Wijziging puntenstelsel: WOZ telt straks voor maximaal 33 procent mee
Liberaliseren woningen wordt lastiger

Het kabinet gaat de huizenprijs - uitgedrukt in de WOZ - een minder prominente rol geven in het puntenstelsel (WWS). Daardoor blijven meer woningen behouden voor de gereguleerde huursector. Volgens gemeentelijke berekeningen zou dat in Amsterdam al tienduizenden woningen betreffen. De Woonbond gaat het wetsvoorstel niet ver genoeg, de IVBN is tegen.

Landelijk beleid leidde tot enorme huurstijgingen
De wijzigingen in het woningwaarderingssysteem (WWS) hebben het laatste decennium voor grote huurstijgingen gezorgd in gebieden met een gespannen woningmarkt. Twee wetswijzigingen hadden tot doel de gewildheid van de woning beter tot uitdrukking te laten komen in de maximumhuurprijs. Met als nevendoel het aandeel middensegment te vergroten ten koste van de sociale huursector.
De eerste aanpassing was de invoering van de ‘schaarstepunten’, oftewel Donnerpunten, in 2011. De volgende in 2015 de introductie van de WOZ-waarde in het puntenstelsel (WWS).

 

Op Prinsjesdag 2019 maakte het kabinet bekend het aandeel van de WOZ-waarde in het puntenstelsel tot 33 procent te gaan beperken. Men had ook in Den Haag vastgesteld dat de enorme stijging van de huizenprijzen in de grote steden tot ‘disbalansen’ op de huurmarkt had geleid. Dit najaar wordt het wetsvoorstel in het parlement behandeld.
De aanpassing van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) heeft met name consequenties voor de grote steden. Het betekent dat een aanzienlijk kleiner deel van de particuliere gereguleerde huurwoningen kan worden geliberaliseerd. Op dit moment kan in Amsterdam het gros van de particuliere huurwoningen bij leegkomst worden geliberaliseerd vanwege de hoge huizenprijzen. En dat gebeurt ook. Maar na invoering van een 33-procentsmaximum zou in Amsterdam in theorie bijna 70 procent van de 58.000 particuliere sociale huurwoningen ook na mutatie in het gereguleerde segment blijven, zo meldde wethouder Ivens eerder in een brief aan de gemeenteraad. Stichting !WOON trekt op basis van eigen onderzoek andere conclusies: ook met de 33-procentsnorm zou in de oude Amsterdamse wijken nog steeds circa 60 procent van de woningen buiten de huurprijsbescherming vallen. In welke mate deze cijfers met elkaar in tegenspraak zijn, is onduidelijk.
Bij 142 punten kan een huurwoning worden geliberaliseerd. Inmiddels bepaalt het WOZ-aandeel al meer dan de helft van het puntentotaal in Amsterdam (Bron: ABF).

Donnerpunten

Terug in de tijd. Tot 2011 telde de locatie nauwelijks mee in het WWS; een woning in Delfzijl had daardoor snel meer punten dan een wat kleinere woning in hartje Amsterdam. Dat stuitte op steeds meer kritiek. Minister Donner introduceerde daarom in 2011 de ‘schaarstepunten’, beter bekend als Donnerpunten. Wat overigens weer op felle kritiek stuitte uit een andere hoek: huurdersorganisaties. Woningen in de Corop-regio Amsterdam kregen er zomaar 25 punten bij, oftewel een potentiële huurverhoging van 120 euro. En het maakte de weg vrij voor liberalisering van veel gereguleerde huurwoningen. Overigens was dat een van de achterliggende doelstellingen van het toenmalige kabinet.
In 2015 verving het kabinet Rutte-Asscher de Donnerpunten en andere locatieafhankelijke items uit het WWS door het WOZ-aandeel: hoe hoger de woningwaarde, hoe meer punten. Het kabinet nam bij de invoering als uitgangspunt dat de woningwaarde gemiddeld zo’n 25 procent van het totaal aantal punten per woning zou gaan bepalen.
Landelijk is dat ook aardig uitgekomen, maar in gebieden waar de huizenprijzen explodeerden, werd het WOZ-deel steeds bepalender. In Amsterdam lag in 2018 het gemiddelde WOZ-aandeel in de waardering van particuliere huurwoningen zoals gezegd al op 50 procent. Het wetsvoorstel om dit te maximeren tot 33 procent is dus een forse, maar nog altijd gedeeltelijke correctie, gelet op het uitgangspunt van 25 procent. Betrokken marktpartijen reageren voorspelbaar: de Woonbond vindt de WOZ-cap van 33 procent te hoog en pleit voor een maximum van 20 procent; de IVBN (institutionele beleggers) is tegen maximering, of wil anders 45 procent in Amsterdam en 40 procent in de G5-steden.

Consequenties

De wetswijziging is goed nieuws voor huurders en minder goed nieuws voor de vastgoedeigenaren, met name voor die partijen die woningblokken hebben opgekocht om appartementen bij leegkomst te gaan liberaliseren. Veel minder woningen kunnen immers geliberaliseerd.
Voor de meeste corporatiehuurders verandert er niets. Niet alleen worden de meeste woningen al ver onder de marktprijs verhuurd, daarnaast wil de minister het WOZ-aandeel in het WWS alleen maximeren als de huur de liberalisatiegrens overschrijdt. Zolang de liberalisatiegrens niet wordt overschreden kunnen huurders dus geen bezwaar maken.
Boven de liberalisatiegrens ligt het ingewikkelder. Huurders met een gereguleerde huurovereenkomst - dat komt voor vanwege inkomensafhankelijke huurverhogingen - kunnen aanspraak maken op huurverlaging als het WOZ-aandeel de 33 procent overschrijdt. Maar voor alle andere vrijsectorhuurders geldt dat niet. Pas bij nieuwe verhuring van dezelfde woning geldt het nieuwe puntenaantal en kan de woning eventueel weer in het gereguleerde segment terechtkomen. Dit zeer tegen de wens van de IVBN, die pleit voor ‘eens geliberaliseerd, altijd geliberaliseerd’. Volgens onderzoeksbureau ABF zou het aantal geliberaliseerde woningen daardoor landelijk op termijn kunnen afnemen met zo’n 14.800 (circa 3%). Maar verhuurders zullen natuurlijk naar andere wegen zoeken om meer dan 142 punten bij elkaar te sprokkelen. Dat is wel veel lastiger dan via de WOZ-component en vraagt bijna altijd investeringen in duurzaamheidsmaatregelen of comfortverbetering.

Uitzonderingen

Geen maatregel of er zijn uitzonderingen. Zo ook hier. In het conceptvoorstel heeft de minister er enkele opgenomen die vooral zijn bedoeld om toezeggingen uit eerdere stimuleringsmaatregelen voor de bouw van middeldure huurwoningen te borgen. Dat betreft onder andere de zogeheten ‘Blokhokken’ - de kleine nieuwbouwwoningen die in de periode 2019-2023 in de regio’s Amsterdam en Utrecht (Corop-indeling) zijn of worden gebouwd. Door het puntenstelsel buiten werking te plaatsen, maakte minister Blok het beleggers mogelijk kleine woningen voor de vrije huursector te bouwen.
Een andere uitzondering is dat voor woningen met een puntenaantal lager dan 142 de WOZ-cap niet geldt. Voor de minister is dat niet meer dan logisch, omdat er toch geen liberalisatie dreigt, de reden van de maatregel. Maar de Woonbond vindt dat maar raar. Ze wijst er op dat er straks sprake is van twee verschillende WWS-regimes voor sociale huurwoningen: voor woningen met een huur tegen de liberalisatiegrens geldt het 33%-maximum, voor huurwoningen verder van die grens niet.

 

 


Om hoeveel woningen gaat het in Amsterdam?

Er zijn in Amsterdam 125.700 particuliere huurwoningen, waarvan er nog 58.000 in het gereguleerde segment worden verhuurd (WiA2019). 

De gemeente heeft dit voorjaar een getalsmatige verkenning gemaakt van de consequenties van het wetsvoorstel. In het huidige stelsel kan daarvan 77 procent (circa 45.000 woningen) potentieel worden geliberaliseerd. Maar bij een 33 procent WOZ-aandeel blijft bijna 70 procent ook bij mutatie in het gereguleerde segment, zo schreef wethouder Ivens in een brief aan de gemeenteraad. En daarbij is nog niet meegerekend dat geliberaliseerde woningen bij nieuwe verhuring weer kunnen terugvallen in het gereguleerde segment.
Stichting !WOON verwacht echter dat een beperking van het WOZ-aandeel 'amper effect' heeft. Die verwachting is gebaseerd op een eigen schatting op basis van 900 recente puntentellingen van woningen.
 
Hierbij de berekening van de gemeente Amsterdam van dit voorjaar in combinatie met WiA-cijfers:

Trefwoorden: