Overslaan en naar de inhoud gaan
Mandelabuurt: complete houten woonwijk in Amsterdam Zuidoost
Houtbouw in regio Amsterdam komt op gang

In Amsterdam Zuidoost wordt de bouw van een wijk voorbereid met woningen die grotendeels van hout zijn. Het gaat om ruim 700 woningen in negen blokken langs het Nelson Mandelapark. Ook elders in de regio Amsterdam komt het gebruik van biobased materialen in de woningbouw op gang. Hoe gaat het met de implementatie van het convenant houtbouw MRA 2021-2025? Een tussenstand.

De planvorming voor de Mandelabuurt in Amsterdam Zuidoost gaat terug tot 2003. In het bestemmingsplan 'De Nieuwe Bijlmer' uit 2007 staan naast park en sportvoorzieningen stroken met woningbouw ingetekend aan de oostelijke en westelijke parkrand. Maar zoals het zo vaak gaat: plannen worden uitgesteld, plannen veranderen. Het park werd in 2011 opgeleverd, maar op dat moment waren de woningbouwplannen al diep in een la gestopt; slachtoffer van de kredietcrisis en de roemruchte projectenstop van wethouder Van Poelgeest.

In 2017 herstart de planvorming en in 2020 ligt er een nieuw plan voor woningbouw langs het park, maar nu alleen nog aan de oostzijde. Bovendien wordt in reactie op bewonersreacties de schaal van de woongebouwen teruggebracht: minder hoog en breed, slechts vier verdiepingen aan het park en vijf of zes verdiepingen aan de kant van de Gooiseweg. Meer ruimte voor groen dus. Het Nelson Mandelapark blijft de thuisbasis van het Kwakoe Zomerfestival en ook de sportvelden blijven. 

Dit wordt de Nelson Mandelabuurt
Image

Bouwplan voor de oostzijde  van het Nelson Mandelapark. De woningen komen met hun rug tegen de Gooiseweg. De Karspeldreef doorsnijdt het gebied (rechtsboven). Het woningprogramma voorziet in 40 procent sociale huur, 40 procent middensegment (koop en huur) en 20 procent vrije sector. Er komt een voorrangsregeling voor bewoners van Zuidoost. Eigen Haard gaat de sociale huurwoningen bouwen. Een belangrijke inspiratie voor het beeldkwaliteitsplan is de Caribische architectuur en de zogeheten 'Bruynzeelwoningen' in Suriname. Er komt een alles-in-één-school en ruimtes voor andere voorzieningen.  Er zijn circa 200 parkeerplaatsen voorzien, waarvan een deel inpandig en 110 in de openbare ruimte. Alleen onder de twee blokken met vrijesectorwoningen komen parkeergarages. Lees hier meer over het project: Nelson Mandelabuurt

Het wachten is nu op de behandeling van het omgevingsplan door de gemeenteraad. Als die groen licht geeft, lijkt de bouw van de grootste houten woonwijk van Nederland slechts een kwestie van tijd. Het plan voorziet in de bouw van 700 woningen in negen blokken, volgens de bekende 40-40-20 verdeling. De 40 procent sociale huurwoningen gaat Eigen Haard bouwen.

MRA Convenant Houtbouw

De geplande houten woonwijk in Zuidoost gaat een forse bijdrage leveren aan het realiseren van de afspraken van het Convenant Toekomstbestendige Houtbouw MRA 2021-2025, een afspraak om toepassing van biobased materialen in de woningbouw te stimuleren. In oktober 2021 schaarde zich een groot aantal partijen - een mix van overheden, kennisinstellingen, vastgoedpartijen, woningcorporaties, architecten- en ingenieursbureaus en banken - achter de doelstelling om 20 procent van de nieuwbouwwoningen in de Metropoolregio Amsterdam vanaf 2025 in hout uit te voeren.

Wanneer is sprake van houtbouw?
  • Grondgebonden woningen: >80% biobased
  • Gestapelde bouw (minder dan 10 woonlagen): > 65% biobased
  • Hoogbouw: > 50% biobased

Die 20 procent kwam uit de koker van Lex Brans, destijds woningbouwregisseur van de MRA. Hoezo 20 procent? Brans: "Dat leek me een aandeel dat niet zo bedreigend was dat bouwende partijen direct afhaakten, maar wel met een dreiging om de boot te missen." Brans kwam aan het woord bij de bijeenkomst 'Naar 20 procent houtbouw in de MRA' op 11 maart in Pakhuis de Zwijger. Daarbij werd ook een tussenstand gepresenteerd. Er zijn in de regio Amsterdam inmiddels 391 woningen opgeleverd die aan de definitie houtbouw voldoen en 470 in aanbouw. Zeker geen indrukwekkende aantallen. 

Maar, benadrukt programmasecretaris Imme Groet: "Hou er rekening mee dat woningbouwprojecten een lange aanloop hebben, vaak vijf tot tien jaar. De grootschalige ontwikkelingen zijn allemaal in de planfase. En we zien hoe lastig het is om houtbouw in het ontwerp te krijgen." Er zijn volgens Groet nu wel bijna 2.700 houtbouwwoningen in de tenderfase en bijna 10.000 in de 'verkenningsfase'. Met andere woorden: het vliegwiel komt in beweging.

Hybride

En wanneer is er eigenlijk sprake van houtbouw? Het gaat namelijk in de praktijk altijd om hybride materialengebruik, naast - uiteraard - glas voor de ramen ook beton voor fundering, liftschachten en appartementvloeren, tegels in de badkamer enzovoort. Bij het convenant moest dus een definitie komen. Dat is de volgende geworden: van houtbouw is sprake als bij grondgebonden woningen 80 procent van de materialen biobased is, bij gestapelde bouw van minder dan tien woonlagen minimaal 65 procent en bij hoogbouw minimaal 50 procent. Hoofddoel van deze hele exercitie is om CO2-emissies fors terug te dringen, om woningen te bouwen die 'Paris-proof' zijn. Gebruik van hout levert een enorme besparing op in CO2-uitstoot ten opzichte van traditionele bouw. Daarnaast beperkt houtbouw vervuiling en overlast op de bouwplaats omdat houten (constructie)elementen aanzienlijk lichter zijn dan beton en elementen of hele woningen vooraf in de fabriek worden gemaakt. 

"Nog veel schroom"

Image
Appartement van Switi 3c houten woontoren in Amsterdam Zuidoost. Foto: BPD

Het paradoxale van de houtbouwrevolutie is dat die enerzijds teruggrijpt op een eeuwenoude bouwtraditie en anderzijds de stijle leercurve en acceptatieproblemen vertoont die met nieuwe technieken gepaard gaan. Dat speelt bij uitstek bij gestapelde bouw. Zo heeft woningcorporatie De Alliantie jaren geleden al leergeld betaald met zijn eerste houten wooncomplex in Almere. Vijftien jaar geleden realiseerde de woningcorporatie daar het Malmöhus met zeventig woningen, helemaal van hout. Daar waren nogal wat problemen met de constructie, met aangescherpte brandveiligheidsnormen en met geluidsoverdracht, zowel horizontaal als verticaal, aldus Jan van Barneveld, hoofd vastgoedontwikkeling van de corporatie.

Geluidsproblemen deden zich ook bij andere projecten voor. Mede om die reden zijn in latere projecten met gestapelde houtbouw meestal (gedeeltelijk) betonnen vloeren gebruikt. Bijvoorbeeld bij het project Switi 3C in Amsterdam Zuidoost, vlakbij het Nelson Mandelapark. Gebiedsontwikkelaar BPD legt daar momenteel de laatste hand aan 220 koopwoningen: 24 rijwoningen en 44 appartementen in een woontoren van acht verdiepingen. De woningen bestaan, afgezien van de fundering en de verdiepingsvloeren, bijna geheel uit natuurlijke materialen. Ook de liftschacht is van hout. Alle elementen werden volledig voorbereid in de fabriek van Ekowood Houses en op de bouwplaats in elkaar gezet. Veel basiselementen, zoals de dikke wanddelen, betrekt Ekowood in Duitsland.

Image
De houten laagbouwwoningen van Switi 3C in Amsterdam Zuidoost, vlakbij het Nelson Mandelapark. BPD legt daar momenteel de laatste hand aan 220 koopwoningen: 24 rijwoningen en 44 appartementen in een woontoren van acht verdiepingen, grotendeels verkocht in het middeldure koopsegment: appartementen 306.000 euro, rijwoningen circa 5 ton. Alle elementen worden volledig voorbereid in de fabriek van Ekowood Houses en op de bouwplaats in elkaar gezet. Foto: BPD

Edward Zevenbergen: "Je merkt bij veel partijen schroom om met hout te beginnen. Ook bijvoorbeeld bij verzekeraars. Maar we zijn het gewoon gaan doen. En ook bij Switi hebben we een verzekeringsmaatschappij gevonden die voor een normaal bedrag de verzekering heeft afgesloten. We bouwen hier veel sneller dan normaal. Ook daar moet iedereen nog erg aan wennen."

Dat wennen geldt bijvoorbeeld ook voor gemeenten, die daar met de inrichting van de buitenruimte tijdig om moeten anticiperen. Voor zover mogelijk althans, want bij conceptbouw blijven tot een laat stadium bouwkranen en -verkeer aanwezig op de locatie. Maar de kennis, de leveranciers en de fabrieken zijn er. "Het belangrijkste is nu dat men ermee aan de slag gaat", aldus Bob van der Zande, de programmaleider van het Convenant Houtbouw MRA.

Woningcorporaties

Woningcorporatie De Alliantie heeft jaren na het Malmöhus weer twee projecten met houtbouw in ontwikkeling, wederom in Almere. Van Barneveld: "In ons duurzaamheidsbeleid hebben we in deze volgorde drie prioriteiten geformuleerd: energiebesparing, circulair materiaalgebruik en klimaatadaptatie. Ons einddoel is om in 2050 een CO2-neutrale woningvoorraad te hebben. Omdat dat niet voor elke woning haalbaar is, moeten we compenserend vermogen hebben. Ook daarom staan we achter houtbouw." Hij acht houtbouw ook zeer bruikbaar voor specifieke oplossingen, zoals optoppen. 

De Alliantie: 'We hielden bij de start rekening met 20 procent extra bouwkosten, acceptabel voor een pilotproject'

De Alliantie bouwt in Almere Poort het woongebouw Xylino met 96 appartementen in vijf bouwlagen en tien grondgebonden woningen. De corporatie is daarvoor in zee gegaan met GeWOONhout, leverancier van kant-en-klare houten woningmodules. Dat dat duurder is dan traditionele bouw neemt de corporatie voor lief. Barneveld: "We hielden bij de start rekening met 20 procent extra bouwkosten. Dat vonden we acceptabel voor een pilotfase. We willen deze industrie de mogelijk geven om op gang te komen. We verwachten als er eenmaal een productiestroom is het concurrerend wordt met traditionele bouw." Een tweede houtbouwproject heeft de Alliantie in voorbereiding in de nieuwe wijk De Kreekvelden in Almere Oosterwold. "Dat zijn 102 grondgebonden woningen. Dat is relatief makkelijk," aldus Barneveld.

Image
De Alliantie bouwt in Almere Poort Xylino met 96 appartementen in vijf bouwlagen en tien grondgebonden woningen. Leverancier van de modules is GeWOONhout.

Ook Ymere houdt rekening met hogere bouwkosten bij haar eerste grote houtbouwproject in Haarlem. De corporatie wil uiterlijk in december starten met de bouw van een grotendeels houten woontoren in Haarlem Oostpoort. Het gaat om honderd één- of tweepersoonswoningen van ongeveer vijftig vierkante meter. 

Projectontwikkelaar Ruben van der Spek zegt dat de corporatie rekening houdt met 10 procent hogere bouwkosten dan bij traditionele bouw: "We hebben het convenant houtbouw van de Metropoolregio Amsterdam ondertekend. We maken daarvoor geld vrij uit een extra potje en de gemeente Haarlem geeft korting op de grondprijs." Het gebouw krijgt een betonnen fundering en liftschacht. Kolommen en wanden worden in hout uitgevoerd. Volgens Van der Spek wordt het een supersprint om dit jaar te starten. Maar deze snelheid is nodig om te voldoen aan een harde voorwaarde van de Woningbouw Impulssubsidie die Haarlem in 2021 heeft ontvangen. Voorwaarde is dat binnen drie kalenderjaren de bouw start. Dat kan nog een interessante testcase worden. Want waar traditioneel de bouw start bij grondwerkzaamheden, kan bij conceptbouw de modulebouw al lang zijn gestart voordat de eerste heipaal de grond in gaat.

'Je moet wel de bereidheid hebben om door al die hoepeltjes te springen'

Niet ongenoemd mag blijven de NH Bouwstroom. In 2021 namen acht Noord-Hollandse woningcorporaties het initiatief voor het gezamenlijk inkopen van zowel tijdelijke als permanente conceptwoningen, het standaardiseren van bouwprocessen en voor fabrieksmatige modulaire én circulaire woningbouw. Ook daarbij worden veel meer natuurlijke materialen gebruikt.  

Industrialisatie en standaardisatie

De pioniersjaren van de houtbouwrevolutie liggen achter ons. Wat zijn de belangrijkste bevindingen?

"We hebben heel wat hobbels moeten nemen", concludeert Barneveld over Xylino-project: "Met bouw- en woningtoezicht, met de brandweer, met de verzekeraar. Je moet wel de bereidheid hebben om door al die hoepeltjes te springen. Maar het is gelukt. En we gaan ervan uit dat het de volgende keren makkelijker wordt. Je moet er ook wat hobby in hebben. En je ook steeds voor ogen houden: in sommige andere landen is dit heel normaal."

Een belangrijke bevinding: bij hoogbouw gaat het altijd om hybride materiaalgebruik. "Ik geloof niet in houten steden", stelt Jurriaan van Stigt van LEVS architecten dan ook. LEVS publiceerde recent de studie Hoog Hout Haalbaar

Op de houtbouw-avond in Pakhuis de Zwijger presenteerden veel ontwikkelaars gerealiseerde projecten en hun bevindingen. De problemen met geluidsoverdracht en brandveiligheid blijken oplosbaar. Inmiddels rijzen in snel tempo in het land woningfabrieken de grond uit, waar natuurlijke materialen meer worden toegepast. De trend is richting standaardisatie en industrialisatie. Barneveld: "Waarom zou elke corporatie en gemeente zijn eigen programma van eisen moeten hebben. We moeten daar mee ophouden als we betaalbaar en met tempo willen bouwen. We weten nu toch wel hoe een goede woningplattegrond eruit ziet! Bij Xylino denken we vanuit de module. En als houtbouw duurder blijft, moet er dan ook niet wat aan de grondprijs gebeuren?" En ook architecten en aannemers kunnen niet meer op een traditionele manier hun percentages doorberekenen als woningen grotendeels uit de fabriek komen, stelt Van der Zande.

Zevenbergen wijst op het belang van certificering van conceptwoningen en bouwelementen, waaronder een CO2-certificaat. En: "Bij houtbouw moet je anders te werk gaan. Niet eerst de stedenbouwkundige en de architect iets laten uitwerken en vervolgens kijken of het ook in hout kan." Dat onderschrijft Van der Zande: "Het zit hem al in de tenderuitvraag. Gemeenten moeten ook in beweging komen."

_______________________________________________

Kijk hier terug: naar 20% houtbouw in de MRA

De meeste citaten uit dit artikel zijn opgetekend bij de bijeenkomst op 11 maart: Houtbouw : Naar 20% houtbouw in de MRA. De registratie van die avond is hier terug te kijken:

Fred van der Molen