25.10.21
Geactualiseerd op: 
25.10.21
Doe het niet! waarschuwt ervaringsdeskundige Lex Pouw
Links verlangen naar gemeentelijk woningbedrijf

Af en toe borrelt de wens ergens op, meestal aan de linkerkant van het politieke spectrum: de heroprichting van het gemeentelijk woningbedrijf. Aanleiding is veelal onvrede over de prestaties van de lokale woningcorporaties of de verkoop van sociale huurwoningen. In Amsterdam is het onderwerp weer actueel in de aanloop van de verkiezingen. Doe het niet!, waarschuwt oud-woningbedrijf- én oud-corporatiebestuurder Lex Pouw.

Bij de PvdA-Amsterdam steekt het verlangen naar een gemeentelijk woningbedrijf eens in de zoveel jaren de kop op. En ook nu willen de sociaaldemocraten de optie achter de hand houden als de verhuurderheffing niet wordt afgeschaft. SP én GroenLinks pleiten in hun concept-verkiezingsprogramma zelfs expliciet voor een woningbedrijf. Maar dan niet om te bouwen, maar om woningen op te kopen die corporaties verkopen.

Rutger Groot Wassink
“Het is belangrijk dat we de markt enigszins proberen te beteugelen."
“We zien dat de prijzen zowel bij het huur- als bij het koopsegment enorm uit de klauwen lopen”, zegt lijsttrekker Rutger Groot Wassink. “Daarom is het belangrijk dat we de markt enigszins proberen te beteugelen.” Het mooie van een gemeentelijke woningcorporatie is volgens hem dat die kan meeademen met de behoefte. “Nu verdwijnen die verkochte sociale huurwoningen vaak naar het duurdere segment. Als wij ze kopen, worden ze uitgezonderd van de markt en kunnen wij als overheid kiezen voor wie we ze bestemmen. Dat zullen nu vooral middengroepen zijn, maar de woningen kunnen indien nodig na verloop van tijd ook weer bestemd worden voor de sociale huur.”
GroenLinks wil opgekochte sociale huurwoningen vooral in het middensegment verhuren
Corporaties verkopen de laatste jaren vooral sociale huurwoningen om voldoende middelen te genereren voor renovatie, verduurzaming en nieuwbouw. Dit is nodig vanwege de verhuurderheffing, waar Amsterdamse corporaties dit jaar 206 miljoen euro aan kwijt zijn. “Vroeger werden corporaties voor de bouw van onrendabele sociale huurwoningen gesubsidieerd door het Rijk, nu worden ze extra belast”, constateert Lex Pouw. Hij stond jaren aan het roer van het Gemeentelijk Woningbedrijf Amsterdam en leidde de verzelfstandiging. Enkele fusies verder werd dat Ymere, waarvan hij tot 2008 bestuursvoorzitter was.

Onrendabele top

Corporaties zouden volgens Pouw niet om financiële redenen sociale woningen hoeven te verkopen als de gemeente ze helpt het onrendabele deel van investeringen in nieuwbouw en woningverbetering te financieren. Corporaties kunnen weliswaar gunstig lenen via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), maar niet voor de volledige investering. “Het restbedrag, de onrendabele top, kan de corporatie lenen op de duurdere kapitaalmarkt. Maar dat is een paar procent duurder, dus dat gaat meteen over miljoenen.” Daarom halen corporaties die onrendabele top uit hun eigen middelen door bezit te verkopen, vertelt Pouw. “De gemeente kan in plaats van zelf woningen te kopen, dat geld beter als leningen aan de corporaties verstrekken. Dat lost veel problemen op.”
Groot Wassink wil met de gemeentelijke corporatie een sturingsinstrument toevoegen aan het gemeentelijke repertoire. Bijvoorbeeld om sociale huurwoningen op te kopen in wijken waar er weinig meer zijn, maar ook om bepaalde doelgroepen te faciliteren, zoals leraren of verpleegkundigen. “We hebben met corporaties afspraken gemaakt over voorrang voor maatschappelijke beroepen, dus het is de vraag of er meer nodig is. Hoofdpunt is dat we zo meer grip op de markt krijgen.”

Middengroepen

De verkoop van corporatiewoningen is de afgelopen jaren gehalveerd, conform afspraken met de gemeente. Is het opkopen van woningen nog wel nodig? Ja, zegt GroenLinks. Maar verrassend genoeg vooral ten behoeve van het middensegment: “Er zijn te weinig huurwoningen beschikbaar voor het lagere middensegment. Dat is een gat waar een gemeentelijke woningcorporatie in zou kunnen springen.” En als er doorstroming ontstaat komen er ook weer sociale huurwoningen vrij.
Directeur Anne-Jo Visser, directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) is het met GroenLinks eens dat er naast meer sociale huurwoningen, ook meer middenhuur moet komen. Maar daarvoor hoeft er geen gemeentelijk woningbedrijf opgericht te worden. “We hebben niet voor niets corporaties uitgevonden in dit land. De woningcorporaties zijn bereid en in staat om een rol te spelen bij de realisatie en verhuur van middenhuur. Faciliteer ons daarin.” 
Lex Pouw: "Een gemeente als huisbaas wordt een slager die zijn eigen vlees keurt. De governance vertroebelt.”
De AFWC ziet liever dat de gemeente zich er sterk voor maakt dat corporaties sneller en eenvoudiger nieuwe woningen kunnen bouwen. “Bijvoorbeeld door allerlei extra eisen en regels te schrappen.” Visser benadrukt dat corporaties niet alleen verkopen om extra middelen vrij te maken. Dat gebeurt ook om wijken gemengder te maken.
Volgens Pouw gaat het GroenLinks vooral om marktmacht. Maar met het aantal woningen – honderden, duizenden? – dat de gemeente zou kunnen aankopen kunnen ze geen rol van betekenis spelen. Anders dan de woningcorporaties zie zo'n 40 procent van de Amsterdamse woningvoorraad bezitten. "Vecht er als gemeente dan richting Rijk liever voor dat zij meer middeldure huur kunnen gaan verhuren. Dat maakt wijken veel gemengder en evenwichtiger.”
 
De gemeente heeft volgens Pouw genoeg sturingsmiddelen om corporaties gewenst beleid te laten uitvoeren. "Verlaag bijvoorbeeld de grondprijzen bij nieuwbouw. Corporaties lijden verlies bij het bouwen van sociale woningbouw. Het zou helpen grondprijzen en erfpacht voor sociale huurwoningen te verlagen.” In zijn tijd bij het Gemeentelijk Woningbedrijf was er subsidie als de gemeente extra kwaliteitseisen stelde. “Daar valt nog winst te behalen. Stel zoveel extra gemeentelijke eisen als je wil, maar zet daar subsidies tegenover.”

'Doe het niet!'

Het GroenLinks-plan staat overigens nauwelijks in de grondverf. Over beheer, aantallen en fondsgrootte is nog niets bekend. Vorig jaar was de gemiddelde verkoopprijs van een sociale huurwoning ruim 345.000 euro en in gewilde wijken nog veel hoger. “Het gaat al gauw om serieus geld”, beseft Groot Wassink. Maar de gemeente kan goedkoop kan lenen. De waarde van vastgoed is stabiel, dus het is volgens hem een redelijk veilige investering.
Directeur Anne-Jo Visser (AFWC): “We hebben niet voor niets corporaties uitgevonden in dit land. De corporaties zijn bereid ook een grotere rol te spelen in dat middensegment. Faciliteer ons liever daarin.” 
Over het feit dat een corporatie met meer dan vijftig sociale huurwoningen verhuurderheffing moet betalen maakt hij zich niet druk. “Dat kun je oplossen door meerdere entiteiten of deelnemingen op te richten. Maar misschien wil je als gemeente die heffing ook wel gewoon betalen omdat je deze interventie in de markt hoger aanslaat dan het financiële offer dat je daarmee brengt.”
Hoe het woningbezit wordt beheerd moet GroenLinks nog uitwerken. Mogelijkheden zijn een gemeentelijke beheerdersorganisatie, uitbesteden aan een bestaande corporatie of nieuwe vormen waarin bewoners bijvoorbeeld samen met !WOON het beheer organiseren. 
Het advies van Pouw: doe het niet! “Mijn ervaring is dat een gemeentelijk bedrijf teveel kapiteins heeft en er teveel discontinuïteit is. Ik moest als baas van het Gemeentelijk Woningbedrijf Amsterdam verschillende bestuurlijke instituties bedienen die tegenstrijdige eisen stelden. Wethouders van verschillende portefeuilles of partijen zijn het oneens en hebben een beperkte bestuurstermijn. Je hebt te maken met allemaal ad hoc eisen, dan weer dit dan weer dat.”

Governance-probleem 

Pouw ziet ook nog een principieel probleem: nu is er een heldere taakverdeling tussen gemeente en corporaties. Ze maken met elkaar (en de huurderskoepel) prestatieafspraken. Een gemeentelijk woningbedrijf schaadt volgens hem de scheiding van verantwoordelijkheden. “Een gemeente als huisbaas wordt de slager die zijn vlees keurt. De governance vertroebelt. Dat moeten we niet willen.”
Daarnaast is de gemeente volgens hem een slechte beheerder: "Denk aan de kades, de bruggen en de openbare schoolgebouwen. Als we in mijn tijd bij het Gemeentelijk Woningbedrijf gemeentelijke gebouwen kochten, bleken ze vaak schandalig slecht beheerd.” 
Wat GroenLinks betreft neemt de overheid een grotere rol als het gaat om het waarborgen van fundamentele rechten zoals wonen. Zeker als die in het huidige systeem niet goed gewaarborgd worden.
 
Gemeentelijke Woningbedrijven
De meeste gemeentelijke woningbedrijven zijn verzelfstandigd aan het eind van de vorige eeuw. In Amsterdam was dat bijvoorbeeld in 1994. Een viertal kleinere gemeenten hield de volkshuisvestelijke opgave wel in eigen hand, zoals het Noord-Hollandse Koggenland. Het eigen Woningbedrijf bezit zo'n 800 woningen. Nadat minister Blok rond 2013 een beleid inzette van 'minder corporatie en meer markt' zijn verschillende gemeenten toch weer onderzoeken gestart naar de haalbaarheid van een eigen woningbedrijf, dan wel een 'regiecorporatie'. Assen voegde in 2015 de daad bij het woord met de bouw van 38 gemeentelijke sociale huurwoningen. Ook enkele andere gemeenten namen sindsdien incidenteel woningbouw in eigen hand, maar dan ging het meestal niet om sociale huurwoningen, maar om reguliere sociale koopwoningen (Eemnes, Ede, Uithoorn) of om tijdelijke woningen (Purmerend). Wel flirten lokale politici ook buiten Amsterdam regelmatig met de idee van een eigen woningbedrijf uit onvrede over de prestaties van lokale corporaties.