Ongelijke positie verstoort de werking van de stad als emancipatiemachine

Ongelijke positie verstoort de werking van de stad als emancipatiemachine
Outsiders op de woningmarkt

Bij sociaal-economische kwesties nemen politiek en vakbond het op voor de insiders en vallen de outsiders buiten de boot. Iets vergelijkbaars bestaat in de volkshuisvesting. De privileges van hen die reeds een woning hebben bemachtigd, worden beschermd ten koste van de participatie van nieuwe groepen die de markt proberen te betreden. Die ongelijkheid tussen insiders en outsiders verstoort de werking van de stad als emancipatiemachine.

Het nieuwe college van Amsterdam ziet de stad als emancipatiemachine, waar mensen binnenkomen, zich verbeteren en na verloop van tijd weer vertrekken. De mensen kunnen zich ontplooien dankzij de stad en de stad kan profiteren van de continue instroom van talenten. De gedachte is niet nieuw. De stad vervult van oudsher deze rol. Het college heeft de emancipatiemachine als doelstelling benoemd en is kennelijk van mening dat de werking van de machine is verstoord. Waarin zit die verstoring en wat is er aan te doen?

Voor nieuwkomers is de Amsterdamse woningmarkt een moeilijk te betreden bastion. Voor veel starters ligt een koopwoning buiten bereik en vraagt het wachten op een betaalbare huurwoning vele jaren geduld. De stad wordt bij een afnemende beroepsbevolking steeds afhankelijker van een instroom van buiten, maar bij de verdeling van vrijkomende woningen krijgen de insiders voorrang. De woningen worden verdeeld op basis van woonduur en inschrijfduur. Daardoor trekken mensen van buiten in het legale circuit veelal aan het kortste eind. De huidige generatie starters heeft dubbele pech. Ze moeten niet alleen jaren wachten, maar ook vaak meer huur betalen dan hun voorgangers. Veel Amsterdamse huurders wonen nog altijd relatief goedkoop. Tot op heden is het aanpassen van de huur bij zittende huurders wettelijk zo goed als onmogelijk. Maar wat niet uit de lengte kan, moet uit de breedte. Dus worden de huren verhoogd als een woning leegkomt, bijna ongeacht de populariteit van de woning. Daarmee wordt niet alleen de verhouding tussen prijs en kwaliteit schever getrokken. Ook wordt het mechanisme versterkt dat insiders beschermt ten koste van degenen die de woningmarkt proberen te betreden. Die tendens zal zich versterken met het compromisplan van Minister Dekker. De uiteindelijke uitkomst van het politieke debat rond het nieuwe huurbeleid was even voorspelbaar als traditioneel: bestaande belangen van insiders (zittende huurders) worden beschermd ten koste van de belangen van outsiders (nieuwe huurders).

Voor outsiders komen met name de minder populaire woningen beschikbaar. Het is voor de meeste starters niet erg om op het laagste treetje te beginnen. Zolang er maar zicht blijft op verbetering. Dat perspectief is op de huurmarkt momenteel gering. Populaire woningen komen zelden leeg. Dat heeft alles te maken met de al bestaande scheve prijs-kwaliteitsverhouding. Zo is een sociale huurwoning in de Bijlmer bijna altijd duurder dan één in de Jordaan, terwijl die laatste vele malen populairder is. Het huidige prijsmechanisme binnen de sociale huursector zorgt ervoor dat in het populaire segment weinig wordt verhuisd. Zo heeft de corporatie Woonmaatschappij 33.000 woningen in Haarlem, Haarlemmermeer en Amsterdam. In de 11.000 woningen met een veel lagere feitelijke huur dan de markthuur, is de mutatie slechts 3,6 procent. In de 11.000 woningen waar dit verschil klein is, is de mutatie maar liefst 11,7 procent. Nieuwkomers behelpen zich niet alleen met tweede of derde keus, maar weten ook dat binnen de huursector weinig perspectief bestaat op verbetering.

Maak van doorstroming speerpunt

Het streven naar de stad als emancipatiemachine kan kracht worden bijgezet door ‘doorstroming’ op de woningmarkt tot speerpunt te benoemen. Natuurlijk is dè manier om doorstroming te bevorderen het bouwen van woningen. Maar nieuwbouw alleen is niet genoeg, althans niet als ook wordt gestreefd naar doorstroming in de populaire woongebieden. Voor een effectieve doorstroming zal de relatie tussen prijs en kwaliteit van woningen moeten worden versterkt, waarmee ook een effectievere woonruimteverdeling op basis van vraag en aanbod kan worden georganiseerd. Daarnaast zal de kloof tussen huren en kopen moeten worden gedicht.

In de verkiezingsstrijd hebben PvdA en GroenLinks - de nieuwe collegepartijen - zich tegen een meer marktgeoriënteerd huurbeleid verklaard. Men vreest voor een prijsexplosie en ruimtelijke segregatie. De partijen waren onder andere sterk gekant tegen het nieuwe woningwaarderingsstelsel waarin de WOZ-waarde een rol speelt. Dat is jammer, want de WOZ-waarde is een goede indicator voor de kwaliteit van de woonomgeving, de locatie. En de locatie is - samen met de gebruikelijke parameters vloeroppervlakte, woningtype en uitrustingsniveau - een belangrijk kwaliteitscriterium van de woning. Afgezien van allerlei kinderziektes rond de WOZ-waardebepaling lijkt ons dat in principe een goed uitgangspunt. Wie in een gewilde buurt wil wonen betaalt meer of krijgt een kleinere of minder luxe woning; omgekeerd krijg je in een minder populaire buurt meer woning voor je geld. Wij zijn niet bang voor meer economische segregatie. We verwachten dat in populaire gebieden ook goedkopere woningen en in minder populaire gebieden ook duurdere woningen blijven. Deze zullen dan wel onderscheidend zijn in grootte en kwaliteit (en dus prijs). Hierdoor worden de minder populaire buurten en de regio aantrekkelijker voor gezinnen, en gewilde buurten – in en rond het centrum – voor kleine huishoudens. Zo leidt een betere verhouding tussen de prijs en kwaliteit niet alleen tot meer verhuizingen, maar ook regionaal tot een meer gevarieerd aanbod. Bovendien: als het (markt)mechanisme ongewenste effecten heeft, bieden aanbiedingsafspraken zekerheid.

In de huidige woonruimteverdeling komt degene die het langst wacht het eerste aan de beurt. Dit wordt door veel gebruikers als eerlijk beoordeeld, maar nieuwkomers zien dat anders. Schaarste laat zich niet rechtvaardig verdelen. Er moet gekeken worden naar het maatschappelijke belang en dat is een politiek vraagstuk. De Zuidas wordt alleen een succes als er ook kenniswerkers zijn en de regio werkt alleen als een emancipatiemachine als er meer wordt doorgestroomd. Desondanks werkt het ROA met een systeem waarin nieuwkomers van buiten kansloos zijn en dat huurders stimuleert om zo lang mogelijk te wachten met het voortzetten van de wooncarrière. Er zijn elders in het land systemen waarin zittende bewoners veel eerder een kansje wagen en verhuurders meer vrijheid hebben om zelf actief huishoudens te verleiden. Wat dit laatste betreft streeft Woonmaatschappij ernaar klanten die een gewilde woning achterlaten eerste keuze te geven in het aanbod. Dit verlengt de verhuisketens en gaat niet ten koste van de starters. Er valt zeker zo veel winst te behalen als meer huurders er in slagen de sprong naar de koopmarkt te maken. Momenteel is de verhuisketen verstopt bij de overgang van huur naar koop, omdat koopwoningen voor de meeste huurders onbetaalbaar zijn. Door nieuwbouw en verkoop van huurwoningen kan het aanbod in het betaalbare segment worden verhoogd, waarmee de druk enigszins afneemt. Maar evenals de Amsterdamse MiddensegmentHypotheek zijn dit kunstgrepen die Amsterdam niet kan volhouden. Het wordt dan ook tijd dat op rijksniveau wordt besloten alle vormen van woonsubsidie verder te fiscaliseren en kopers en huurders gelijk te behandelen.
Een regio blijft vitaal als nieuwe mensen kunnen instromen (toegankelijkheid) en als bewoners een wooncarrière kunnen opbouwen (perspectief). Op beide punten ligt een uitdaging, zeker voor de kersverse collegepartijen die de stad zien als emancipatiemachine. Wanneer doorstroming wordt benoemd tot speerpunt van beleid, als dè kapstok waaraan instrumenten als woonruimtebemiddeling, huurbeleid, nieuwbouw en verkoop kunnen worden opgehangen, dan zou het goed kunnen dat dit college corporaties aan haar zijde zal vinden. Dan komt de energie los om het functioneren van de woningmarkt te verbeteren.

Jeroen Frissen en Gerrit van Veghel

Jeroen Frissen is manager Onderzoek Beleid en Innovatie bij Woonmaatschappij
Gerrit van Veghel is directeur Strategie en Beleid bij Woonmaatschappij