Jan Doets, topman van ING Real Estate, waarschuwt voor internationale concurrentie

Jan Doets, topman van ING Real Estate, waarschuwt voor internationale concurrentie
“Amsterdam moet beter zijn best doen”

Jan Doets, topman van ING Real Estate, vindt Amsterdam een heerlijke stad, maar hij waarschuwt voor toenemende concurrentie. “Als steden in Spanje meer kansen bieden dan Nederlandse steden, dan kan ik daar beter naar toe gaan.” Wat verwacht een grote ontwikkelaar van Amsterdam? En omgekeerd: wat kan de ontwikkelaar annex belegger voor Amsterdam betekenen in deze wat kommervolle tijden?


Onroerend goed is niet verhuisbaar, maar geld wel

ING Real Estate speelt het een belangrijke rol in de ontwikkeling van Nederlandse steden. In Amsterdam de onderneming actief betrokken bij de ontwikkeling van de Zuidas, de uitbreiding van Zuidoost en de herontwikkeling van het Shell-terrein op de Noordelijke IJ-oever.
ING Real Estate is belegger, ontwikkelaar en financieringsbedrijf. Steden waar Doets in wil investeren, moeten aan hoge eisen voldoen: “Wij investeren in een schone, een veilige en een bereikbare stad. Een stad voor jong en oud. Een stad voor rijk en arm. Een vitale stad. Een culturele stad en een goed opgeleide stad.”
Hij beseft dat geen enkele stad in de wereld op al die punten kan scoren, maar er bestaat wel een ondergrens. “Bepaalde minpunten zijn onvermijdelijk, maar als een gebied onder een minimum zakt, dan moeten wij afzien van investeringen. Onroerend goed is niet verhuisbaar, maar geld wel. Wij kunnen daarvoor de beste plek zoeken. Met de introductie van de euro verschuift de focus van ons bedrijf naar heel Europa. De concurrentie tussen afzonderlijke steden is de laatste jaren dan ook veel groter geworden.”

Elke stad moet kortom beter zijn best doen. Dat geldt volgens hem zeker voor Amsterdam. “Wie naar internationale lijstjes kijkt, ziet dat Amsterdam aan aantrekkelijkheid verliest. De stad verliest aan populariteit bij toeristen en verliest terrein als internationale congresstad. Wat de waarde van die overzichten ook mag zijn; het zegt wel dat de gemeente niet achterover mag leunen.”
Er liggen volgens Doets op verschillende terreinen belangrijke opgaven. “Het gaat mij om elementaire zaken. Een gevoel van veiligheid. Een schone stad. Het openbaar vervoer moet altijd goed zijn. Wij zijn daar nog steeds niet zo goed in. Amsterdam moet nog leren van Londen en Parijs dat wegen vaker verstopt zijn. De aanleg van meer asfalt is daarvoor geen oplossing. Dan blijft er te weinig groen over. Er wordt weliswaar hard gewerkt aan de aanleg van de IJ-tram en de afbouw van Oostelijke Handelskade, een belangrijke entree naar de binnenstad. Maar het zou veel beter zijn geweest als die zaken al enkele jaren geleden waren afgerond. De aanleg van de Noord/Zuidlijn komt er nog aan en de Wibautstraat moet opgeknapt. Is de stad straks nog wel bereikbaar?”
Een goede afstemming van activiteiten is een hele klus, dat weet hij ook wel. Maar de hoofdstad wordt wel met erg veel zaken tegelijk geconfronteerd. “Neem het Museumplein. Het Rijksmuseum gaat vanwege renovatie een aantal jaren dicht. In dezelfde periode is het Stedelijk Museum eveneens gesloten. Dat heeft grote gevolgen voor het culturele klimaat in de stad.”

Geen economische zorgen

ING Real Estate heeft drie kernactiviteiten: vastgoedontwikkeling, investment management en financiering. Vastgoedontwikkeling houdt zich bezig met het ontwikkelen van winkelcentra, kantoren, logistiek vastgoed, woningen en parkeerfaciliteiten. ING Real Estate is in Nederland marktleider in het ontwikkelen van winkelcentra, is één van de leidende ontwikkelaars van kantoren en is een middelgrote ontwikkelaar van woningen.
Investment management opereert wereldwijd voor institutionele beleggers, die hun vastgoedbeleggingen willen spreiden over woningen, winkels, kantoren, bedrijfspanden, logistiek vastgoed en parkeervoorzieningen of een combinatie hiervan. Finance biedt private en institutionele beleggers en ontwikkelaars van commercieel vastgoed financieringsoplossingen.
ING Real Estate heeft kantoren in Nederland, België, Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk, Spanje, Duitsland, Italië, Tsjechië, Polen, Hongarije, Singapore, China, de Verenigde Staten en Australië.

De economische positie van de stad baart hem geen zorgen. Krachtige pijlers als Schiphol verdwijnen niet, ook niet nu de KLM in Franse handen is gevallen. Als de luchthaven voldoende geaccommodeerd en bereikbaar blijft, dan nemen de kansen van die plek volgens hem niet af. Het minder goede economische getij is van tijdelijke aard. Het stagneren van de kantorenafzet, zorgt evenmin voor een negatieve stemming. “De kantorenmarkt kent een varkenscyclus. Er is te enthousiast gebouwd, maar dat biedt op zich ook nieuwe kansen. Bedrijven kunnen zich voor hetzelfde geld een betere plek toe-eigenen. Dan ontstaat aan de onderkant van de markt meer leegstand. Daar kunnen vervolgens nieuwe dingen gebeuren: sloop voor woningbouwlocaties, studentenhuisvesting of de bouw van scholen. Een volgende keer zullen we proberen voorzichtiger te zijn, maar dat proces is juist vanwege de lange ontwikkeltijd moeilijk in de hand te houden.”
Gaat het om de directe samenwerking met de gemeente, dan lijkt Doets niet ontevreden.
De cultuur van weleer, waarbij de ontwikkelaar eerder een vijand dan een vriend van de overheid was, lijkt vervlogen. “Onroerend goed is een ingewikkeld product. Er zijn vele disciplines bij betrokken. Alleen als iedereen zijn uiterste best doet, ontstaat het beste product. Het is dan ook van het grootste belang dat overheid en investeerders hun plannen goed op elkaar afstemmen. Samen plannen maken, maakt dat een plan als zodanig is gegarandeerd. Als investeringen bovendien goed op elkaar worden afgestemd, dan zijn er geen grote renteverliezen. En dat geld kan weer ten goede komen aan de plannen zelf.”
Hij prijst de nauwe samenwerking tussen bedrijfsleven en centrale stad op de Zuidas.
“Daar komen gemeente en marktpartijen tot nieuwe vormen van risicodeling. Bij de plannen voor het Dokmodel, waarbij treinsporen en een stuk van de A10-zuid ondergronds worden gebracht, is de minimale grondopbrengst voor de extra ruimte die vrijkomt gegarandeerd. En ik ben nog steeds gematigd optimistisch over de haalbaarheid van dat model. In een tijd dat het wat minder goed gaat, klinkt al snel dat het allemaal veel te kostbaar is. Maar we hebben het over een plan voor de komende vijftien jaar. Over een of twee jaar schijnt de zon weer aan de horizon. Ik zou het zonde vinden als de regering die kans voorbij laat gaan.”

GETZ onderuit?

Minder verheugd toont hij zich met het collegebesluit de bouw van de Amsterdam Dome in Noord te verkiezen boven een soortgelijke Music Dome aan de Arenaboulevard in Zuidoost. “Een aantal jaren geleden hebben gemeente en investeerders elkaar kunnen vinden in een gezamenlijk idee daar het tweede uitgaanscentrum van de stad te bouwen. De gemeente trekt nu opeens een belangrijke kaart uit het spel. Vervolgens is het de vraag of dat ook niet de doodsteek is voor de bouw van entertainmentcentrum GETZ. Ik zeg dus niet: de gemeente mag dat niet beslissen. Maar men moet daarvan wel de consequenties overzien.”
Er was een trits aan podia voorzien. GETZ moest een hoogwaardig gebouw worden als aanvulling op de ArenA (zestigduizend bezoekers), Heineken Music hall (5500 bezoekers) en de Music Dome (vijftienduizend bezoekers). Een innovatieve ontmoetingsplek: ‘s avonds en ’s nachts het domein voor de liefhebbers van music en dance en overdag met een flink aanbod op het terrein van lifestyle retail en leisure. “Het is voor mij echt een grote vraag hoe het verder moet met die plek. Terwijl het zeker niet zo is dat het centrumgebied van Noord niet van de grond kan komen, als de dome in Zuidoost zou zijn gebouwd.”
Doets kan het weten want zijn bedrijf investeert in het centrumgebied van Noord. ING Real Estate ING is ook een belangrijke partij voor de ontwikkeling van de Noordelijke IJ-oever. In de jongste prioriteitstellingsnota geeft het stadsbestuur nadrukkelijk voorrang aan de ontwikkeling van het Shell-terrein. Andere gebieden, zoals het NDSM-terrein komen niet voor 2010 in beeld. Juist daar heeft ING Real Estate het kraanspoorgebouw in ontwikkeling. “Die plek blijft langer desolaat. Toch hoeft dat niet dramatisch te zijn. We doen voor dat gebouw een beroep op de pioniersgeest van ondernemers in creatieve beroepen. Wie gesetteld wil zijn met zijn bedrijf, moet gewoon een kantoor zoeken in Zuid of zo.”
Voor hem is het Shell-terrein de hoofdprijs aan het begin van de nieuwe eeuw. “Er wordt al een aantal jaren nauw samengewerkt met Shell en de gemeente. In 2006 levert Shell de eerste kavel aan de gemeente. In 2007 start de bouw. Er is ruimte voor meer dan tweeduizend woningen. We zijn nu volop bezig met het stedenbouwkundig plan en begin volgend jaar worden de architecten aangewezen.”
Het gebied, dat volgens Doets in kwaliteit zal kunnen wedijveren met het Oostelijk Havengebied, krijgt een zeer divers karakter. “Het is een geweldige plek. Een oever op zon. Met de pont bevinden de bewoners zich binnen vijf minuten in de stad. Voor de woningbouwplannen geldt vanaf het eerst begin: het is voor oud en jong, arm en rijk. Er komen studenten- en ouderenwoningen. Er is ruimte voor gezinnen. En er komen niet alleen koopwoningen, maar ook duurdere en sociale huurwoningen. Door voor elk wat wils te bouwen, verwachten we in de eerste fase al voldoende volume te kunnen realiseren. Al volgend jaar willen we de Amsterdamse bevolking tijdens speciale activiteiten laten kennismaken met de bijzondere mogelijkheden van het gebied.”
Onder meer bij de ontwikkeling van het Shell-terrein speelt de ingewikkelde bestuurlijke structuur van de stad wel een belemmerende rol. “Er zijn doorgaans vele gemeentelijke diensten bij de plannen betrokken. Die organisaties moeten als een goed geoliede machine samenwerken. Naast de centrale stad, hebben we de stadsdelen. Niet elk ambtelijk apparaat slaagt erin dezelfde kwaliteit te realiseren. Toch is het van het grootste belang dat de overheid mensen met voldoende ervaring aan zo’n project laat werken. Het vasthouden van kwaliteit en ervaring blijkt in de praktijk een punt van zorg. Bedenk daarbij dat plannen een levenscyclus van zeker zes of zeven jaar hebben. Als ik dan kijk naar Shell: wij zijn daar een paar jaar bezig en bij ons zit nog steeds dezelfde ploeg erop. Bij de gemeente is de zaak al minimaal tweemaal gewisseld. Natuurlijk pleit ik er niet voor dat mensen tot in lengte van jaren op dezelfde stoel zitten. Junior-medewerkers moeten ervaring kunnen opdoen. Maar de gemeente zou die continuïteit wel moeten organiseren. In het personeelsbeleid en in de carrièreplanning van medewerkers moet daar beter over worden nagedacht.”

Bert Pots

Jan Doets, topman van ING Real Estate, waarschuwt voor internationale concurrentie
“Amsterdam moet beter zijn best doen”

Jan Doets, topman van ING Real Estate, vindt Amsterdam een heerlijke stad, maar hij waarschuwt voor toenemende concurrentie. “Als steden in Spanje meer kansen bieden dan Nederlandse steden, dan kan ik daar beter naar toe gaan.” Wat verwacht een grote ontwikkelaar van Amsterdam? En omgekeerd: wat kan de ontwikkelaar annex belegger voor Amsterdam betekenen in deze wat kommervolle tijden?