Middengroepen, een bedreigde soort

Wie zijn het? Waarom vertrekken zij uit de stad? Waarom is hun vertrek een probleem? Wat wordt er aan gedaan?
Middengroepen, een bedreigde soort

In Amsterdam zijn heel veel mensen op zoek naar een passend koophuis. Voor mensen met een middeninkomen is dit vaak een onmogelijke opgave. Is er een alternatief voor verhuizing naar Purmerend, Almere of Lelystad? Simpeler bouwen kan de prijs drukken, mits de gemeente meewerkt met de grondprijs en verkoopregulering gestalte krijgt.

Politici tonen zich al enige jaren bevreesd dat de grote stad zijn middengroepen verliest. Niet alleen Amsterdam. De vier grote steden verklaarden al in 2001 in hun G4-manifest de voorwaarden te willen scheppen waaronder midden- en hogere inkomensgroepen terug willen keren naar of behouden blijven voor de stad. Het beleid moet worden gericht op het ontwikkelen van concurrerende woonmilieus in combinatie met aantrekkelijke grootstedelijke voorzieningen en praktische dienstverlening.

Middengroepen. Wie zijn het? Waarom vertrekken zij uit de stad? En waarom is hun vertrek een probleem? Het financiële plaatje is tamelijk eenvoudig. Volgens de inkomensverdeling van het CBS gaat het om mensen met minimaal een modaal inkomen (29.500 euro bruto per jaar). De bovengrens ligt bij tweemaal modaal.
In zowel sociaal als economisch opzicht is het voor Amsterdam belangrijk dat die groepen niet worden gedwongen een woning buiten de stad te zoeken. Behoud van het zogenoemde middenkader is bovendien van bijzondere betekenis voor de leefbaarheid. Voor het vervullen van banen in onderwijs, zorg en veiligheid is het belangrijk dat onderwijzers, verpleegsters, brandweermannen en politieagenten dicht bij het werk kunnen wonen.

Tweederde van de middengroepen bestaat uit alleenstaanden of stellen zonder kinderen

Het is niet gemakkelijk aan te geven om welke groep het precies gaat. Uit materiaal van Onderzoek en Statistiek Amsterdam blijkt, dat de middengroepen in Amsterdam een zeer heterogene categorie vormen. Het gaat om veel meer dan alleen jonge gezinnen met kinderen. Tweederde van de middengroepen bestaat uit alleenstaanden of stellen zonder kinderen. Bovendien wisselt de samenstelling constant. De grote stad geldt onder economen als een carrièremachine. Er is een hoge instroom van starters op zowel arbeids- als woningmarkt. Veel carrièremakers verhuizen op hun beurt naar buiten.

Deze verhuisbeweging hangt samen met de samenstelling van de woningmarkt. De behoefte aan ruimere woningen groeide de afgelopen decennia sterker dan de snelheid waarmee het Amsterdamse woningaanbod kon worden aangepast. De vooroorlogse woningvoorraad valt alleen nog in de smaak bij huishoudens die bestaan uit een of twee personen. En de sociale woningbouw in de naoorlogse gebieden wordt niet aantrekkelijk gevonden.

Huishoudens met een midden- en hoog inkomen en ruimtebehoefte vervolgen hun wooncarrière al vele jaren in suburbane woonkernen. Gezinsgeoriënteerde huishoudens hebben traditioneel slechts een geringe voorkeur voor de stad. Al doet zich vanaf de jaren tachtig een trendbreuk voor. Het vertrek naar de regio neemt af, mede doordat de woningbouw binnen Amsterdam toeneemt. De oude stad revitaliseert, waardoor carrièremakers met een hoger inkomen langer blijven. Met als neveneffect dat de prijs van de relatief schaarse koopwoningen verder stijgt.
Ook het begin 2002 gepresenteerde rapport ‘De (on)bereikbaarheid van woningen voor middeninkomens in Amsterdam’ van de toenmalige Stedelijk Woningdienst schetst voor middeninkomens een somber perspectief. Meer dan de helft van de Amsterdamse huishoudens met een middeninkomen zou wel een woning willen kopen. Maar het overgrote deel van de nieuwbouw binnen de vrije sector is voor hen niet bereikbaar. Zij zijn vooral aangewezen op bestaande huurwoningen die worden verkocht. Het aantal omzettingen ligt laag.

Waar wonen de middeninkomens?

Waar wonen de meeste middengroepen, oftewel huishoudens met een inkomen vanaf modaal (= de ziekenfondsgrens) tot 1,5 keer modaal? Het aandeel middengroepen ligt het hoogst in de Eendracht (36%), de nieuwbouwwijk aan de rand van Geuzenveld. Deze en andere buurtcombinaties met relatief veel middengroepen zijn rood gekleurd. De verdeling voor Amsterdam als geheel is 37% primaire doelgroep, 23,9% secundaire doelgroep tot ziekenfondsgrens, 13,4% ziekenfondsgrens tot 1,5 maal modaal en 25,7% hogere inkomens. De ziekenfondsgrens is zo’n 29.500 euro bruto per jaar.


De centrale stad en de corporaties hebben een convenant afgesloten om de komende jaren 28.600 woningen te verkopen. Jaarlijks zouden duizenden transacties aan de orde moeten zijn. Vorig jaar hebben de corporaties slechts vijfhonderd huurwoningen verkocht.
Jeroen Frissen, beleidsmedewerker van de Amsterdamse Federatie voor Woningcorporaties, signaleert een aantal blokkades. Om verkoop mogelijk te maken moeten de woningen eerst worden gesplitst. De corporaties maken daar nu echt werk van. Maar of dit helpt, is hoogst onzeker.
“De woning wordt vervolgens eerst aangeboden aan de zittende huurder. Die heeft vaak geen belangstelling. De huurprijs is veel lager dan de toekomstige hypotheeklasten. Dus moet de corporatie wachten tot de woning leegkomt. Door de stagnatie van de woningmarkt wordt er betrekkelijk weinig verhuisd en komen er de laatste tijd minder woningen leeg.”
Vervolgens is het zeer vraag of die voormalige huurwoning interessant is voor iemand met een midden-inkomen. “Ik vrees dat ook als het aanbod uiteindelijk toeneemt, nog zal blijken dat we de beoogde doelgroep niet echt van dienst kunnen zijn. Het merendeel van de Amsterdamse sociale huurwoningen is klein. De verkoopprijs is daardoor weliswaar laag, maar een dergelijke kleine woning past niet bij de behoefte aan een ruimere woning.”

Middensegment Hypotheek

De nieuwbouwkoopsector kent één uitzondering. Al in 2000 is de afspraak gemaakt dat tot en met 2006 jaarlijks maximaal vijfhonderd goedkope koopwoningen via een speciale financieringsregeling, de Amsterdamse Middensegment Hypotheek, bereikbaar worden gemaakt voor een huishouden met een middeninkomen. Het gaat tegenwoordig om nieuwbouwwoningen tot een prijs van 200 duizend euro. De gemeente stelt binnen het totaalbedrag van de hypotheek een aflossingsvrij en nagenoeg renteloos leningdeel beschikbaar. Daarvoor is een exclusieve overeenkomst gesloten met de Bank Nederlandse Gemeenten.
De bouwers van IJburg maakten eind mei bekend dat in 2003 op het Westelijk-Haveneiland en de Rieteilanden minimaal 147 AMH-woningen worden gebouwd tot een prijs van maximaal 176.470 euro. De woonconsument krijgt daarvoor een appartement van 85 tot 100 m2. met minimaal twee slaapkamers en serre, balkon of loggia. De erfpacht is afgekocht voor vijftig jaar.

De simpele woning is allang uitgedacht

De AMH-regeling is nog geen overweldigend succes, zo verklaart Rob Alders van de Dienst Wonen. Naar schatting zijn de afgelopen jaren niet meer dan 450 contracten afgesloten. De oorzaken van de geringe belangstelling zijn volgens hem divers. De bouwproductie stagneert. Daardoor is het aanbod gering. De normen zijn streng. De regeling is er alleen voor mensen met een inkomen tussen 20.420 en 40.840 euro. Verder wordt rekening gehouden met het vermogen van de aanvrager en eventuele partner. En bij de AMH wordt het inkomen om de drie jaar getoetst. Ook mag de woning niet teveel kamers bevatten. Een huishouden van één of twee personen komt slechts in aanmerking voor een AMH-woning die niet meer dan drie kamers bevat. Alders heeft de indruk dat deze strenge passendheidsclausule de belangstelling zwaar drukt. Jonge mensen aan de vooravond van gezinsvorming vinden een dergelijke woning al gauw te klein.
Om de belangstelling voor de AMH-woningen te stimuleren is voor bepaalde Amsterdamse beroepsgroepen deze clausule onlangs verzacht. Medewerkers uit de sectoren veiligheid, zorg en onderwijs hoeven niet langer aan de passendheidsclausule te voldoen. Zij komen met voorrang voor maximaal de helft van de AMH-woningen in aanmerking. Ook die toewijzing verloopt niet gladjes. De gemeente slaagt er met name nog niet goed in medewerkers in zorg en onderwijs, die in tegenstelling tot politie en brandweer over vele instellingen verspreid werkzaam zijn, op de hoogte te brengen van de mogelijkheden. Een nieuwe campagne moet dat veranderen.

Gestandaardiseerde methoden

Waar specifiek beleid weinig soelaas biedt, zouden middengroepen in meer algemene zin gebaat kunnen zijn met de komst van simpele, relatief goedkope woningen. Irene van Exel, architect en senior-adviseur bij de afdeling onderzoek en advies van Ontwikkelingsbedrijf Amsterdam maakte dit voorjaar een inventarisatie van de gebruiksmogelijkheden van gestandaardiseerde bouwsystemen.
De discussie daarover begon in Zweden. Dat land kent zijn BoKlok-woning, een standaardproduct van de Zweedse bedrijven Skanska en IKEA. Er gaan zes woningen in een bouwblok. Voor de consument valt er niets te kiezen. Het ontbreken van keuzemogelijkheden is wel erg extreem. Aan de ander kant geldt voor Van Exel dat de duurmakers in het bouwproces worden gevormd door ingewikkelde locaties, kleine bouwaantallen, complexe functiemenging, een stapeling van eisen, veel inspraak door toekomstige gebruikers en een langdurig ontwerpproces. De veronderstelde voordelen van een gestandaardiseerd bouwproces zijn een vaste lage prijs, weinig ontwerpkosten, een korte bouwtijd en een korte voorbereidingstijd.
Voor het realiseren van een basiswoning zijn ook in Nederland verschillende systemen op de markt waarmee in vergelijking met de traditionele bouwsystemen een kortere voorbereidingstijd en bouwtijd zijn te realiseren. Veel van die systemen gaan uit van een standaardwoning van twee lagen en een kap, die vanwege de royale afmetingen heel goed past bij de vraag in het middensegment. “Die heeft baat bij meer vierkante meters voor minder geld, het gebruik van duurzame materialen en een draagstructuur waarbij aan bijvoorbeeld de normen van geluidsisolatie wordt voldaan.”

Bouwsystemen

HBG: waarde-en-riant
Noordhove in Zoetermeer. Bouwgigant HBG heeft daar het al ruim tien jaar bestaande waarde-en-riant concept toegepast. Het bouwproces is in grote mate gestandaardiseerd. De basis is een referentiewoning. De architect levert slechts aanpassingen die passen binnen het vooraf vastgestelde bouwproces. De continuïteit in de bouwstroom wordt gegarandeerd door gebruik van een bouwteam met vaste onderaannemers en leveranciers. De bouwprijs van een rijtjeshuis met een gebruiksoppervlakte van 118 vierkante meter bedraagt 57.500 euro, excl BTW en bijkomende kosten. De berekening is gebaseerd op de bouw van veertig woningen, vijfmaal acht op een rij. HBG heeft het concept vanaf 1990 enige duizenden keren toegepast. Het systeem voldoet aan de eisen van het jongste Bouwbesluit en de extra eisen die Amsterdam stelt.

UBA Bouw
Eind jaren negentig heeft de Stedelijke Woningdienst onderzoek gedaan naar bouwsystemen. De vijf beste werden uitgenodigd hun plan aan te passen voor de deelgebieden 5 en 6 in de Aker. UBA Bouw realiseert in de Hebridenstraat woningen volgens een ‘gestroomlijnd’ bouwsysteem – geen prefab dus. De bouwkosten van de woningen (120 m2) komen op 55.800 euro, excl. BTW.

GE Woningen
Prefab-bouw in Zwolle GE Projecten. Dit van oorsprong Noorse bouwsysteem maakt gebruik van prefab geïsoleerde wanden. In enkele dagen wordt de woning opgetrokken. Het project wordt uitgevoerd door bouwbedrijf van Wijnen. Een laagbouwwoning van twee lagen plus kap is te bouwen voor 70 duizend euro, excl BTW.

Flexline
Bij Flexline, een samenwerkingsverband tussen TEHA-groep en Bouwfonds Wonen regio Noordoost, worden in de fabriek driedimensionale module geproduceerd en op de bouwplaats gemonteerd. Keuken, badkamer en installaties zijn al in de fabriek gemonteerd. Volgens de leverancier kan elk type woning worden gebouwd met een variëteit aan architectuur. De TEHA-groep was eerder betrokken bij het optopproject van de AWV in Amsterdam Noord.

Voor het schrikbeeld van een kwalitatief slechte en bovenal saaie woning hoeft volgens Van Exel niet te worden gevreesd. “Er kan zonder meer een kwalitatief goede woning worden gerealiseerd. Een huis dat voldoet aan alle bouwvoorschriften en de extra eisen die Amsterdam stelt. Saai hoeft het evenmin te worden. Er zijn variaties mogelijk: er kunnen verschillende gevels worden ontworpen. Ook is het mogelijk de dakopbouw te variëren.”
Aan de binnenzijde hoeft niet te veel tijd te worden gespendeerd. “Een heldere plattegrond met kleine variaties, in bijvoorbeeld de plaats van de keuken, is voldoende. De simpele woning is allang uitgedacht. Daar hoeft niet opnieuw veel kostbare ontwerptijd in worden gestoken.”
Het gebruik van een standaardwoning is in Amsterdam al eens geprobeerd. “Eind jaren negentig heeft de Stedelijke Woningdienst onderzoek gedaan naar bouwsystemen. De vijf beste werden uitgenodigd hun plan aan te passen voor de deelgebieden 5 en 6 in de Aker. Na een vergelijking op kwaliteit, prijs en architectonische flexibiliteit heeft UBA Bouw in samenwerking met Inbo Architecten een budgetwoning gebouwd. Een dergelijke werkwijze zou opnieuw kunnen worden gevolgd.”
Al zijn er volgens haar tal van beperkingen. Gestandaardiseerde bouwmethoden kunnen niet overal worden toegepast. “Het gaat erom goede locaties te vinden. De optimale ontwikkeleenheid is zo’n honderd woningen. Vijftig is echt het minimum. Dat betekent ook dat bijvoorbeeld kleine binnenstedelijke bouwlocaties niet in aanmerking kunnen komen voor het gebruik van gestandaardiseerde bouwsystemen. De bouwplaatskosten zijn daar te hoog.”
Voor het standaardrijtjeshuis is in Amsterdam vanwege de lage dichtheid slechts zelden plaats. “Wij hebben vaker behoefte aan middelhoogbouw. Ofwel in stroken, dan wel in gesloten bouwblokken of urban villa’s. Drie bouwondernemingen hebben we gevraagd te bekijken of het mogelijk is ook daarvoor standaardsystemen te ontwikkelen. Inmiddels hebben zij voorlopige ontwerpen ingediend. Het is nog te vroeg om te weten of een fikse besparing mogelijk is. Al ben ik optimistisch over de mogelijke uitkomst.”

Maar wat is de grondprijs?

Diverse vragen moet Amsterdam nog oplossen. Welke rol krijgt Welstand bij de toepassing van standaardwoningen? Hoe verhouden standaardwoningen zich tot de eisen in de gereedliggende stedenbouwkundige plannen? En niet op de laatste plaats: op welk niveau moet de grondprijs worden bepaald?
Cor de Jong, vastgoedadviseur bij het Ontwikkelingsbedrijf en betrokken bij de jaarlijkse vaststelling van de grondprijzen, schetst het dilemma: van een goedkoop gebouwde woning staat helemaal niet vast dat die uiteindelijk een lagere economische waarde heeft. Met toepassing van de in Amsterdam gebruikelijke residuele grondwaardeberekening (te verwachten waarde minus stichtingskosten en winst = grondprijs) zou zelfs een relatief hogere grondprijs kunnen ontstaan.
“Het ontstaan van een hogere grondprijs zal niet de bedoeling zijn. Aan de andere kant, stel we doen iets aan de grondprijs en de eerste bewoner ziet de waarde van zijn object enorm stijgen, dan hebben we alleen aan die ene persoon een cadeautje uitgereikt. Dat kan ook niet de bedoeling zijn.”
Er wordt nog nagedacht over de beste oplossing. Eerdaags komt het Ontwikkelingsbedrijf met een notitie over de mogelijkheden van maatschappelijk gebonden eigendom. De gemeenteraad heeft daar om gevraagd. “De constructie zou kunnen zijn dat bij de goedkoop gebouwde woning ook een relatief lage grondprijs wordt gehanteerd. De bewoner die zijn woning wil verkopen doet dat niet op de vrije markt, maar biedt de woning aan een instelling aan, bijvoorbeeld een corporatie. Die houdt rekening met de waardestijging, geeft de eerste bewoner een premie en verkoopt vervolgens tegen die nieuwe prijs de woning weer door. Daardoor kan de woning beschikbaar blijven voor dezelfde doelgroep.”

Een dergelijke methode wordt door de markt wellicht beter verdragen dan een bij de erfpachtvoorwaarden op te leggen anti-speculatiebeding, waarbij afhankelijk van de woonduur de winst teruggaat naar de gemeente. Bijna alles na snelle verkoop tot slechts tien procent van de winst na ruim negen jaar. Als voorbeeld mag weer gelden IJburg. Een kopersstaking deed de gemeente vorig jaar besluiten voor relatief goedkope koopwoningen maar geen anti-speculatiebeding te hanteren. Gunstig voor starters. Zij kunnen de winst uit de eerste woning gebruiken bij hun verdere wooncarrière. Buiten de stad?

Bert Pots