Friso de Zeeuw Mr. W.C.T.F. de Zeeuw is praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling TU Delft en directeur nieuwe markten Bouwfonds. Op 20 juni hield hij zijn oratie ‘De Engel uit het marmer’ met als ondertitel: Gebiedsontwikkeling: inspireren, mobiliseren en realiseren.

De herstructurering van na­­oorlogse wijken viert dit jaar haar tienjarig beleidsjubileum. Voortdurend is er discussie over de interactie tussen de fysieke, sociale en economische ’pijlers’ van de herstructurering en hun effectiviteit. Ik betwijfel of dit dispuut veel heeft opgeleverd; het heeft veel weg van een pingpongspel. Het ‘stenen stapelen’ heeft recentelijk aan belang ingeboet, zo lijkt het. Andere aspecten zoals onderwijs, sociale begeleiding van probleemgezinnen, culturele integratie en werk staan op de voorgrond. Aard en omvang van de fysieke ingrepen staan ter discussie. De tendens is: minder sloop/nieuwbouw en meer renovatie.

Voor verbetering van de positie van de wijken is doorslaggevend of de er nog woonachtige middenklasse een aantrekkelijk woonmilieu en voorzieningenniveau kan worden geboden. Deze breed onderschreven constatering is ook te vinden in het advies ‘Stad en stijging’ (2006) van de VROM-Raad.

Recent onderzoek maakt duidelijk dat de allochtone middenklasse in Rotterdam en Amsterdam de woonwensen deelt van de autochtonen; de meerderheid ambieert een grondgebonden woning, als het even kan met een tuin. Verder zijn de allochtone middenklassers zeer alert op het imago van de wijk. Ontbreekt (het perspectief op) verbetering, dan vertrekken zij.

Ook onderschrijft dat onderzoek het belang van het onderwijs. De aanwezigheid van scholen met een gemengde populatie (dus géén zwarte scholen) is een kritische factor bij de beslissing: blijven of vertrekken. Onderzoek van Bouwfonds in de Amsterdamse Westelijke Tuinsteden resulteerde in vergelijkbare resultaten.

Serieus nemen van de wensen van de allochtone middenklasse heeft pittige consequenties voor de herstructurering. Een groot deel van de overheersende flats moet worden vervangen door laagbouw. Sloop/nieuwbouw dus. Ingrijpen in de stedenbouwkundige structuur is onontkoombaar, hetgeen vaak een apart dispuut oplevert. Ook de grondexploitatie kan - maar hoeft niet altijd - onder druk te komen staan. In de Amsterdamse Westelijke Tuinsteden heeft een discours tussen de ontwikkelaars (woningcorporatie Ymere samen met Bouwfonds) en de gemeente er in 2006 toe geleid dat het aanvankelijke vernieuwingsprogramma met nagenoeg honderd procent terugbouwen van flats veranderd is in een programma met veertig procent grondgebonden woningen en zestig procent appartementen.

De gevoeligheid voor het imago van de wijk moet leiden tot een gebiedsgerichte, brede aanpak. Verbetering van de winkel- en andere voorzieningen maakt hier integraal deel van uit. Dan komt de waardegroei van het vastgoed op gang.

Kleine ingrepen op straat- of buurtniveau helpen niet voor imagoverbetering, tenzij ze zich op belangrijke publieke of collectieve gebouwen richten. De kwestie is ook urgent: de middenklassers hebben weinig geduld en willen verandering, anders zoeken ze hun heil elders. De fysieke aanpak, met een relatief stevig sloop/nieuwbouw-programma, komt in deze benadering als serieuze optie in beeld.

Uiteraard is deze aanpak verbonden met een inzet op niet-fysieke aspecten als onderwijs, jeugdzorg, veiligheid en werk. In de institutionele verkokering binnen deze functies is sinds de start van de stedelijke vernieuwing weinig verandering gekomen. Dat belet een slagvaardige, samenhangende aanpak die gelijk opgaat met de fysieke vernieuwing. Vertraagde besluitvorming over nieuwbouw van een brede school kan bijvoorbeeld de voortgang van een compleet vernieuwingsplan lamleggen. De aangegeven urgentie maakt hier stevige doorbraken noodzakelijk.

Omdat woningcorporaties dominante posities hebben in deze wijken, spreekt het vanzelf dat zij in de regel het vernieuwingsproces entameren. Bovendien kennen zij hun huurders en hebben zij het vermogen om deels onrendabel te investeren. Er wordt (weer) gediscussieerd over hoever de betrokkenheid van commerciële marktpartijen moet gaan in het vernieuwingsproces. Zij hebben expertise in het ontwerpen van marktgerichte woonmilieus met gevarieerde, grondgebonden programma’s. En ook in het vernieuwen en realiseren van wijk- en buurtwinkelcentra en andere commerciële en niet-commerciële voorzieningen. Voor het verbeteren van het imago van de wijk mag men van commerciële marktpartijen een gebiedsgerichte inbreng verwachten in concept, programma, ontwerp en investeringsbeleid. Juiste prioriteitstelling maakt het verschil in imagoverbetering en ‘branding’.