 675.000 woningen te isoleren en 450.000 woningen aardgasvrij te maken. Volgens minister De Jonge blijft er voldoende over om deze bindende Nationale Prestatieafspraken uit te voeren. Met zoveel woningen extra op de balans kan FTM in 2030 wederom concluderen dat de corporaties nog altijd rijk zijn.