Minder betaalbare woningen in regio Amsterdam

NUL20 nr 102 maart 2020

Bouwen in de MRA

Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2019

Het wordt steeds lastiger om betaalbare woonruimte te vinden in de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Hoewel de laatste jaren veel woningen zijn gebouwd, nam het aandeel sociale huurwoningen en middeldure huur- en koopwoningen af. Vooral de particuliere vrije sectorhuur is gegroeid. Het percentage sociale huurwoningen nam af terwijl het aandeel huishoudens met een laag inkomen licht toenam. Dat blijkt uit het regiobrede onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA).

**WiMRA 2019**
KERNCIJFERS MRA 2017-2019 +20.000 huishoudens +26.000 woningen gem. huur sociale sector: €538 gem. aanvangshuur part. vrije sector: €1.290 gem. aanvangshuur corporaties vrije sector: €1.005 Huurquote in sociale huursector: 27% Huurquote in particuliere vrije sector: 33%. Voor het eerst is de doelgroep van de sociale huursector groter dan het aandeel sociale huur (42% versus 38%). De doelgroep van de sociale huursector is licht gegroeid, maar het aandeel laagste inkomens (<€22.700) neemt daarin af. Het aandeel huishoudens met een hoog inkomen (> €76.070) groeit. Het aandeel huishoudens met een middeninkomen neemt verder af. De particuliere vrijesectorhuur groeit. De woonlasten liggen er hoog. Het aandeel sociale huurwoningen van corporaties is afgenomen van 31% in 2017 naar 30% in 2019. Huurders zijn gemiddeld 29% van hun inkomen kwijt aan huur; bij recent verhuisden heeft 20% een huurquote van 40% of meer. Woningeigenaren zijn gemiddeld 17% van hun inkomen kwijt aan hypotheeklasten.

De Metropoolregio Amsterdam groeit als kool. In twee jaar tijd kwamen er in de 32 gemeenten van de MRA 20.000 huishoudens bij en 26.000 woningen. In absolute aantallen groeide Amsterdam het sterkste (8.000 huishoudens, +1,7%), maar de groei was relatief het grootste in de deelregio's Almere/Lelystad (+3,4%) en Amstelland-Meerlanden (+2,2%). Voor alle deelregio's geldt dat het aandeel ouderen (55+) toeneemt. Buiten Amsterdam neemt in de meeste gebieden ook het aandeel alleenwonenden en eenoudergezinnen toe. Verrassend genoeg neemt het aandeel alleenwonenden in de hoofdstad juist af.

Het gaat al een aantal jaar goed met de economie en veel mensen hebben (weer) een baan. Ook biedt de Metropoolregio een groeiend aanbod aan hoger betaald werk dat mensen aantrekt vanuit binnen-en buitenland. De groep huishoudens met een hoog inkomen groeit daardoor. Tegelijkertijd blijft de groep huishoudens met een laag inkomen onverminderd groot (42%), en is nog een procentpunt toegenomen sinds 2017. Daarbinnen werd wel de groep laagste inkomens kleiner. Opvallender is de sterke afname van het aandeel middeninkomens (van €38.035 tot €57.053) dat in de regio Amsterdam woont. In twee jaar zakte die groep met 5 procentpunten van 23 naar 18 procent. Onder andere vergrijzing (met inkomensval na pensionering) speelt hier een rol.

In Amstelland-Meerlanden (met o.a. Amstelveen en Haarlemmermeer), Gooi en Vechtstreek en Zuid-Kennemerland zijn de inkomens het hoogst. In Amsterdam en Gooi en Vechtstreek is deze hoogste inkomensgroep naar verhouding het snelst gegroeid (+3 procentpunt). De groep met een laag inkomen is in Amsterdam met 47 procent relatief groot, maar de hoofdstad is de enige deelregio waar deze groep kleiner wordt. In de deelregio Amstelland-Meerlanden is het aandeel van deze lage inkomensgroep nog altijd laag (34%), ondanks een groei met 4 procentpunt. Lage inkomens wonen relatief vaak alleen; 5 procent van de lage inkomens betreft studenten, zij wonen vooral in Amsterdam en Amstelland-Meerlanden (Uilenstede).

Klik op grafiek voor vergroting

Hier wonen veel huishoudens met een laag inkomen

Lage inkomens zijn sterk vertegenwoordigd in delen van Amsterdam (Zuidoost, Nieuw-West en Noord), Zaanstad Zuidoost, Haarlem (Slachthuiswijk, Europawijk en Meerwijk) en Purmerend Wheermolen. In Venserpolder, overig Bijlmer Centrum en Slotermeer-Zuidwest gaat het om driekwart of meer van de huishoudens. (klik op grafiek voor vergroting)

Sterke groei vrijesectorhuur

De groei van de vrijesectorhuur zet door en vindt in alle deelregio's plaats. Het gaat inmiddels om 14 procent van de woningvoorraad, waarvan 11 procent in handen is van particulieren/beleggers en 3 procent van woningcorporaties. In Amsterdam gaat de groei gepaard met afname van het aandeel koopwoningen, maar buiten de hoofdstad worden koopwoningen kennelijk niet of zeer beperkt verhuurd.

Van de totale woningvoorraad behoort 7 procent tot de middeldure huurwoningen (huren €720 en €1009) en 6 procent tot de dure huurwoningen (> €1009).

Middeldure huurwoningen zijn vaak middelgrote woningen tussen de 60 en 120 m2 (72%). In dure dure gebieden zoals Amsterdam, Gooi en Vechtstreek en Zuid-Kennemerland zijn ze een stuk kleiner, terwijl in de overige regio's de helft van de bewoners een middeldure woning huurt van meer dan 100 m2.

(Klik op grafiek voor vergroting)

Het aandeel gereguleerde huurwoningen is gezakt van 40 naar 38 procent. De meeste daarvan staan in Amsterdam. Ook relatief heeft de hoofdstad het hoogste aandeel sociale huurwoningen: 51 procent, waarvan 38 procentpunt in handen is van corporaties.

Veel mutaties in particuliere huur

Er wordt veel verhuisd in de particuliere huursector. Een kwart van de recent verhuisde huishoudens heeft een particuliere huurwoning in de vrije sector betrokken, terwijl dat segment maar 10 procent groot is. Ook bestond de nieuwbouw in de afgelopen periode voor een relatief groot deel uit vrije sector huurwoningen. Bewoners van sociale huurwoningen en koopwoningen zijn meer honkvast; die komen minder beschikbaar. In Amsterdam is de doorstroming in de sociale huursector helemaal laag. Relatief meer recente bewoners vonden onderdak in de kleine particuliere sociale huursector. Dat zijn vaak kleine studio's gericht op jongeren en studenten.

Afname scheefwonen

Sociale huurwoningen van corporaties in toenemende mate bewoond door lage inkomens. Tweeëntachtig procent van de huurders in de MRA van sociale huurwoningen van corporaties heeft een inkomen tot 38.035 euro; 13 procent heeft een inkomen boven de 42.436 euro en woont daarmee volgens een veel gebruikte definitie goedkoop scheef. In 2017 ging het nog om 14 procent. In particuliere sociale huurwoningen wonen meer huurders met een hoger inkomen. Daar heeft 20 procent een midden-of hoger inkomen.

Dure huurwoningen worden logischerwijze voornamelijk bewoond door huishoudens met een hoog inkomens (73%). Maar 11 procent van de dure huurders hoort qua inkomen in een sociale huurwoning. Die wonen 'duur scheef'. In het middeldure huursegment moeten middeninkomens concurreren met rijkere huishoudens, maar ook daar woont een grote groep (32%) duur scheef. Die huurders verdienen dus eigenlijk te weinig voor een middeldure huurwoning.

Kopers zijn veelal veel goedkoper uit. Woningeigenaren in de MRA betalen per maand gemiddeld 755 euro aan hypotheek (bruto). Ze besteden zo'n 17 procent van hun inkomen aan de hypotheek, nog een procentpunt minder dan in 2017. Huurders zijn gemiddeld 29% van hun inkomen kwijt aan huur. Deze cijfers zijn natuurlijk niet één of één vergelijkbaar. Eigenaren hebben nog onderhoudskosten, extra belastingen en renteaftrek; huurders nog servicekosten. Maar de conclusie dat kopers relatief minder aan wonen uitgeven, wordt daarmee niet ondergraven.

Gemiddeld geven inwoners van de MRA een 7,1 voor de betaalbaarheid van hun woning, evenals in 2017. Huurders vinden hun woonlasten moeilijker te betalen dan bewoners van een koopwoning (6,1 versus 8,2). Dit heeft vooral met het verschil in inkomen te maken.

WiMRA - zo zit het
Het tweejaarlijkse regiobrede onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA) werd in 2019 voor de tweede keer in de gehele MRA (32 gemeenten) gehouden. Ruim 48.000 inwoners hebben een enquête ingevuld over hun woonsituatie, woonwensen en woonlasten. Deze data zijn aangevuld en verrijkt met registratiedata. In de MRA worden de volgende deelregio's onderscheiden: Zaanstreek/Waterland, Almere/Lelystad, IJmond, Zuid-Kennemerland, Amstelland-Meerlanden, Gooi en Vechtstreek en Amsterdam. Het onderzoek is een uitbreiding van Wonen in Amsterdam. De volledige factsheet is te downloaden vanaf de site van de MRA.

WiMRA - zo zit het

Het tweejaarlijkse regiobrede onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA) werd in 2019 voor de tweede keer in de gehele MRA (32 gemeenten) gehouden. Ruim 48.000 inwoners hebben een enquête ingevuld over hun woonsituatie, woonwensen en woonlasten. Deze data zijn aangevuld en verrijkt met registratiedata.

In de MRA worden de volgende deelregio's onderscheiden: Zaanstreek/Waterland, Almere/Lelystad, IJmond, Zuid-Kennemerland, Amstelland-Meerlanden, Gooi en Vechtstreek en Amsterdam. Het onderzoek is een uitbreiding van Wonen in Amsterdam. De volledige factsheet is te downloaden vanaf de site van de MRA.