Jaarcijfers Amsterdamse corporaties

Het Jaarbericht van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties is ditmaal vervat in een handzaam digitaal document. Onder deze glimmende motorkap bevindt zich - gelukkig voor de onderzoekers onder ons - de gebruikelijke verantwoordingslaag met zijn stortvloed aan tabellen. NUL20 peilt toch maar even onder die motorkap. Hoe staat de sociale huursector er voor?

De jaarverslagen van de AFWC maken ons steevast bewust van de grote druk op de Amsterdamse sociale huurmarkt. Zo reageerden er in 2019 gemiddeld 271 woningzoekenden op een vrijkomende woning, terwijl een starter gemiddeld 10,6 jaar inschrijfduur moet opbouwen. Het beste wat je daar over kan zeggen, is dat het er niet beroerder op is geworden: gemiddelde inschrijfduur en aantal reacties namen zelfs iets af ten opzichte van een jaar eerder.
Er stonden in 2019 een duizelingwekkend aantal van 420.500 woningzoekenden ingeschreven bij WoningNet, van wie 237.000 uit Amsterdam. Daarvan waren er ruim 55.000 ook actief op zoek. Dat wil zeggen dat ze in 2019 (tot 15 november) in ieder geval één keer reageerden op een woningadvertentie.

Van de vrijgekomen woningen gaat 65 procent naar starters. De slaagkans van jongvolwassenen tussen de 23 en 28 is sowieso sterk verbeterd dankzij de toevoeging van jongerenwoningen in combinatie met tijdelijke contracten. Vorig jaar (tot 15 november) werden er 1.558 jongerencontracten gesloten, bijna een kwart van het totaal aantal reguliere sociale verhuringen via WoningNet. Deze ‘flexcontracten’ zijn niet onomstreden, maar je kunt in ieder geval vaststellen dat de kansen van jongeren op een woning erdoor zijn gestegen.

De afgelopen tijd heeft een kentering in het denken over de sociale huursector plaatsgevonden. De pendule beweegt weer de andere kant op. Met bijkans elk probleem - maatschappelijk én economisch - wordt weer naar de corporaties gekeken. Zelfs banken en beleggers betogen nu dat corporaties in de positie moeten worden gebracht de bouwproductie op gang te houden. En dan valt altijd weer dat V-woord, de verhuurderheffing.

 

Amsterdamse woningvoorraad

Bron: OIS/WiA

De woningcorporaties bezitten nog altijd zo’n 40 procent van de Amsterdamse woningvoorraad, een kleine 185.000 woningen. Het aandeel corporatiewoningen is daarmee zo’n beetje terug op het niveau van begin jaren tachtig. Toen waren er in Amsterdam minder corporatiewoningen dan (veelal goedkope) particuliere huurwoningen. In 1983 bestond nog 52 procent van de woningvoorraad daar uit. Corporaties kochten in het kader van de stadsvernieuwing veel van die woningen op. Weer later verdwenen particuliere huurwoningen doordat ze werden gesplitst en verkocht; en weer later geliberaliseerd. Sinds 2013 investeren beleggers weer fors in nieuwbouw van particuliere huurwoningen; het gros daarvan zit in het duurdere segment.

 

Prestatieafspraken
De Samenwerkingsafspraken 2015-2019 betekenden een trendbreuk. Het aantal sociale huurwoningen mocht niet verder dalen. Dat is gelukt. Per 1 januari 2020 hebben de corporaties 165.020 zelfstandige sociale huurwoningen in bezit, enkele duizenden meer dan de afgesproken ondergrens. Dat is exclusief ruim 9.600 onzelfstandige eenheden (zoals studentenkamers).
Nu is alles weer gericht op groei. Voor de periode 2020-2023 wordt gemikt op een bouwproductie van 2.500 woningen per jaar (start bouw). Met aftrek van sloop, verkoop en liberalisatie levert dat netto zo’n 750 woningen per jaar extra op.
In de Samenwerkingsafspraken stond betaalbaarheid voorop. Vijfenzeventig procent van de vrijkomende zelfstandige sociale huurwoningen zou moeten worden verhuurd onder de aftoppingsgrenzen. De corporaties voldoen daar ruimschoots aan (87% in 2018 en 85% in 2019). Mede door de ‘passendheidstoets’ verhuren ze de meeste woningen aan de laagste inkomensgroepen, met een bijpassende huur. Dat is niet alleen maar goed nieuws: de kansen voor huishoudens met een iets hoger inkomen nemen navenant af.

 

Wie wonen er in corporatiewoningen?
Zevenentachtig procent van de corporatiewoningen wordt bewoond door huishoudens met een inkomen beneden de 42.436 euro. Slechts 6 procent van de bewoners heeft een gezinsinkomen van meer dan anderhalf keer modaal (€57.053).
Sociale huurwoningen worden in toenemende mate bewoond door mensen met lage inkomens en binnen deze groep neemt het aandeel kwetsbare bewoners toe. Deze trend van ‘residualisering’ zien we in het hele land.

 

 

Sociale voorraad corporaties: 37 procent
Beweeg de cursor over de kaart voor info per stadsdeel

Op dit moment bestaat nog de helft van de Amsterdamse woningvoorraad uit gereguleerde huurwoningen. Daarvan is 13 procent in bezit van particulieren en 37 procent in eigendom van de woningcorporaties. De stadsdelen Noord, Zuidoost en Nieuw-West hebben veel corporatiewoningen, hoewel juist in de naoorlogse stedelijke vernieuwingsgebieden veel woningen zijn verkocht. In Zuid en Centrum is het corporatiebezit - ook van oudsher - het kleinste.

 

Nieuwe wooncontracten: 19.000
De laatste jaren fluctueert het aantal reguliere sociale verhuringen tussen de 7.000 en 7.500. Vorig jaar waren het er 7.500. Daarnaast verhuren corporaties woningen aan studenten en in de vrije sector (1.309) en verkochten ze woningen (997, waarvan 885 sociale huurwoningen). Alles bij elkaar kregen zo zo’n 19.000 corporatiewoningen een nieuwe bewoner.

 

Verkoop sociale huurwoningen: minder voor meer

Het groeiend tekort aan betaalbare woningen maakt dat de corporaties veel minder sociale huurwoningen verkopen en liberaliseren. De maatschappelijke onvrede over verkoop is ook sterk toegenomen, met name in stadsdeel Zuid, een stadsdeel met relatief weinig corporatiewoningen (24%). De corporaties wijzen er steevast op dat verkoop noodzakelijk is om de gewenste investeringen in nieuwbouw en duurzame renovatie te kunnen doen. Gelukkig compenseren de sterk gestegen verkoopprijzen de afgenomen verkoop in belangrijke mate. De gemiddelde verkoopprijs steeg vorig jaar naar 340.335 euro en in Zuid tot boven de vier ton. Het gevolg is wel dat steeds minder middeninkomens - de traditionele doelgroep - nog een corporatiewoning kunnen kopen.