"We zien in toenemende mate dat koopwoningen door beleggers worden gekocht. Van kleine tot grote. Dat gebeurt vooral in flats in Buitenveldert, Nieuw-West, Noord en Zuidoost, kortom overal waar de prijzen nog relatief laag zijn. Wat er dan bijvoorbeeld gebeurt, is dat de woning wordt opgedeeld, in de ergste gevallen gewoon met wat gipsplaten." Aan het woord is Gert Jan Bakker van het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag, onderdeel van !WOON.

Deze ontwikkeling is niet nieuw. Het meldpunt trok al in 2009 aan de bel over een 'nieuw soort huisjesmelker'. Bakker somt dan ook routineus de nadelen op: risico van overbewoning en verloedering, prijsopdrijving van huren én koopprijzen, eigenaren en huurders met weinig binding met de buurt, verlies van sociale verbanden.

Omwonenden zien de grootschalige 'verkamering' van appartementen vaak met lede ogen aan. Het zou hun woon- en leefomgeving aantasten. Dit voorjaar trokken bijvoorbeeld de bewoners Marjolein Houweling en Herman Morssink van het complex de Gouden Leeuw in Zuidoost aan de bel in een opiniestuk in Het Parool. Volgens hen wordt daar een kwart van de appartementen gekocht om kamergewijs te verhuren. Hun conclusie: dat is te veel. "De vierhonderd woningen vormen sinds de oplevering samen een dorp. Dat gevoel willen wij behouden", aldus Houweling.

Gemeentelijke handhavers klopten van maart tot en met augustus aan bij zeventig adressen in het complex. Op 31 adressen is kamergewijze verhuur zonder vergunning geconstateerd. Bij 17 daarvan werden boetes van 6.000 euro opgelegd. Zeer recent werd nog een wietplantage ontdekt in een appartement. Dat was niet de eerste.

Volgens Houweling en Morssink zijn er in de Gouden Leeuw makelaars neergestreken die wel acht woningen verhuren. Maar ook steeds meer particulieren kopen een tweede of derde woning als belegging, zo bleek onlangs uit onderzoek van de Volkskrant. In Maastricht werd vorig jaar bijna een op de vijf woningen door een particulier als beleggingspand aangekocht. In Amstelveen en Amsterdam ging toen ruim 10 procent van de koopwoningen over in handen van een particuliere belegger, nu weer een aantal procent meer. Ter nuancering: een onbekend deel van die woningen was al in handen van een particuliere belegger. Bovendien klinkt 15 procent niet direct als ontwrichtend, maar particuliere beleggers hebben slechts toegang tot en belangstelling voor een deel van de woningmarkt. Voor dat segment kan hun belangstelling flinke invloed op de prijsvorming hebben. 

% koopwoningen naar particuliere beleggers
Toelichting: Benadering op basis van transactiedata. Een particuliere belegger wordt gedefinieerd als een natuurlijk persoon met meer dan twee en minder dan vijftig woningen.

Omdat spaargeld geen rente meer oplevert, zoeken particuliere beleggers andere manieren om rendement te maken. Je komt dan al snel bij de woningmarkt uit. Het investeringsklimaat is op zijn zachtst gezegd gunstig: lage hypotheekrente, lage overdrachtsbelasting, een onbelast inkomen uit huur en grote woningnood in universiteitssteden.

 

Het vorige kabinet heeft het de particuliere belegger makkelijker gemaakt door het puntenstelsel aan te passen en tijdelijke verhuur van reguliere woningen toe te staan. Zo valt in Amsterdam praktisch elke vrijkomende woning in de vrije sector en kan een huiseigenaar zijn woning zonder nare verplichtingen verhuren voor maximaal twee jaar. En na die periode kan hij die woning wederom voor 'bepaalde tijd' verhuren tegen de marktprijs van dat moment. Er zijn geen harde cijfers beschikbaar over de groei van de tijdelijke huur van reguliere woningen, maar wel indicaties dat het in Amsterdam om zich heen grijpt.

Ook kopers in de veel geroemde klusflat Kleiburg zien inmiddels het goud blinken. "De gelauwerde klusflat voor de kleine portemonnee dreigt te veranderen in het grootste kamerverhuurbedrijf van het land", concludeerde Parool-journalist Patrick Meershoek al. Gemeentelijke handhavers bezochten daar het afgelopen half jaar 47 woningen en constateerden dat op 24 adressen kamergewijze verhuur zonder vergunning plaatsvond en op twee adressen illegale short stay. Daarnaast werd er nog een illegaal hotel, een hennepplantage aangetroffen en op elf adressen een niet toegestane vorm van onderverhuur. Op één adres verbleven negen personen zonder verblijfsvergunning. In totaal zijn in Kleibrug 41 boetes opgelegd. 

Voor alle duidelijkheid: verhuurders met vergunning doen niets verwijtbaars. Ze voorzien bovendien in een behoefte. Er is vooral in universiteitssteden een enorme vraag naar huurwoningen en met Friends-constructies wordt de schaarse woonruimte uiterst efficiënt benut.

Maar de nadelen zijn ook duidelijk: grotere kans op overlast voor omwonenden door overbewoning, huurders die het vel over de neus wordt gehaald, een woonomgeving die van karakter verandert, afnemende sociale verbanden in buurten en complexen. En natuurlijk is er de verdere prijsopdrijving; de kleine particuliere belegger vist veelal in dezelfde kleine vijver als de koopstarter.

Iedereen uit de vastgoedsector verwacht dat de buy-to-let-trend nog wel even doorzet. Er is gewoon te veel geld mee te verdienen. Het is niet te verwachten dat dit liberaal/christelijke kabinet daarvoor drempels gaat opwerpen. De inkt van de Wet Doorstroming huurmarkt uit de koker van VVD-minister Blok is nog maar net opgedroogd. VvE's en gemeenten kunnen wel enige beperkingen stellen aan doorverhuur en onderhuur. Wat betreft Airbnb gebeurt dat ook én wordt er in Amsterdam inmiddels streng op gehandhaafd.

Maar verder? Een aardige testcase wordt Kleiburg in Zuidoost. Het stadsdeel heeft aangekondigd een dam op te werpen tegen opsplitsen van appartementen in kamers. Tientallen eigenaren hebben daar - net als bij de Gouden Leeuw - de laatste maanden een vergunning voor aangevraagd, ongetwijfeld geschrokken van de controleacties van de gemeente. Ze deden het dus al, maar zonder vergunning. Het stadsdeelbestuur hoopt dat het bestemmingsplan van Kleiburg aangrijpingspunten biedt voor een verbod. Maar het wordt spannend of dat voor de rechter stand houdt. Een beroep op rechtsongelijkheid ligt voor de hand met een verwijzing naar eigenaren die eerder wel een vergunning kregen.

Veel woningen in Amsterdam zijn in handen van corporaties. Zij verkopen ook woningen, al worden het er steeds minder. De particuliere belegger is uiteraard ook geïnteresseerd in die woningen. Wettelijk hebben ze geen toegang tot die markt, omdat corporaties uitsluitend woningen mogen verkopen aan huishoudens die er zelf - of hun directe verwanten in de eerste lijn (ouder of kind van de koper)  - gaan wonen. Maar daar glipt wel eens wat doorheen. 

"We zijn er inmiddels heel scherp op", zegt woordvoerder Coen Springelkamp van Ymere. "Er is in het verleden helaas één woning verkocht aan een huisjesmelker door frauduleus handelen van een medewerker van een van onze externe makelaars. Dat heeft tot strafontslag geleid. Er zit altijd een clausule in het koopcontract dat het voor eigen gebruik is. En we checken bij het Kadaster of de koper geen andere woningen op zijn naam heeft. Dat is een aanwijzing dat de koper mogelijk andere bedoelingen heeft dan er zelf gaan wonen." Springelkamp benadrukt dat Ymere alleen nog maar sociale huurwoningen verkoopt als daar goede redenen voor zijn. "Bijvoorbeeld ons streven naar gemengde wijken." 

Een vergelijkbare toetsing is er bij andere corporaties. Bouke Molenkamp, manager zakelijke markten bij Eigen Haard: "Wij verkopen alleen nog in wijken waar we zo denken de leefbaarheid te verbeteren. We verkopen minder en ook steeds minder via externe makelaars. We zijn er heel kien op dat we niet aan huisjesmelkers verkopen. De markt is ook zo dat we kieskeurig kunnen zijn. Eigen huurders hebben voorrang en we verkopen niet per opbod. We checken de koper bij het Kadaster en bij twijfel moeten ze op gesprek komen. Verkopen gaan daarom wel eens niet door."

Maar dat er niet eens een particuliere belegger tussen zit, kan geen corporatie garanderen. En bovendien. Hoe controleer je dat er na de koop toch niet een neefje en drie van zijn vrienden gaan wonen? En woningen worden ook weer doorverkocht, terwijl de zelfbewoningsplicht alleen geldt voor de eerste koper.

 

Lees ook: Veel illegale woningdelers in Zuidoost (NUL20, 15-11-2017)

 

Wat te doen tegen buy-to-let?

Bij de research voor dit artikel kwam NUL20 deze suggesties tegen om buy-to-let minder aantrekkelijk te maken: hogere overdrachtsbelasting voor beleggers huurcontracten voor bepaalde tijd weer afschaffen meer handhaving en hogere boetes op illegaal woningdelen kettingbeding voor zelfbewoning bij verkoop corporatiewoningen