“Stedelijke gebieden zijn populair. We verwachten niet dat de belangstelling voor Amsterdam de komende jaren zal afnemen. Dat zorgt voor een enorme druk op de stad. Met als gevolg oplopende wachttijden in de gereguleerde sector en sterk stijgende prijzen in de koop- en vrije huursector.”
Aldus senior consultant Erwin Daalhuisen van Fakton. Volgens hem is er in alle categorieën van de woningmarkt sprake van tekorten.
“We hebben de afgelopen jaren simpelweg te weinig woningen gebouwd. Afgemeten aan de groei van het aantal huishoudens is in de Stadsregio een achterstand ontstaan van 20.000 woningen. Als we dan ook nog de komende groei het hoofd willen bieden, dan moeten er nog eens circa 50.000 woningen worden bijgebouwd. Dat is de enige manier om de markt enigszins te kalmeren”

Voldoende locaties

Aan plancapaciteit ontbreekt het volgens Fakton niet. Het onderzoeksbureau heeft daarvoor ook buiten de grenzen van de huidige Stadsregio gekeken, dus ook naar beschikbare bouwlocaties in Almere, Lelystad, Weesp en Haarlem. “In dat totale gebied zijn voldoende bouwlocaties voorhanden om de markt te kalmeren,” aldus Daalhuisen. Daarbij is niet alleen gekeken naar absolute meters, maar is ook een specifieke afweging gemaakt. “In Lelystad is ongelooflijk veel bouwgrond beschikbaar, maar de marktpotentie van die stad is beperkt. Voor veel mensen is Lelystad geen optie. Het gaat erom daar heel specifieke woonmilieus te realiseren. Datzelfde geldt voor Almere. Haarlemmermeer, Zaanstad en Amstelveen bieden volgens ons meer perspectief.”
Niet al die beschikbare locaties zijn even makkelijk te ontwikkelen. “We hebben alle locaties onderzocht en zijn tot de conclusie gekomen dat slechts de helft van de beschikbare planvoorraad tamelijk makkelijk valt te ontwikkelen. Bij de rest is al gauw sprake van een complexe situatie; denk aan kostbare milieusanering, geluidscontouren, moeilijke (binnenstedelijke) ligging of versnipperd eigendom. Het maakt veel uit of de gemeente de grond zelf in bezit heeft. Of dat die in bezit is van corporaties, ontwikkelaars of particulieren. Zij trekken hun eigen plan en laten zich moeilijk sturen.”

Beter samenwerken

Voor Daalhuisen is het versterken van de bouwproductie eerder een bestuurlijk organisatorische kwestie, dan een zaak van voldoende financiële middelen. “De vastgoedsector kent een toevloed aan kapitaal. De niveaus in de huur- en koopsector zijn zodanig hoog, dat zowel grondeigenaar, ontwikkelaar, belegger als koper daar wat aan kan verdienen. Dat is het probleem niet. Het is veel meer een capaciteitsprobleem. Gemeenten hebben hun diensten de afgelopen jaren enorm ingekrompen.”
Ook ontbreekt het aan goede onderlinge samenwerking, meent Daalhuisen. “Neem Zaanstad. Veel locaties hebben een industriële geschiedenis. Het ontwikkelen van die terreinen vraagt niet zelden omvangrijke voorinvesteringen. Dat beperkt de slagkracht van de gemeente. Tal van ontwikkelaars beschikken over grote en kleine grondposities in verschillende gemeenten. Waarom kiezen gemeenten gezamenlijk niet voor nieuwe arrangementen? Doe een aantal makkelijk te ontwikkelen locaties in één mandje met moeilijke locaties en ga samen aan de slag.”
Ook zou er volgens hem meer oog moeten zijn voor de voordelen van integrale gebiedsontwikkeling. “Plotje voor plotje ontwikkelen is nooit efficiënt; gemeente, ontwikkelaars en beleggers moeten samenwerking zoeken.”

Nieuwe locaties

Na 2020 is er volgens Daalhuisen behoefte aan weer nieuwe bouwlocaties. “De stad blijkt populair. We moeten daarom nu met elkaar het gesprek aangaan over onze toekomstige uitleggebieden. Gaan we in de Purmer bouwen? Of aan de westkant van Purmerend (Zuidoostbeemster)? Kan de gemeente Haarlemmermeer de ‘parels aan de Ringvaart’ (Cruquius, Lisserbroek en Nieuw-Vennep) eerder in ontwikkeling nemen? Of bebouwen we alsnog de Bovenkerkerpolder? De raad van Amstelveen is daar mordicus tegen, maar we kunnen het ons niet langer permitteren elke stadsuitbreiding af te wijzen. De politiek moet keuzes maken.”